摘要：公募REITs指数投资分析系列第2篇。本期内容聚焦在包括美国、欧洲、日本、新加坡、中国香港在内的全球主要REITs市场的主流REITs指数基金的发展情况。我们选取REITs持仓占比大于80%的被动管理基金，以作为REITs指数基金的表征。研究发现，全球REITs指数基金虽然从2010年开始快速发展，但仍处于发展初期，发展空间较大。从规模分布看，美国、欧洲和日本为REITs指数基金的三大主要市场，美国遥遥领先，头部机构竞争力较强。
美国REITs指数基金起步时间较早，发展也较为成熟。截至目前共43只，规模总计1148亿美元，聚焦宽基和龙头REITs指数，持有人结构多元。欧洲REITs指数市场发展同样较早，规模逊于美国，目前共22只REITs指数基金，规模总计122.14亿美元，其跟踪指数以欧元区宽基和红利REITs为主，机构投资者占比逐年上升。日本REITs指数基金发展仅次于美国，目前共29只，规模总计161.68亿美元，规模领先的REITs指数基金绝大多数跟踪东交所发布的REITs宽基指数，以个人投资者为主。新加坡REITs指数基金市场起步相对较晚，产品数量较少，目前共5只，规模总计6.21亿美元，聚焦规模类指数，同样以个人投资者为主。
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海外REITs指数基金整体情况
REITs指数基金筛选标准：由于很多投资地产行业股票的基金也可以投资REITs基金，而我们难以统计此类基金中REITs的规模占比高低，为了保证准确性，我们选取REITs持仓占比大于80%的被动管理基金，以作为REITs指数基金的表征。需要注意的是，该筛选标准无法完全囊括全球所有投资REITs的指数基金，事实上，全球有大量的指数基金参与到了REITs的投资之中。根据Bloomberg数据，截至2024年6月6日，全球目前参与了REITs投资的基金一共有41355只，其中指数基金和ETF有5449只，规模为15.38万亿美元。下述的研究结论仅基本代表全球REITs指数基金的整体发展变化情况。
全球REITs指数基金处于发展初期，占指数基金份额较小。2010年以来，全球REITs指数基金开始快速发展，数量和规模增长进入快车道，但与全球指数基金规模相比仍然处于发展初期。2022年以来，由于全球经济下行，地产行业经营情况受到一定挑战，使得REITs指数基金整体管理规模相比2021年有所下滑。截至2024年5月20日，全球共发行REITs指数基金（含ETF）130只，规模总计1617.38亿美元，其中大部分为ETF基金，数量总计93只，规模总计815.15亿美元，占REITs指数基金规模的50.40%。最大规模的单支REITs指数基金也是ETF基金。但这些REITs ETF基金占全球ETF基金规模不到1%，仍有很大发展空间。
图1：全球REITs指数基金数量及规模变化
资料来源：Bloomberg美国规模领先，头部机构竞争力较强。从规模分布看，美国、欧洲和日本为REITs指数基金的三大战场，其中美国遥遥领先。在我们统计的范围内，美国占全球规模占比达到70.99%，欧洲占比15.49%，日本地区占比10.00%。从管理人格局看，REITs指数基金规模排名靠前的资管机构大多都为美国资管机构。先锋领航作为指数基金巨头，管理规模位居首位，全球范围内发行规模占比达到31.73%，威灵顿和贝莱德占据其次。日本资管机构中，顶峰资管、野村资管和日兴资管并驾齐驱。欧洲REITs基金规模虽仅次于美国，但资管机构排名相对靠后，主要由于在欧洲发行的REITs指数基金大多为美国资管机构（欧洲实体）发行所致。
图2：全球REITs指数基金所在地区规模分布
资料来源：Bloomberg图3：全球REITs指数基金发行机构规模分布
（同一公司的不同主体合并统计）
资料来源：Bloomberg02
海外REITs指数基金代表性案例
（一）美国
美国REITs指数基金起步时间较早，发展也较为成熟。截至2024年5月20日，美国REITs指数基金数量共43只，规模总计达到1148亿美元，在全球REITs基金市场占据主要位置。从市场格局看，先锋领航占据了领导低位，威灵顿居其次，二者分食了近7成美国REITs指数基金的市场份额。贝莱德、道富全球资管和DFA等领先的ETF发行机构紧随其后。北方信托、JP Morgan和景顺等其他管理人规模相对较小，但大多为传统资管巨头。
图4：美国REITs指数基金数量及规模变化
资料来源：Bloomberg图5：美国REITs指数基金管理人格局（2023H1）
资料来源：Bloomberg美国REITs指数基金聚焦宽基和龙头REITs指数。美国REITs指数基金大多数为ETF基金，但规模最大的几只基金很多还包括指数基金。美国REITs指数基金的跟踪指数主要包括表征全市场的宽基以及以龙头地产公司或资产为核心的规模型指数，少数基金还跟踪高股息的红利型指数。其中规模最大的3只均为先锋领航发行的跟踪MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index的指数基金，排名第一的基金为ETF基金。
表1：美国REITs指数基金TOP10明细
资料来源：Bloomberg（二）欧洲
欧洲REITs市场发展较早，但规模逊于美国。自2005年出现第一只REITs指数基金以来，欧洲REITs指数基金已发展近20年，但从2004-2009年前后的区间内市场并未得到快速发展，规模停滞不前，直到2010年后开始迎来快速发展期。截至2024年5月20日，欧洲REITs指数基金共有22只，主要分布在卢森堡和爱尔兰，规模总计122.14亿美元。从机构格局看，与美国市场不同，先锋领航并未在欧洲市场布局REITs指数基金，因此贝莱德占据了主导地位，Mercer居其次，UBS、Lega & General以及汇丰的管理规模也相对靠前。
图6：欧洲REITs指数基金数量及规模变化
资料来源：Bloomberg图7：欧洲REITs指数基金管理人格局（2023H1
资料来源：Bloomberg产品跟踪指数以欧元区宽基和红利REITs为主。欧洲的REITs指数基金大多数都为宽基型和红利型，且跟踪指数大多为富时全球或发达地区REITs指数相关市场指数，少数产品跟踪细分绿色或技术领域主题指数，跟踪欧洲地区REITs指数的产品较少。截至2024年5月20日，欧洲规模最大的REITs指数基金为贝莱德发行的iShares Environment & Low Carbon Tilt Real Estate Index Fund UK，管理规模为85.40亿美元。
表2：欧洲REITs指数基金规模TOP10明细
资料来源：Bloomberg（三）日本
日本REITs指数基金发展仅次于美国。日本REITs市场较为发达，得益于长期的低利率环境，房地产等实物资产类型的长期投资回报率较股债更优，促进了日本REITs市场的发展，REITs指数基金数量和规模仅次于美国，领先于其他国家。2011年以来，日本REITs指数基金进入快速发展期，截至2024年5月20日，日本REITs指数基金共29只，合计规模达161.68亿美元。从市场格局看，野村资管占据了领导地位，其次为顶峰资管，贝莱德日本以及大和资管。
图8：日本REITs指数基金数量及规模变化
资料来源：Bloomberg图9：日本REITs指数基金管理人格局（2023H1）
资料来源：Bloomberg日本规模领先的REITs指数基金绝大多数跟踪东交所发布的REITs宽基指数（Tokyo Stock Exchange REIT Index）。其中规模第一的是野村资管发行的NEXT FUNDS REIT INDEX ETF。日本REITs指数基金全市场规模前十的基金中有7只规模超过10亿美元，REITs指数基金的市场需求仅次于美国。此外，日本REITs指数基金还有少部分跟踪日本外的海外发达市场REITs指数，以满足日本投资者的海外REITs指数基金投资需求。
表3：日本规模排名TOP10 REITs指数基金明细
资料来源：Bloomberg（四）新加坡
新加坡REITs指数基金市场起步相对较晚，当前市场上产品数量较少。截至2024年5月20日，新加坡市场共有5只REITs指数基金，合计规模达6.21亿美元，近两年规模仍然保持扩张趋势。从市场格局看，5只基金都由不同的管理人发行，其中日兴资管和利安资管占据了主要管理人位置。
图10：新加坡REITs指数基金数量及规模变化
资料来源：Bloomberg图11：新加坡REITs指数基金管理人格局（2023H1）
资料来源：Bloomberg新加坡REITs基金聚焦优质标的指数。作为REITs市场的后期之秀，新加坡当前已发行的REITs指数基金中，跟踪指数大多为由流动性好、股息率高、财务状况较为稳健的REITs标的构成的规模类指数，包含新加坡交易所发行的两个指数以及富时和晨星发行的指数。其中，大和资管发行的NikkoAM-StraitsTrading Asia ex Japan REIT ETF和利安资管发行的Lion-Phillip S-REIT ETF规模较为领先，两只基金均为2017年发行，截至2024年5月20日规模分别为2.71亿美元和2.45亿美元。
表4：新加坡REITs指数基金明细
资料来源：Bloomberg
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