房价的债底在哪里？

近期很多大V似乎找到了新的流量密码就是喷房价，什么暴跌开始，什么重蹈日本覆辙的言论不绝于耳，评论也是一边倒看跌，可我打开链家看了下周边小区的成交价格似乎并没下跌多少，但不得不说房价的确曾长期困扰我，尤其是在我年轻尚没有能力买房的时候，与之对应的就是现在的房价走势可能也正在困扰着2019-2021年买了房的人。

房子是商品，而商品的成交就会必然满足供需平衡。有人会说房子有金融属性，那其实是房子使用贷款加杠杆的购买形式所赋予的，并不是房子本身的属性，如果不能贷款，一手交钱一手交货，房子是不是变得和超市里的一袋牛奶区别不大了。当然房子有一点很特殊，它是几乎唯一无法通过进口来替代的商品，只能内部生产内部消化。

谈到房价的供需平衡免不了涉及一个这样的普通人的困扰：你工资5000时， 房价15000，你觉得不合理，等你工资到10000，房价30000，你依然会觉得不合理。

很多年后我才意识到这样一个显而易见的事实：房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的，这个下限很可能比你的收入要高，尤其是你还年轻的时候。所有人总体收入是和GDP同步的，但个体分布总有多有少。而供应增加，首付比例下降，利率下降等等手段其实都是在拉低这个下限，使得更多人可以跳一跳买得起，增加了支付能力。而需求这端如果放宽来说，更大更好更方便是一种自然朴素的愿望，用一句话概括就是：没有卖不出的房子，只有不够低的价格。

那房产价格到底多少合适呢？影响房产价格的因素实在太多，经济，杠杆，供应，折旧，地段，周边等等，而自住本身的价值也无法客观估量，所以以我现在的认知，化繁为简后：

房产价格=租金收入（去除相关费用）+房价看涨期权

不理解期权也没关系，可以简单认为除租金外影响房价的所有因素的预期估价，包括首付比例，地段，利率，当地人均GDP等等都会影响这个预期。

以前房价被指高估的一个普遍理由是租售比太低，这种观点的错误之处就是忽视了看涨期权的价值，在收入高速增长尤其是房价本身高增长期，房价的看涨期权价值是很高的，高到买家可以忽略不成比例的租金收入。通过这个简化的理解框架，你甚至可以倒推出买房的人在买房时预期房价会涨到什么价格（无论买房人是否真想过这个问题），事实上过去几十年，这种预期一再被超越，说明哪怕是当年的购房者甚至作为卖房者的开发商都低估了中国的发展速度。现在到了预期落空的时候了，那么当预期增速下降时，看涨期权价值降低，租金收入就成了房价的底。慢着，这个公式是不是有点眼熟，没错，其实房价和可转债一样是有“债底”的。

那怎么估算这个债底呢？不求精确，仅供参考。

同样以无风险收益的十年期国债来看，目前是2.6%，考虑到看涨期权价值不可能为0，且是超长期的期权，所以毛估估租售比达到2%倒推即可得到房价的底部：举例来说如果某房产每月可租3000，一年36000，36000/2%=180万几乎就是房价的底部，在没有房产税导致几乎没有持有成本的情况下，大差不差就这么个基本逻辑。这里顺便再多说一句租售比的上限：原则上不会超过贷款利率，至于为什么应该不言自明。所以与其担心你持有的房产会跌多少，不如查查你的房产能租多少。

有人会说收入，房租都是变量，但相比房价的涉及因素实在简单太多，凡事越简单越可靠，最简化版本就是收入大致会和GDP同步，而M2还会有额外加成效果，所以...那些咆哮房价腰斩再腰斩纯属口嗨，也是看烦了目前网上的这种无脑悲观无脑喷，在此小小反驳一下，打完收工。

PS1：无意猜测房价涨跌，只是提供一个看待房价的视角，对不对你说了算

PS2：同样月租4000，一线老破小和三线大平层，不考虑贷款纯投资角度你会如何选择？分别在什么价格出手呢？

PS3：没想到很多人对里头期权的概念表示不解，其实我已经表示可以和可转债类比，这里为说清楚再举一例：如果房价300万，存续按70年计，每年可出租3万元，租售比为1%，实际无风险利率为2%，300万按无风险利率（简单起见就单利）计算，70年后就是300*2%*70+300=720万，如房租不变，买家在70年后只收回210万，那买家为什么要多支付300-3*70=90万呢，这个90万其实可以理解为买家在为70年后按720-210=510万价格卖出该房产的一个期权买单，如果房价涨到400万，租金不变，期权价值暴涨...

骆驼1978

国债不会折旧，但房子（特别是无法重建的高层住宅）会折旧，一年至少折旧2%。以深圳核心区的房子为例，同地段楼龄25年以上的高层住宅相比5年以内的新房，前者价格只有后者50%-60%，20年折旧40%，年化折旧为2.5%。所以说，在房价不涨的情况下，租金收益必须达到5%才能比买国债更划算。如果参照现在美国30年期国债5%收益就更没价值了。另外，房屋出租还得考虑装修成本和空置期，实际收益更低。

符工

因为楼主你在上海啊。实际上北京和上海不管新房二手房都没怎么跌，所以你看周边小区当然会得出房价没跌的结论来。国家统计局有70城的二手房价格指数，大多数城市都是下降的。北京人反驳燕郊人说房价没跌，那不是鸡同鸭讲嘛。

攒钱之后买点啥

房价是由有实际支付能力的人的收入下限决定的 这句话确实是事实.但是这个实际支付能力并不是一个家庭或者一个人有多少现金决定的. 有可能是一个大家庭全部积蓄(六个钱包掏空然后没有任何抗风险能力) ,也有可能是全部积蓄+负债才能凑个首付. 但是为什么, 他们要冒着这么大的风险去凑首付买一套房子还大量的贷款呢? 因为是对未来的收入有期待. 觉得房子还会一直涨吧 .嗯...

数据矿工

不用担心我不理解期权概念，我做了好几年期权了，你既然知道期权是衍生品，房子不是衍生品，怎么可能是期权？

假如有一套房子，现在市场价格100万，我以20万价格，买入3年后以110万买该房子的权力，那才是看涨期权，房子跌倒50万，甚至10万，我最多赔20万。如果持有房子本身，跌到70万就赔30万，跌倒20万就赔80万，怎么可能是期权呢？

再补充一点，期权做为衍生品，它有对手盘，是零和博弈的，有人赚一定有人赔，房子里的期权谁是对手盘？

eugeneshi

楼主的说法还算新颖，不过有个问题需要注意，就是无风险收益率这个锚到底是选择美债还是选中国国债。别搞了按中国国债估值得出结论抄底，最后市场给的底变成了美债底。毕竟按当前中国国债估值，大a可以满仓了。

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