上周五，央行推出了地产政策“四连发”，内容主要聚焦在以下四个方面：
1）设立3000亿元保障性住房再贷款；
2）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；
3）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；
4）下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
房地产从去年以来一直牵动着很多人的心，这次为什么要“四连发”，对市场又会产生怎样的影响呢？今天小诺就和大家一起来仔细品一品其中的“奥妙”。
一、投资品向消费品时代转变
在展开今天的讨论之前，我们要先来聊一个大家共同的疑问——为什么好像一夜之间，房子不再“只涨不跌”了呢？
要理解这个问题，就要理解房子的“供需关系”。
二战后，亚洲各经济体依次承接欧美国家工业体系，用20-40年时间快速实现工业化。中国自改革开放、以及加入世贸组织以来，工业化的进程惊艳世界。
而工业化又驱动了城镇化，大量人口快速移居城镇，于是带来房地产市场的“供不应求”。
供需缺口会推涨房价上行预期，这种涨价预期又能迅速兑现到房地产定价里，最终表现为城镇化快速推进，房价快速拉涨，并且涨幅显著偏离通胀。
这种未来涨价预期兑现到当下定价的逻辑，便是投资品定价的方式，也是过去20年中国地产持续上涨的本质。
我们可以称之为房子的“投资品时代”，在这个阶段，房地产行业格局底色是供不应求。
但这种“供不应求”会不会一直存在呢？
其实不会。一旦房屋供给制造能力能够顺利满足市场需求，而人口增速开始放缓后，房地产的供需缺口就会开始缩小，房子的投资品属性逐渐消退，人们更多是因为住宅、办公等需求而购置房屋，那时，消费品属性就慢慢成为房地产的主流定价逻辑了，这一阶段的房屋涨价就很难会偏离物价太多。
那么我们现在处于什么阶段呢？房子还供不应求吗？
可以看一个数据——套户比，城镇居民拥有的总房屋套数，与城镇居民家庭总户数的比值。从中信建投统计的数据来看，2021年之前，中国城镇居民的套户比始终小于1，2021年套户比超过1，随后年份套户比以微弱态势增长，均在1以上。
图片发布日期：2024-05-21
从套户比来看，2021年之前中国地产供不应求；2021年之后中国地产步入基本供需平衡状态。
也就是说，当下咱们中国地产行业，已经处于从房子的投资品时代迈向消费品时代的转型时期了。
二、两个维度助力地产去库存
不过，房地产市场供求关系发生变化，也会带来一些问题。
首当其冲的就是随着商品房销售持续下滑，带来的库存高企。
Wind数据显示，2024年2月，全国商品住宅待售面积4.05亿平方米，接近2016年2月历史高位，为最近十年的次高月份；3月，商品房待售面积7.48亿平方米，突破商品房待售面积历史高位，去库存压力大。
图片来源：民生银行研究，图片发布日期：2024-05-20从销售端数据看，wind数据显示，2023年全年商品住宅销售面积11.2亿平方米，触及近十年新低。2024年1-4月，销售进一步收缩，销售面积同比下降23.8%，4月单月环比下降了40%，可见销售端压力也比较大。
图片来源：民生银行研究，图片发布日期：2024-05-20较大的房地产库存压力，不仅会造成资源的极大浪费，给房企资金链带来很大压力，也拖累了宏观经济的复苏速度。
由于房地产市场预期减弱，量、价、时均已触及上一轮去库存时点，所以中央对当前新形势下房地产市场做出了部署，时隔九年再度给出房地产去库存相关提法，旨在缓解当前地产市场困境，推动经济社会平稳发展。
具体来看，本次5.17政策“组合拳”主要从以下两个方面发力：
第一、需求侧政策层面
降低首付比例和废除利率政策下限的政策，有助于增加购房负担能力，前者在成交占比较高的上海、北京影响可能更大，而后者在“一城一策”的背景下、可能有更多的执行弹性。
随着首付比例的下调，全国平均首付占可支配收入比例已经回落至2008年水平，然而，一线城市“购房首付负担能力”仍然偏低、尤其在北京和上海。
图片发布日期：2024-05-20
现金流层面，全国平均的房贷支出占可支配收入比重已经回落至2018年水平，再度调低首付比例及房贷利率将进一步推升居民在购房首付及月供现金流两个维度上的购房负担能力。
图片发布日期：2024-05-20
本轮调整后，大多数城市的购房首付比例或有望降至历史低点。降低最低首付比例边际上更有利于1-2线城市偏刚需购房需求的释放，也会有比较强的示范效应。
而废除房贷利率政策下限的实际效果可能在目前仍在执行最低房贷利率的15个城市更为有效，其中包括所有四个一线城市和11个二线城市，如成都，杭州等。如果这些城市的房贷利率进一步下调，居民购房负担能力改善，或能更有效地激发偏刚需购房需求。
第二、去库存政策方面，新增收储相关的政策支持可以提供边际支撑
本次会议明确了政府收储存量房，作为“增量型”政策，后续地方收储存量房政策或加速，其中这三个方面值得关注：
1、实施主体来看，按照会议部署，地方政府是收储的主要主体，但是不排除后续中央下场的可能性。
2、资金来源来看，央行再贷款支持已落地，后续关注PSL或其他创新融资方式提供进一步支持。
3、收储进展来看，当期已超60个城市公布“以旧换新”试点，其中不少于15个城市以国资下场收购为主，后续收储进度有望提速。
总的来看，这套政策“组合拳”传递了政策遵循市场化原则积极推动地产需求复苏和地产去库存的积极信号。
三、对市场可能产生什么影响？
第一、帮助房地产市场“再平衡”
当前房地产市场供需失衡是压力的来源之一，所以如何让市场“再平衡”是当下比较重要的问题。
本次政策的优化和推出是充分考虑了当前市场需求和市场预期所作的重大决定。例如，首套房首付比例下降到历史新低，房贷利率下调到历史低位。
通过活跃市场交易，重塑市场预期，更大程度让潜在购房者能够买到合适与收入相匹配的房子，引导刚需、改善型需求及租赁住房需求等回归市场本源，帮助市场向着供需动态平衡的方向调整。
第二、短期政策或催化地产链阶段性修复
近期地产股的修复有预期改善的基础，不排除短期内仍有一定的上行动能。
但伴随累积涨幅扩大，市场可能出现回调压力，并随之进入对政策效果的观察期。但抛开短期的博弈性、事件性交易，
中金公司认为地产市场本身已内生朝向下行斜率趋缓的方向运行，政策的出台或有助于本轮周期在6-12个月维度内更快迎来转折，以结束自2021年以来的首个调整阶段，并向下一个更为平缓的周期过渡。
第三、关注基本面改善
政策是循序渐进的推进，不是一个“神奇按钮”，可以一按就扭转了房地产市场转型的大趋势。中长期来看，最终还是要靠市场自身供需和价格的调整来完成出清过程。
从需求端来看，地产逐步从“投资品”向“消费品”转换的过程，不是短时间能够完成的，是不同房地产时代的阶段转换；
而从供给端，过去十年需求的过度透支和加杠杆，导致库存高企，库存消化的过程又伴随着价格的出清，有可能进一步冲击需求。
并且，一般来说，都是政策端先行，居民需求端对政策的反应还需要时间消化。
所以接下来房地产市场的走势，还需要观察基本面的改善情况，以及后续增量政策的出台及力度效果。
第四、萌芽的乐观情绪继续积累
本次稳地产政策落地，是对于政策宽松方向的再一次确认，同时也巩固了市场对于基本面信心的修复。
当前国内经济运行整体稳健，地产政策托底地产链，与政府融资提速一起，可以改善投资端压力，提振下半年经济预期，各类投资者乐观情绪或将继续积累，A股市场或有望延续修复态势。
具体方向上，如果地产部门逐渐企稳，本轮经济修复或较为温和，在此背景下，核心资产作为各行业中具备竞争优势的标杆龙头，可能会有所表现；
除地产政策外，政治局会议后稳增长存量政策也在逐步落实中，未来还可以重点观察增量政策出台情况。
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参考文献：
1、【长江宏观于博团队】打开央行政策工具箱，于博、宋筱筱、蒋佳榛，于博宏观札记 ，2024-05-18
2、【华泰宏观】综合评估5.17地产政策“组合拳”，易峘，华泰证券宏观研究，2024-05-19
3、中信建投陈果：政策落地，理性应对，中信建投证券研究，2024-05-20
4、【民银研究】新一轮房地产去库存：形势、举措及展望，卜钰馨，民银研究， 2024-05-20
5、中信建投：中国地产的另一个大时代，中信建投证券研究，2024-05-21
6、中金：地产周期或迎转折，板块重估有望延续，孙元祺、李昊、张宇等，中金点睛，2024-05-20
7、【国海策略】新一轮地产调控加码“有何影响”？——5月17日“一揽子”地产政策点评，策略研究，策略研究，2024-05-18
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