易居研究院副院长崔霁：我国房地产市场供求关系发生重大变化_新浪财经

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　　博智宏观月度研判例会于2023年9月25日举行。易居研究院副院长、上海市房产经济学会副秘书长崔霁出席并发言。

　　以下为演讲实录：

　　我们易居研究院长期聚焦研究企业维稳的主题，分享基于对房地产企业月度跟踪的最新观点和数据。

　　目前我国房地产市场的供求关系发生了重大的变化，中央在2017年提出“房住不炒”之后首次为房地产市场重新定位，住建部、央行等都在出台一系列相关利好政策。事实上，当前企业发展仍然面临着非常大的挑战，即企业生存环境仍未迎来实质性改变，甚至还在不断恶化。我们的研究表明，如果当前市场销售不能及时企稳，后续将有更多企业面临风险，因此我们需要重视稳企业这一关键问题。

　　我将从以下三个方面分享我们的研究观点：一是分析房地产企业生存发展现状，了解研判当下时点处于什么水平；二是企业出现风险的原因分析；三是房地产稳企业的思路与路径建议。

　　1．研判当前

　　最差的时点已经过去，但是仍然不能掉以轻心。第一，短期来看，2022年是房企偿债的高峰，2023年虽然仍是高点，但是总体的暴雷高峰已过。第二，房企无力交楼的风险得到了一定的缓解，但并未完全缓解。第三，需求端的政策正在持续放松。第四，我们的预期正在不断地改善，如本周末上海的二手房的成交量创下新高，全年的销售还是有望弱复苏。判断当前，最差的时点已经过去，但是企业的基本盘仍然没有稳住，因此不能掉以轻心。

　　根据数据统计，目前出险企业的销售金额占整个百强房企销售金额的40%，还有17%的企业是资本市场高度担忧财务风险的企业，即出险企业和潜在有风险企业的销售金额占到一半以上，急切需要有效的一揽子化债的措施。目前很多企业采取的化债措施都是售卖部分资产甚至优质资产，但是有能力收并购的企业非常少，影响了化债进程，因此中央应对该问题进一步重视。

　　其次，今年整体的企业销售额持续下降，去年百强企业销售膝斩，投资低迷，很多企业现金流仍处于承压状态，今年这一状况并未明显改善。据统计显示，目前整个行业在过去的三年间从“三高”变成了“三低”，即从高周转变为低周转、从高利润变为低利润、从高杠杆变为低杠杆。对于房地产行业中的绝大多数企业来说，如果都来不及调整，那么整个行业必然会走向硬着陆。房地产行业建议软着陆，切忌硬着陆。

　　另外，很多企业在这三年间主动降本增效。降本方面采取裁员、投资不拿地、融资成本控制、管理费用控制等一系列措施，然而，成本的下降速度却不及销售的下滑速度，从而进一步给企业带来现金流的风险。

　　最后，负债结构有所恶化，民企融资环境难改善。民营企业融资环境改善困难重重，根据反馈来看，改善融资环境非常困难，再加上上市房企市值进一步下跌，整个房企退市潮仍未结束。

　　2．出险原因分析

　　企业出现问题最直接的还是自身原因。首先是企业自身的战略失误导致风险的累积。很多大型民营企业在市场较好时往往盲目制定多元化战略，进军缺乏经验的领域，从而给企业带来了巨大的风险。

　　其次，债务集中到期，难以还本付息，和整个房地产企业借贷周期息息相关。2017年到2020年是借贷高峰期，当时海外债融资成本低，国内融资成本高、限制大；相应地，2021年到2023年就成为了还债的集中高发期，现在恰逢美国加息周期和人民币贬值，导致房企的融资成本实际上上升了大概15%，很多企业难以偿还。

　　另外，很多企业未能及时审时度势，错过了调整时机。企业如果在2020年三道红线之后开始调整是来不及的，早在2017年就要审视市场发生的变化，当房地产的新增规模已经达到天花板、未来四个一线城市的新增人口均是负增长的背景下，如何判断当前形势，是企业应该及时思考的问题。然而，很多企业并非一无所知，而是习惯了高速增长和持续加杠杆，因此错过了调整时机。

　　最后，外部原因，包括经济问题、信心问题等。目前经济还未能做到企稳，房地产市场复苏也较为乏力，1—8月份房地产的数据进一步下行。除此之外，还有汇率、市场流动性等问题。

　　3．房地产稳企业的思路与路径建议

　　稳企业的核心就是尽快建立良性循环。以政策为核心点，政策带动预期，预期扭转促进需求释放，需求释放进一步促进销售回升，房价才能企稳，企业才能恢复信心进行投资、提速，只有形成这样的良性循环，才能稳市场、稳企业、稳行业。

　　首先，政策是最核心的。以城中村改造为例，城中村改造并不是棚改货币化的翻版，对销售和投资的拉动作用都大不如前。信贷放松也是一个很好的例子，它对三四线和弱二线城市的成交回升没有效果，对一线城市的效果也相对比较短期，更多的是前期观望需求的释放，因此这种政策的影响在现实落地情况来看非常弱。相应地还有存量房贷降息落地，但是其受益人也比较有限。目前来看，政策宽松还有很大的空间，可以主要集中在货币、信贷政策、财政税费政策、土地供应政策和住房保障等方面。

　　其次，改善民营企业的生存环境，建立科学的风险评估体系。另外，也要优化融资结构，加大股权融资支持力度和扩大REITs的范围。

　　最后，支持企业探索新发展模式，促进产业链纵向深化和横向拓展。中央提出房地产业要向新发展模式过渡，首先就要鼓励支持企业探索新发展模式。新发展模式并不是无序多元化，而是沿着产业链的横向和纵向进行拓展。如关注人口结构变化，面对老龄化严重的社会，养老地产未来的发展空间、产业升级带来的产业地产的发展空间，以及未来租住需求的变化都需要重新思考，需要积极扶持企业拓展新的商业模式。这样的组合拳能够为企业维稳、市场维稳、行业维稳带来巨大帮助。