亿懂REITs丨公募REITs指数投资的他山之石：以美国为例

我国的基础设施公募REITs自2021年启航，经过两年的发展，凭借其流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，目前已成为越来越多投资者关注的资产类别。我们开设「亿懂REITs」专栏，通过主笔人万亿的文字，与大家一起畅游“万亿”REITs蓝海，让REITs更易懂。

我国公募REITs产品已发行运作两年多时间，在产品平稳运作之后，指数化发展成为下一步目标。部分境外国家和地区在REITs指数及其相关基金的发展方面已经有了一些实践经验，本文希望通过梳理境外REITs指数及其编制情况、海外REITs指数基金的发展情况等，对未来我国REITs指数及其产品的发展有所借鉴意义。本期专栏文章以美国为例。

美国REITs相关指数概况

美国主流REITs指数主要为标普、富时和明晟指数公司发布的地产相关指数，关注度较高的指数包括FTSE Nareit Equity REITs Index（富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数）、S&P U.S. Equity All REIT Index（标准普尔全美房地产投资信托指数）、Dow Jones U.S. Select REIT Index（道琼斯精选房地产证券指数）、Dow Jones Equity All REIT Capped Index（道琼斯全股房地产投资信托上限指数）、S&P U.S. Technology REIT Index （标普美国科技房地产投资信托指数）、MSCI US REIT Index（明晟美国房地产投资信托指数）以及 S&P United States REIT Index（标准普尔地产指数）。上述指数均跟踪了美国REITs市场中的所有权益型REITs，涵盖了各种房地产领域，如办公楼、零售商场、住宅和工业物业等。上述指数均基于自由流通调整市值加权计算，主要区别在于样本空间和筛选方法。其中，道琼斯精选房地产证券指数、标准普尔地产指数、道琼斯全股房地产投资信托上限指数、明晟美国房地产投资信托指数以及富时纳瑞特全股票房地产投资信托基金指数有产品跟踪。道琼斯全股房地产投资信托上限指数可作为美国大盘REIT表征。

表1：美国主流REITs指数基本信息

资料来源：标普，明晟，富时

美国主流REITs指数走势分析：

对比美国主流REITs指数与同期股市和债市的走势，从2017年以来，REITs指数和标普500指数的走势开始出现较大差异。当前美国主流REITs指数走势弱于股市，主要系由于近年来美国政府强调“加强科技领域管制”、“注重供应链稳定”，为核心技术本土企业的资本开支和研发投入提供较高的补贴和税收减免，故资本多往计算机电子、机械设备等科技类行业集聚。而不动产领域随着美联储加息周期的开启，利率上行，在其他条件保持不变的情况下，更高的利率会减少物业估值，增加借贷成本。此外，相比于低风险、固定收益类证券，一旦利率水平更高，REITs高股息率的吸引力会随之减弱。

图1：美国主流REITs指数与同期股市和

债市的走势对比

资料来源：Bloomberg

从风险收益情况来看，几个REITs指数中，S&P United States REIT指数的波动相对较高，FTSE NAREIT All Equity REITs指数表现相对较好，但长期来看REITs指数的表现不及整体市场水平，标普500指数走势全面优于各个REITs指数。

图2：美国主流指数-过去一年风险收益对比

资料来源：Bloomberg

图3：美国主流指数-过去三年风险收益对比

资料来源：Bloomberg

图4：美国主流指数-过去五年风险收益对比

资料来源：Bloomberg

图5：美国主流指数-过去八年风险收益对比

资料来源：Bloomberg

不同指数公司编制方案异同分析：

总体来看，海外REITs指数大多为宽基指数，使用流通市值加权计算。从覆盖类型看，无论是指数公司还是交易所官方编制的REITs指数大多均以宽基为主，部分机构基于标的质地差异还在部分地区编制了精选指数。从编制方法看，主要海外市场机构编制的REITs指数均使用流通市值加权方法计算，主要差异在于部分地区（如欧洲和中国香港）对权重设置了上限。

样本空间是不同机构不同地区REITs指数编制方案的主要差异点。就交易所官方指数而言，除新加坡有流动性要求外，其余地区的宽基REITs指数样本空间为全市场REITs。就指数公司而言，宽基REITs指数大多涵盖全市场REITs，标普编制的精选REITs指数则对样本的市值和流动性均有限制，并纳入了地产运营公司股票。

美国REITs指数基金发展情况

REITs指数基金筛选标准：由于很多投资地产行业股票的基金也可以投资REITs基金，而我们难以统计此类基金中REITs的规模占比高低，为了保证准确性，我们选取REITs持仓占比大于80%的被动管理基金①，以作为REITs指数基金的表征。需要注意的是，该筛选标准无法完全囊括全球所有投资REITs的指数基金，事实上，全球有大量的指数基金参与到了REITs的投资之中。根据Bloomberg数据，截止2023年9月11日，全球目前参与了REITs投资的基金一共有42779只，其中指数基金和ETF有5755只，规模达到13.36万亿美元。下述的研究结论仅基本代表全球REITs指数基金的整体发展变化情况。

全球REITs指数基金处于发展初期，占指数基金份额较小。2010年以来，全球REITs指数基金开始快速发展，数量和规模增长进入快车道，但与全球指数基金规模相比仍然处于发展初期。2022年以来，由于全球经济下行，地产行业经营情况受到一定挑战，使得REITs指数基金整体管理规模相比2021年有所下滑。截至2023年6月底，全球共发行REITs指数基金（含ETF）121只，规模总计1555.43亿美元，其中大部分为ETF基金，数量总计100只，规模总计856.45亿美元，占REITs指数基金规模的55.06%。最大规模的单支REITs指数基金也是ETF基金。但这些REITs ETF基金占全球ETF基金规模不到1%，仍有很大发展空间。

①该标准符合国内绝大部分指数基金的标准。国内一般要求基金投资指数成份券及其备选成份券的市值不低于基金净资产的80%以上。

图6：全球REITs指数基金数量及规模变化

资料来源：Bloomberg

美国规模领先，头部机构竞争力较强。从规模分布看，美国、欧洲和日本为REITs指数基金的三大战场，其中美国遥遥领先。在我们统计的范围内，美国占全球规模占比达到72.89%，欧洲占比12.5%，欧洲地区占比10.96%。从管理人格局看，REITs指数基金规模排名靠前的资管机构大多都为美国资管机构。欧洲REITs基金规模虽仅次于美国，但资管机构排名相对靠后，主要由于在欧洲发行的REITs指数基金大多为美国资管机构（欧洲实体）发行所致。

图7：全球REITs指数基金所在地区规模分布

资料来源：Bloomberg

图8：全球REITs指数基金发行机构规模分布

（同一公司的不同主体合并统计）

资料来源：Bloomberg

美国市场概况：

美国REITs指数基金起步时间较早，发展也较为成熟。截至2023年上半年，美国REITs指数基金数量共43只，规模总计达到1133.76亿美元，在全球REITs基金市场占据主要位置。从市场格局看，先锋领航（Vanguard）占据了绝对领导低位，贝莱德居其次，二者分食了超7成美国REITs指数基金的市场份额。DFA、道富资管、嘉信理财和富达等其他管理人规模相对较小，但大多为传统资管巨头。

图9：美国REITs指数基金数量及规模变化

资料来源：Bloomberg

图10：美国REITs指数基金管理人一览（2023H1） 

资料来源：Bloomberg

美国REITs指数基金聚焦宽基和龙头REITs指数。美国REITs指数基金大多数为ETF基金，但规模最大的几只基金也包括普通指数基金。美国REITs指数基金的跟踪指数主要包括表征全市场的宽基以及以龙头不动产公司或资产为核心的规模型指数，少数基金还跟踪高股息的红利型指数。

亿个AI

下潜更幽深的海底，领略更多样的风景。（本图由作者万亿通过AI生成）

你对REITs基金是否有更深的了解呢？

欢迎在留言区发表您的观点

截至10月19日我们将会选出1位幸运儿

送出6.66小红包

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP