文丨Ellie
来源丨PropTech研习社
这是一篇晚来的地产基金年终投资总结。
地产科技火了2年多，投资机构到底出手投了点啥？我们今天就来盘一盘。
（由于各家信息披露时间、披露情况不一，如数据有出入，欢迎随时指正。）
在盘点之前，PropTech研习社先来跟大家同步一个视角。
从全球范围来看，涉及房地产、地产科技投资的基金类型很多，但规模较大，出手次数较多的往往是一些综合型机构，他们往往把自己归类为另类投资机构，资产范畴覆盖一二级，品类囊括信贷、私募股权、不动产、二级市场股票，比如黑石、黑岩、博枫（Brookfield）、橡树、PAG、普洛斯等等。
他们的资管规模往往超千亿美金，或接近千亿美金。其中，有些机构的投资配置里面不动产占比较大，身影常出现在单笔投资动辄百亿的大宗不动产交易当中。《全球最有钱的前10家地产公司，不盖房》
不同于国际投资机构，国内有较强不动产属性的投资机构投资品类相对单一，大致可分为了两类：不动产+私募股权。
本次盘点，我们按照资管规模、出手次数、行业影响力、活跃度等维度初筛了9家国内典型机构，他们分别是远洋资本、金茂资本、碧桂园创投、鸿坤亿润投资、龙湖资本、保利资本、黑洞投资、星河创投、稳盛投资等。
在盘点之前我们对于地产基金有些“刻板印象”，我们会认为房地产开发背景设立的地产基金主要投资只能会服务集团拿地拓展，或居住生态。
在盘点完成后，这几家机构的表现颠覆了我们的刻板认知，虽然贴着较强的地产标签，但这几家机构的投资边界早已“出圈”。
我们看到，目前国内的地产基金已经布局了智能机器人、AI机器视觉、AI建筑设计、智能装饰、智能仓储等领域的一些高成长期明星项目。
通过分析这些基金成立以来的投资情况，我们发现：
（1）虽然贴着“地产”标签，但大部分地产基金围绕地产产业链上下游的投资项目的占比并不算高，占比最高的一家地产基金也不到40%；
（2）围绕社区生态链等场景，地产基金的投资范围扩展到了医疗健康、新消费、教育、体育、文娱等领域，其中，医疗健康和新消费领域最受青睐，目前房企多元化布局基本涉足商业地产和养老地产，而医疗和消费被投企业与房企多元化布局能形成良好联动；
（3）从投资轮次来看，各家基金的投资策略不同，有青睐中后期项目的，有青睐早期项目的，也有基本覆盖从早期到中后期的完整生命周期的；
（4）部分地产基金除了投股权，还投资了商办、物流地产、数据中心等不动产，其中存量资产改造、城市更新项目占比不小。
图：部分地产基金的投资情况总览（制图：PropTech研习社）以下是9家地产基金的详细情况：
1.碧桂园创投：成立时间最晚，出手最多最猛
碧桂园创投成立于2019年1月，是碧桂园集团下属的一级事业部，负责集团除地产投资外的股权投资业务。碧桂园创投持续关注地产上下游产业链、大健康、大消费、物流供应链、先进制造、新基建等投资领域。
官方数据显示，截至目前，碧桂园创投已投企业总数超过45家，已投企业中超10亿美元估值的有14家，核心团队累计并购企业超过16家。
截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，碧桂园创投对外披露的投资活动共有28起，涉及26家公司，TOP3 热门投资赛道为新消费、医疗健康和地产。
从出手频率来看，在2020年，碧桂园创投投出了18个项目，平均一个月投出1.5个项目。
围绕房地产产业链等场景，碧桂园创投投资了5家公司。其中既包括与房地产主业相关的家装建材公司蒙娜丽莎、固克节能和卓宝集团，也包括房产交易平台贝壳找房、数据中心运营商秦淮数据。
图：碧桂园创投地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）从轮次来看，碧桂园创投对地产项目的投资轮次偏中后期。其中，广西蒙娜丽莎是上市公司蒙娜丽莎旗下子公司，贝壳找房和秦淮数据两家公司均于2020年成功上市，卓宝集团已接受上市辅导。
2020年上半年，碧桂园创投还曾试图参与家装建材公司帝欧家居、蒙娜丽莎和惠达卫浴的定向增发，但这三起交易最终都以中止告终。
除了泛地产领域，围绕社区生态链，碧桂园创投还投资了和铂医药、新里程总医院等大健康，小兔买菜、汉口二厂、林清轩等大消费公司，菜鸟网络、快运兔等物流公司。
此外，在现代农业领域，碧桂园创投还投资了现代化肉鸭领军企业塞飞亚，这与碧桂园“地产、农业、机器人”三大战略不谋而合。
2.远洋资本：布局多元化，热衷物流供应链
远洋资本成立于2013年2月，是专注于从事另类资产管理的专业机构。远洋资本的业务范围包括：不动产投资、债权投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其它等五大领域。截至2019年底，远洋资本资产管理规模突破970亿元。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，远洋资本对外披露的投资活动共有48起，涉及46家公司，TOP3 热门投资赛道为医疗健康、物流供应链和地产。
在刚刚过去的2020年，远洋资本完成了至少9笔股权投资。
围绕房地产产业链等场景，远洋资本投资了6家公司，涵盖物流地产商中国物流资产、商业地产运营商首创钜大、数据中心运营商云泰数通、共享办公服务商纳什空间、装配式建筑服务商途远美宅等。
图：远洋资本地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）从轮次来看，远洋资本对地产项目的投资覆盖了从早期到中后期，对于自己看好的项目，远洋资本会持续加码亦或直接收购。
除了地产领域，医疗健康和物流供应链是远洋资本出手次数最多的赛道，远洋资本在两大领域合计投资了22家公司。
在医疗健康领域，远洋资本投资了医美连锁公司联合丽格、妇儿医院美中宜和和美德因、IVD领域公司豪思生物和金橡医学，上述公司可以与远洋集团商业地产以及养老业务产生联动效应。
在物流供应链领域，远洋资本投资了联合利丰、九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网物流、卡力互联在内的8家公司。
图：远洋资本物流供应链项目投资列表（制图：PropTech研习社）在不动产投资领域，远洋资本投资了商办物业、物流地产和数据中心。
商办物业方面，远洋资本投资了上海东海商业中心、上海科恩大厦、北京硅谷亮城、北京钻石大厦、安贞华联项目、上海大宁商业广场、成都华敏项目、上海H88越虹广场等数个不动产项目。其中，部分项目已实现退出。
物流地产方面，远洋资本在南京、昆山、天津、苏州等城市布局了多个物流项目。而远洋资本前述投资的物流供应链项目能跟集团地产主业上下游相结合，能为主业赋能，比如九曳供应链就能为物流地产赋能。
数据中心方面，远洋资本主要依托于2017年收购的公司——云泰数通。据知情人士透露，远洋资本当时并购云泰数通花了9亿元左右。
公开资料显示，云泰数通成立于2011年，是从事大型数据中心项目投资、建设及运营的数字地产综合运营商，以IDC运营商（含三大电信运营商）及大型互联网公司为主要客户，开展数据中心基础设施批发业务。截至目前，云泰数通已投产机柜数超过1万个，在建机柜数超过1万个，储备机柜数5万余个。
2020年9月，远洋资本成功发行全国首单IDC新型基础设施ABS, 首期产品规模11.06亿元，此单ABS的基础资产正是云泰数通的IDC服务收费收益权。
3.金茂资本：专注于地产科技项目的地产基金
金茂资本成立于2016年，是中国金茂旗下城市运营金融服务平台，金茂资本下设两大投资运营平台 ：金茂资产和金茂创投。
金茂资产为地产基金平台，主要从事住宅开发、物业投资、城市更新和产城运营，关注一线和二线核心城市核心地段的优质地产项目，目前累计管理基金规模近450亿元。
金茂创投主要深耕地产科技+智慧城市，捕捉大科技、大文化、大健康三大领域中高成长期创业项目的投资机会。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，金茂创投对外披露的投资活动共有6起，涉及6家公司，TOP3 热门投资赛道为地产、医疗健康和硬科技。
和其他地产基金相比，金茂创投成立时间较晚，出手频次不高。
在地产领域，金茂创投所投的项目均为地产科技项目。比如，金茂创投投资了商用服务机器人企业云迹科技，建筑设计SaaS平台小库科技，人工智能视觉技术与方案服务商文安智能，国内领先的物联网产品和解决方案提供商拓深科技。
图：金茂创投地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）目前，云迹科技生产的智能机器人正在应用于中国金茂的智慧酒店，小库科技帮助中国金茂拿地做测算，拓深科技和文安智能的技术已应用于中国金茂高端社区、商业综合体、产业园等场景。
从轮次来看，金茂创投较为青睐早期、成长期地产项目，大部分的项目集中在B轮及以前。
地产基金板块，除了传统的住宅开发项目，金茂资产还投资了西安贝尔特酒店公寓项目、上地办公项目和上海静安NEO三个城市更新项目。
4.龙湖资本：商业气息最浓，热衷投资新消费
龙湖资本（LongFor Capital）成立于2018年，为龙湖地产旗下投资基金。目前，龙湖资本没有官网，没有官方微信公众号。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，龙湖资本对外披露的投资活动共有14起，涉及12家公司，最热门的投资赛道为新消费和教育。
从行业来看，龙湖资本尤其钟爱新消费企业，投资了叮咚买菜、和府捞面、元气森林、完美日记、海马体等一系列新零售企业。
图：龙湖资本新消费项目投资列表（制图：PropTech研习社）以和府捞面、海马体照相馆、完美日记等为代表的新消费品牌，堪称当今商场新一代“网红店”，截至目前，上述品牌均已入驻龙湖商场。
而叮咚买菜和元气森林的估值已超过20亿美元，约为140亿人民币。在捕捉新消费独角兽方面，龙湖资本出手既稳又狠。
在教育方面，龙湖资本没有投资线下教育，从轮次来看，龙湖资本对创投项目的投资覆盖了从早期到中后期，龙湖资本既以天使投资人的身份投资了海马体，又以战略投资人的身份投资了绿城服务。
和其他地产基金相比，龙湖资本出手的地产项目较少。截至目前，龙湖资本出手的地产项目只有1个——2019年底，龙湖资本以9.64亿人民币战略投资绿城服务。
5.鸿坤亿润投资：金融投资最多，教育、体育不少
官网显示，鸿坤亿润投资成立于2007年，定位于中国新一代产融结合的创新型资产管理公司，截至目前，已成功投资50余家企业，实现退出20余家企业，其中10余家企业顺利上市/挂牌，资产管理规模超100亿。
从成立时间来看，鸿坤亿润投资成立时间较早，故公开披露的投资项目较多。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，鸿坤亿润对外披露的投资活动共有48起，涉及43家公司，金融是最热门的投资赛道，地产、教育和体育位列第二、三名。
在地产领域，围绕地产产业链和泛社区服务，鸿坤亿润投资了6家公司，其中包括联合办公优客工场，Co-living共享生活社区运营商共享际，智能制造创业服务平台洪泰智造工场，物业服务公司万豪物业，养老公司爱恩济养老，生活服务公司好停车等。
图：鸿坤亿润投资的地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）其中，优客工场于去年11月通过SPAC的方式成功登陆美股，成为联合办公第一股。
优享创智成立于2015年12月，由优客工场创始人毛大庆发起成立，旗下品牌共享际(5Lmeet)致力于打造一站式CO-LIVING共享生活社区，涵盖“社交公寓、共享办公、创新商业IP、社群活动”等多业态及空间内容。截至目前，共享际已在北京落地了八个项目。
从轮次来看，鸿坤亿润对地产项目的投资偏早期，比如，参与了优客工场和洪泰智造工场的A轮融资，以及好停车的A+轮融资。
在出手项目最多的金融领域，鸿坤亿润投资了中民投、万海证券、张家口银行、民生村镇银行、元素征信、森富普惠等多家公司。
此外，鸿坤亿润还格外偏爱教育和体育项目，合计投资了10家公司。
图：鸿坤亿润教育体育项目投资列表（制图：PropTech研习社）6.保利资本：地产占比近四成，重仓硬科技和教育
保利资本创立于2015年12月，布局地产业务与PE业务两大战略板块。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，保利资本对外披露的投资活动共有47起，涉及47家公司，TOP3 热门投资赛道为地产、硬科技和教育。
2020年，保利资本一共出手了7个项目，主要集中在医疗健康和环保领域。
值得关注的是，保利资本一共投资了18个地产项目，占总投资项目的近四成。
这18个地产项目基本涵盖了房地产几大创业热门领域，包括地产开发、家装建材、长租公寓、地产科技、酒店旅游等领域。
图：保利资本投资的地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）其中，保利资本战略投资的全屋智能家居生产商超级智慧家，家装建材公司泰森日盛和新明珠陶瓷均与保利集团主业有业务上的合作。
从轮次来看，保利资本更青睐早中期的地产项目，超过半数的项目集中在B轮及以前。
除了地产，保利资本比较偏爱硬科技和教育赛道，投资了柔宇科技、商汤科技、第四范式、江行智能等高科技公司，以及凯叔讲故事、青团社等教育公司。
7.黑洞投资：押码智慧人居，最硬的PropTech
黑洞投资成立于2014年，是一家聚焦于多资产类别、多策略投资的平台型投资机构。黑洞投资创始人系实地地产董事长张量。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，黑洞投资对外披露的投资活动共有37起，涉及34家公司，热门投资赛道为地产、TMT、新消费和金融。
地产是黑洞投资的第一大投资赛道，地产项目的投资占比超过三分之一。
围绕房地产产业链等场景，黑洞投资投资了12家公司，包括智慧零售公司逗号智能和织点智能、共享办公服务商桉树空间、房租分期公司房司令、商办O2O平台好租等。
图：黑洞投资地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）从轮次来看，黑洞投资对地产项目的投资偏前期，A轮及以前项目近7成。
由黑洞投资孵化的人工智能公司哈奇智能，目前已推出智能物流机器人、健康服务机器人、无人驾驶通勤车等多款机器人，可应用于智慧家庭、智慧社区、智慧园区、智慧商业等多个场景。目前，哈奇智能已服务国内150多个商业中心及社区，超10万名业主。
图：哈奇智能推出的无人驾驶通勤车（来源：实地集团官网）而黑洞投资的智慧零售企业织点智能发布了4款“无人收银”产品，已落地零售、餐饮、校园和医疗等行业，与腾讯、新加坡电信、安踏、361°、72街等公司达成合作。
可以看出，黑洞投资非常看重“智慧+”，目前已投资布局了智慧社区、智慧零售、智慧城市等领域的多个创业项目。
而实地集团于去年底推出了首个OTA智能社区，上述社区中的智能物流机器人、无人驾驶通勤车的生产商就是哈奇智能。
围绕社区生态链等场景，黑洞投资还投资了社区生鲜店云菜园、美发连锁星客多、等等咖啡等公司。上述项目与实地集团的地产主业也能形成联动。
8.星河创投：押码民营航天，青睐硬科技投资
星河创投成立于2016年，是星河·领创天下旗下基金管理品牌。目前，星河创投自主或联合设立6支基金，包括领创一期基金、张江星河基金、红土星河创投基金、电科星河创投基金、成都红土菁科基金、中国科创金融联盟基金，总规模近20亿元。
在股权投资方面，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，星河创投对外披露的投资活动共有19起，涉及18家公司，TOP3 热门投资赛道为地产、航天航空和硬科技。
围绕房地产产业链等场景，星河创投投资了3家公司，包括长租公寓品牌优客逸家，互联网品牌孵化基地智汇蓝海，出境游定制服务公司候鸟旅行。从轮次来看，星河创投对地产项目的投资偏前期。
图：星河创投地产项目投资列表（制图：PropTech研习社）除了地产，星河创投格外偏爱民营航天企业，在商业航空领域，一口气投资了国星宇航、天仪研究院和星际荣耀三家公司。
2018年，三家被投企业合体完成卫星发射任务，其中，国星宇航负责总体设计和运营，天仪研究院负责卫星平台制造，星际荣耀负责双曲线1Z火箭运载。
2018年，星河创投参与了国星宇航天使轮投资，到了2020年，国星宇航完成1.5亿元A+轮融资，投后估值达10亿元。
此外，星河创投还投资了杉川机器人、灵喵机器人、云从科技等硬科技公司，美味不用等、韩都衣舍等新消费公司。
9.稳胜投资：参与中国首单文化创意园区轻资产ABS
稳盛投资成立于2010年3月，是金地集团旗下专注于国内外房地产投资管理的私募股权投资基金管理人。截至2017年12月末，稳盛投资整体累计管理规模折合人民币341亿元。
在股权投资方面，稳胜投资出手的项目较少，截至2020年底，据PropTech研习社不完全统计，稳盛投资对外披露的投资活动只有3起，涉及3家公司，包括2家金融公司和1家医疗健康公司。
图：稳盛投资的投资列表（制图：PropTech研习社）不动产投资方面，2019年，稳盛投资主导了对上海康健广场项目的收购，该项目位于上海核心的徐汇区，是一个社区型的商业，收购完成后，稳盛将把康健广场打造为一个以儿童教育和休闲娱乐为服务主题的社区型购物中心。
在资产证券化方面，2016年，稳盛投资与金地商置合作，参与了上海“八号桥”项目投资。
2017年8月，由稳盛投资担任交易顾问和总协调人的“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”成功发行，这是中国首单文化创意产业园区“轻资产”资产证券化产品。
2020年3月，由稳盛投资担任总协调人及交易顾问的“金地草莓社区公募ABS首期”成功发行，储架规模达20亿元，这是上交所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。
结语
这9家国内地产基金，当然不是国内地产投资的全部，只不过通过这些市场上相对活跃的基金，我们能大概看出一些投资趋势和风向。
不管是重仓硬科技，还是偏爱居住场景，当我们把视角从单个机构身上跳出来再俯瞰，会发现他们都跟产业、数字化交汇在一块。大宗不动产交易的溢价需要资管、技术工具去赋能；智慧社区需要消费、物业、医疗出行等垂直场景工具的加分，各地园区招商引资需要各行各业有成长潜力的企业，城市更新的盛宴需要具备空间内容运营能力的企业参与……
分化也在同时发生，一些基金走向更加“专业主义”的路径，一些基金走向规模扩张的路径，还有一些机构正在开启一个“大钱时代”。时间进入2021，整个地产行业也发生了巨变，三道红线之后，这几天又推出土地集中供应机制，房产头部效应将越来越集中。
在这样的格局下，国内地产基金的投资策略会跟着做哪些调整呢？欢迎来聊。
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