上海多家知名五星级酒店被摆上货架因拖“降杠杆”后腿？|上海市_新浪财经

　　原标题：沪“亏本大甩卖”的五星酒店多寻到买主，仅剩豫园万丽酒店未下架，酒店被卖因拖“降杠杆”后腿？

　　记者李贝贝

　　近期，几家上海知名五星级酒店正在“亏本大甩卖”的消息相继传出，受到行业高度关注。业内人士普遍认为，酒店前期投入资金大，回报周期长，2020年的疫情更是加剧了这些五星级酒店的经营困局。因此，出售酒店可以盘活存量资产、回笼资金，是企业加速去杠杆的重要措施。

　　多家知名五星级酒店被摆上货架

　　在“酒店交易网”及一些全国性的酒店投资交易平台上，近期包括上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地徐泾会展中心酒店等在内的多家五星级酒店被摆上货架，这一现象引起行业关注。

　　其中，上海新华联索菲特大酒店于去年12月“上架”，转让价格为23亿元。据酒店交易网发布的调研简报，该酒店于2017年开业，占地5.37万平方米。2017-2019年，该酒店营业额分别为1.22亿元、1.39亿元及1.21亿元。其中，2019年平均入住率约75%。

　　上海豫园万丽酒店同样在2020年12月挂出，报价21亿元。该酒店在2007年8月开业，客房总数340间（套），由上海豫园大酒店有限公司拥有、万豪国际集团负责管理。因毗邻上海著名旅游景点豫园、外滩、新天地等，入住率在上海同业中保持领先，年均达90%以上。

　　绿地虹桥酒店则为几家酒店共同打包出售，标价50亿元的资产包含有上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓、徐泾会展中心项目酒店【即青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）项目（酒店部分）】。

　　不过，《华夏时报》记者注意到，“上海五星级酒店集中出售”消息发酵之后，截至5月19日下午，除豫园万丽酒店外，其他几家酒店的出售信息已经消失。

　　出售消息为何突然消失？难道只是一场乌龙？《华夏时报》记者分别向上述几家酒店及酒店交易网方面进行了核实。

　　“消息属实。”酒店交易网负责人杨先生明确表示，在媒体关注到“上海五星级酒店集中出售”一事后，几家酒店通过中介主动要求下架信息。至于原因，杨先生向《华夏时报》记者解释说，按照他的理解，一方面是这些酒店大多已有明确的意向买家，“更希望是小范围的传播”；另一方面，出售消息被关注太多的话，会对酒店品牌造成一些负面影响，也会影响酒店员工的正常工作状态。

　　与杨先生说法相似，有知情人士也向《华夏时报》记者透露，据其了解，绿地之前挂出来几家酒店的意向买家正趋于明朗，“这或许也是信息下架原因之一”。

　　《华夏时报》记者注意到，在5月13日举行的线上业绩沟通会上，绿地控股方面透露，公司新加坡REITs项目已于年初获得了批文。首批计划放入资产包的有4家酒店，总价值超30亿元。绿地控股董事会秘书王晓东表示，“这几家酒店都是比较优质的资产，目前也有意向方来洽谈单独的购买，因此公司尚未决定是发行Reits还是直接销售，目前同时在进行两方面的谈判。”不过，上述知情人士表示，这4家酒店不是“酒店交易网”公布的几家绿地酒店。

　　上海豫园万丽酒店市场传讯部接听了《华夏时报》记者的电话，否认在售消息，强调酒店一直都在运营正常，且保持较高的入住率，但不便透露具体数据。而上海豫园万丽酒店的母公司上海豫园大酒店有限公司则始终无人接听电话。

　　上海新华联索菲特大酒店接听人员将电话转接至公关部门，但该人员表示“可能因为相关人员在出差”，《华夏时报》记者未能与酒店公关部门取得联系。同时，该酒店母公司新华联酒店管理有限公司的电话也一直无人接听。

　　酒店回报率与流动性偏低

　　对于五星级酒店的集中出让，业内普遍的看法是：酒店前期投入资金大，回报周期长，长期占用资金，而2020年的疫情更是加剧了它们的经营困局。

　　据媒体公开报道，酒店业务持续亏损以及应对2020年“三道红线”降负债，成为新华联集团决心抛售上海新华联索菲特大酒店的主要原因。而在2020年报中，新华联强调，公司将努力采取相应的措施，改善经营情况和财务状况，提升公司持续经营能力，拟采取的措施中就包括“全力推动大宗物业去化策略，减持非景区酒店、集中商业及商业办公等业态”。

　　“盘活存量资产，回笼资金，是加速去杠杆的重要措施。”5月17日，绿地酒店相关负责人也向《华夏时报》记者指出，绿地内部近期强调将围绕6大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆。其中一条就是“以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼”。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰认为，“三道红线”压力下，出售资产是企业很直接的降负债、降杠杆手段。其向《华夏时报》记者表示，对比住宅、写字楼、商场等物业，酒店无论是回报率还是流动性都相对偏低，对于一些日常资金周转本就有一些压力的房企而言负担明显。“考虑到疫情下酒店业恢复元气，酒店市场被投资者所看好，部分房企想趁着这一波东风将资产售出相对不错的价格，也在情理之中。”

　　第一太平戴维斯上海投资部主管关伟告诉《华夏时报》记者，酒店是受疫情影响最直接的资产类型，疫情常态化从中长期来看会给业主带来经营上的不稳定性，因此部分酒店业主会考虑将持有的资产类型变为更加抗风险安全的类型。

　　关伟直言，酒店在中国本身偏供过于求，特别是国际品牌的星级酒店，即使在一线城市，酒店房价已多年未有涨幅，而经营成本却居高不下。从收益率的角度来看，该类资产的现金流并不是最优的，所以还是有业主在经济环境不佳或有财务压力时，往往会考虑选择出售这类资产。

　　事实上，在大宗交易市场上，酒店并非是受欢迎的资产类别。

　　关伟解释说，五星级酒店的运营成本相对高。尽管住单个房间入住费用较高，但综合淡季空置率、经营人员成本、酒店品牌管理费等，五星级酒店的净收入表现与其他类型资产会有明显落差。同时，五星级酒店的买家群体有限。因通常体量较大、施工建设成本高，项目总价往往偏高，对购买方的资金实力提出了较高要求，因此资产流动性会相对较弱。此外，该类资产通过二次改造进行再利用的难度较高，尤其是宴会厅、餐厅、泳池这类公共区域对于想改造成为其他业态（比如租赁式公寓）的买家而言是巨大的挑战，最终也会反应在价格和流动性上。

　　蔡峰也表示，五星级酒店因运营成本与回报率原因，和传统的住宅、写字楼、商场等的受欢迎程度还是有一定差距，成交活跃度也相对偏低。不过，如果项目本身具备稀缺、不可复制资源，如坐拥一线江景、自身有历史文化因素加持等，投资人对其兴趣则会比较大。

　　对于五星级酒店的运营、盘活，蔡峰的建议是整体遵循“降成本、提品质、重品牌”三个法则。比如，在日常运营方面优化流程、降低不必要的消耗，最大化提升成本效用等。关伟则强调，“酒店业主应根据市场消费者的偏好趋势，积极开拓并有效利用好线下、线上渠道资源，令酒店物理空间产生更高的收益坪效。”

　　而《华夏时报》记者也注意到，一批五星级酒店被挂上货架的同时，上海仍是五星级酒店们渴望进入的高地。例如，今年2月，亚太地区首家丽笙精选酒店——上海兴国宾馆丽笙精选酒店在上海亮相；5月初，凯悦酒店集团宣布与丰盛企业集团有限公司签署协议，将共同打造上海首家阿丽拉酒店（奢华和生活方式酒店品牌）。