房价的债底在哪里？北向和南向差了6500亿

转自：望京博格投基

一、房价的“债底”在哪里？

房价可以看作未来所有房租的折现。

房价的债底，就是用房租年化回报来折算，看看未来房价应该（跌）到多少才算“合理”。

举个例子，北京的望京，总价500万的房子，租金大概是6600元/月。（同事说，这已经是一线地产里租售比较高的情况了，大家也可以说说目前所在城市，具体区域租售比的情况）

投资房租年回报率=6600元*12个月/500w元≈1.6%

年化回报，我们用目前国内的无风险利率，也就是目前中国十年期国债来对比，目前10年期国债利率在2.7%左右。

1.6%和2.7%之间，还差了1.1%。

在未来房租继续上涨概率不大的情况下，唯有500万的房价跌到300万才能使得租售比达到2.7%的水平，也就是房价的“债底水平”。

这里不考虑刚需/动用其他杠杆资金成本的等问题，假设未来房价不涨了，一套70年产权的住宅，每年收租回报率1.6%，连无风险利率都跑不过的话，很难让人有想投资房子的冲动。

唯有未来房价涨幅与CPI持平，1.6%的租售比才是可以接受的水平。

二、港股回了半口血

昨天说恒生AH溢价率已经高于近10年99%的时间，说明A股显著比港股贵不少。

不过，同一个公司，在不同市场里所谓的“贵和便宜”，是一个相对的概念，不是绝对的概念，且中字头同时在两地上市的公司占多。

今天港股反弹了一些，恒生科技涨2.3%、恒生医疗涨4.3%。

补充一下：今天恒生医疗ETF涨幅为2.78%，与指数涨幅差了1.52%。

因为恒生医疗ETF是在A股上市的，收盘时间是3点，昨日收盘价格为0.467，而跟踪的港股指数收盘是4点，收盘后ETF的净值为0.4597，价格相对净值溢价了约1.6%，今天算是修正了这部分溢价。

另外，似乎恒生AH溢价率每次触及到150左右的时候，港股都能有点反弹。

但由于港币的联系汇率制，在美元停止加息/降息之前，港股定价还是会被压制，悬在头顶的达摩克里斯之剑在中美利率周期不同步的阶段，确实是放不下的。

如果汇率是无法被舍弃的一面，唯有看资产本身的基本面了，而基本面的改善则需要更长周期。

自开通港股通以来，北向累计流入和南向累计流入差了约6500亿元了。

南向流入港股的资金基本上是涓涓细流的累加，而北向则是阶段性随着市场资金的偏好、地缘zz的变化而波动的。

今年以来，其实北向资金的持续净流出是从今年8月初才开始的，至今2个月左右，但给投资者心理的影响是：北向一直在逃。

其实在近几年里，北向资金阶段性都持续净流出的时段。比如2020年2月-3月，2022年1月-3月。

这个趋势何时会改变，也和中美的利率周期、关系变化、资产基本面等等都有所关联，是个复杂的结果。

如果仅仅归结为，XX就是烂透了，是对投资收益没有任何帮助的。

昨天博格的市场温度计在33°，估计今天能高一点。最近基本上就是在33°左右徘徊了。

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