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“增发万亿国债其显著意义并非在于发多少钱，而是在四季度就修改了全年财政赤字的目标，这才是最重要的。”
在昨晚（11月16日）的一场线上路演中，思睿集团首席经济学家洪灏就增发国债给出了自己的解读。
对于悲观情绪与“做多错多”的说法，洪灏直言并不认同，他表示今年实现5%的经济增长没问题，明年也将能实现。
尽管，房地产需要很多时间修复，但换种角度来看，中国如果只将“希望”留在房地产市场才会更加“悲观”。
洪灏表示，当下市场，越多的悲观预期，其实是越高的安全垫。
“悲观的人永远赚不到钱，只有乐观的人才能挣钱，（认识到这一点）对我们现在所做的事情至关重要。”
此外，洪灏对于房地产的中资美元债和香港的房地产市场，也进行了解读。
在一周前，洪灏就发布了自己对于2024年的年度展望，表示中国市场已开始有所修复，虽然修复之路一波三折。
报告中，洪灏再次预测了市场点位“在随后的十二个月里，上证实际交易区间为2,924点至3,419点，恒指实际交易区间为15,945点至22,700点。我们预计未来12个月里，这一交易区间将延续。”（点此查看）
以下是本场交流的重点内容，分享给大家。
最近许多人关心房地产的中资美元债，尤其是万科的美元债上周跌幅很大，很多开发商关心美元债的价格，有些人关心能否抄底，你怎么看？
实际上，离岸中资美元债在2019年见顶后，一直在下跌。
去年年底，随着市场回暖，出现了一波强劲的反弹，很多涨了三四倍。因此，如果胆子够大，那一波也能赚钱。然而，现在又回到了去年四季度的水平。
这是一个波动率很大的市场。
去年四季度，政策出来，依照以前的经验大家认为肯定会涨，所以很多人冲进去，第一波反弹赚到了，但可能很多人后面没出来。
我认为美元债现在还只是一个反弹，因为基本面的问题尚未解决。
我们未来每年长期可持续地新增需求，大约在1400万-1500万人口，约为500万个家庭，每户大约需要100平米，可以很容易计算出是5亿-6亿平方米，销售额大约是6万亿到7万亿。
在销售总量没有稳定下来，大家还有一些幻想。
但是，市场的预期需要重塑。只有预期重塑之后，把新的预期计入价格，（市场）才会稳定下来，这是第一点。
第二点是，在投资时，要看谁手上拿着东西。
过去很多投资者都是中资企业，因为2021年之前环境非常好，人民币升值，美元债有七八个点的利息，大家组团去购买。
但去年开始，问题开始暴露，据很多中资企业披露的公开信息，有的亏了十几亿美金。
在这种情况下，他们手上拿到的东西，非常脆弱，只要价格抬一点，就会抛售，所以他们的压力会一直持续到这些弱势买家出清为止。
所以，虽然有反弹，但非常难把握，要看大家的风险偏好。
我是一个非常保守的人，（美元债）赌性太强，所以我不会轻易出手。
对于个别企业，比如万科，我认为它是经营状况最好的房地产企业之一，它的表现还是非常稳健的。
而且明年，12个月后到期的债已经没有了，剩下的可以通过债务置换来（缓解），例如，3年期的债务置换成10年，有很多事情可以做。只要现金流续上，销售持续，实际上并没有特别大的问题。
所以，当时市场上万科的美元债下跌，到期收益率到50-60％的时候，我是推荐大家购买的，但抓住低价点的人可能不多。
香港与内地的差距正在缩小
香港的房价在这两年有所下滑，差不多回到了2018年的水平，你认为接下来香港的房地产市场会如何？
对于现在香港的年轻一代来说，不说买房，租房都很难，因为实在太贵了。
但是，香港房地产市场有自己的特色，空置率非常低，大约是一两个点，而内地的空置率大约是四五个点。
所以，香港的供需还是不错的，但它的软肋在于实在太贵了，它是全世界最贵的房地产市场。
而且实际上没有那么多的支撑，使得房价这么贵，如果大家都透支了，剩下的没有人买了。
当商品价格不断上涨和提升时，确实会有人追捧，因为价格在上涨。但涨到一定程度时，炒家也会买不起，就是一个尴尬的局面。
最近香港出现了很多“辣招”，比如降低首付，外来人口若没有香港永居的，可以暂时不用交印花税。
还有“高才”和“优才”计划，旨在吸引内地人才，但后来发现内地人才去了香港就去卖保险。
因为，这些人才的学历和资质虽然都非常好，但他们缺乏相应的工作经验，可是这边的市场非常讲究相关的工作经验，宁愿没有学历。
在这些人没有找到工作之前，很难形成新的需求。
现在确实出现了一波反弹，因为大家觉得有希望（新的需求），但后来发现（房子）仍然卖不出去，又开始下滑。
香港还有一个特点，每年新增的房子只有1万多套，它的供给端被牢牢控制，就像茅台一样，每年只有这么多。
因此，它并不会暴跌，除非房贷利率像以前一样突然涨到8%，或者10%。
从2001年到2003年，房贷率实际上非常低。由于美联储实行零利率政策，香港跟随美联储，所以当时香港的房贷率非常低，但并不妨碍房价跌，这也是供需关系。
当然，如果在2003年的谷底买，到现在赚翻了。
今年香港为了吸引优秀人才，在原有“专才”“优才”的基础上推出了“高才”政策。最近，又开始进行投资移民。
我看到一个说法是，未来希望（香港的常住人口）能达到1000万。
不切实际。
最主要的问题是房子太贵了，还不如在上海待着，上海也是一个国际性都市，去哪里也都很方便，购买免税品也很便宜。
以前香港的优势非常明显，但现在香港与内地的差距正在缩小。
还有新加坡。
别去新加坡，新加坡太挤了，而且也太热了，尤其是新加坡的房子比香港还要贵。
如果各位觉得香港无法住，新加坡更无法住。
发债的意义在于修改全年财政赤字的目标
近日，中央财政明确将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，你认为在这个过程会有哪些连锁反应，或者对未来有什么影响？
其实，（这个措施的）显著意义并非在于发多少钱，而是在四季度就修改了全年财政赤字的目标，这才是最重要的。
这是第二次，在一年结束之前，率先修改财政赤字目标，发行特别国债。
以前大家普遍认为需要躺平，现在已经不再躺平了，今年会先发出一部分，还有一部分留到明年，明年也有明年的计划。
今年5%（GDP增长目标）没有问题，明年再发力，明年5%（GDP增长目标）也没问题。
我们最近发布了一个展望，去年的这个时候大家很悲观，今年似乎大家更悲观。
因为本来预期的反弹并没有出现，或者说出现后就消失了，所以大家认为应该躺平，而且对于“做多错多”的说法，我不同意。
我们的想法是，今年的（GDP增长目标）是5％，但今年的房地产卖地收入减少50％，房地产投资减少10％，销售减少8-10％，与房地产相关的所有数据都很难看。
然而，中国经济增长了5％，制造业和基建投资增长了百分之十几，确实有其他方面在增长。
许多人认为房地产不行，周期又无法维持。
我们要换一个角度思考，如果中国经济继续投资房地产，其实是一个更坏的消息。
因此，我认为没有必要过于悲观。
当然，现在价格很便宜，但如果有仓位，就需要有一定的风险偏好。
因为大家都在关注负面新闻，比如外资又撤离，当市场涨起来外资回来，又说外资抄了底。
我们应该理性客观地分析，一些便宜、分红率高的情况，例如一些银行有高达10%的分红，现金非常充足，有120万亿存款。
虽然可能不会马上涨，但在这个时候，你可以做出这样（入场）的决定，我并不觉得你会亏钱，因为你的安全垫非常高，而这些安全垫是别人提供的，因为他们太悲观了。
所以，悲观的人永远赚不到钱，只有乐观的人才能挣钱，（认识到这一点）对我们现在所做的事情至关重要。
—— / Cong Ming Tou Zi Zhe / ——
排版：关鹤九责编：艾暄
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