中信建投 | 不动产私募投资基金新政点评：存量盘活风险化解，房企纾困再添新渠道|不动产_新浪财经

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　　文|竺劲

　　《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的出台不仅为房地产市场注入多层次增量资金，同时有助于存量资产的持续盘活和房地产融资环境的改善，保交楼及不良资产处置等项目的处理手段也将更为灵活，“第三支箭”股权融资范围延伸，迎来新突破。不动产私募投资基金投资范围与公募REITs当前试点行业高度重合，可以认为其类似于私募REITs基金或Pre-REITs基金，其间联动将助力行业探索新发展模式和不动产金融闭环的完善。

　　2023年2月20日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点，新设“不动产私募投资基金”类别。中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下文简称《指引》）

　　存量商品住宅纳入投资范围，增量资金助力资产盘活，第三支箭迎来新突破。此次不动产私募投资基金的投资范围将已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目纳入，意味着从2018年起陆续暂停的房地产私募基金的融资窗口重新打开。不动产私募基金管理人得以参与并盘活市场上资金紧张但优质的存量项目，房企纾困、杠杆负债率降低及流动性缓释再迎助力。在“第一支箭”新增授信，“第二支箭”增信债券工具的基础上，“第三支箭”股权融资范围延伸，迎来新突破。

　　基金管理人灵活度提升，改善房企融资环境。过去以住宅、商业地产及其他基础设施不动产为底层投资标的的私募股权基金在中基协处均备案在股权基金项下，《指引》的出台意味着未来该类基金都将命名为“不动产私募投资基金”。除此之外，股债比从原先的8：2优化至满足一定条件下的由基金合同自主约定、基金总资产/基金净资产的比值也由原先“资管新规”中的140%提升至200%，基金运作灵活度大幅提升，参与保交楼及不良资产处置等债权债务关系相对复杂的项目手段更为丰富，市场流动性注入获《指引》保驾护航。

　　联动公募REITs，不动产金融闭环渐完善。此次不动产私募投资基金的投资范围还包括保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等，与公募REITs当前试点行业高度重合，可以认为不动产私募基金类似于私募REITs基金或Pre-REITs基金。未来资产有望借助不动产私募基金进行合规性梳理及运营培育，不仅可以持续为公募REITs注入优质资产，同时也有助于市场的规范健康发展，真正打通各市场参与方的“投融管退”闭环。

　　行业融资环境逐步改善阶段，我们坚定看好行业的信用修复和政策放松下的销售复苏，优质房企将脱颖而出。推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。