房价收入比下降有意义吗？

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这个周末重要的信息很多，好像都值得写，思来想去，还是写有关房价与可转债的事情吧。

今日有媒体作为一项重大的功绩来宣传，即房地产调控政策多年来，令房价与收入的比例有所下降。

房价收入比与租售比，通常都是国际社会用于衡量房价泡沫的重要指标。如果一个国家或者一个城市的房价高出当地人平均收入的倍数太高，就被认为这个地方的房价泡沫太过严重了。

其计算公式为：房价收入比=住房总价/家庭年收入。一般来说，合理的房价收入比在3到6倍之间。

不过，相信有经验的人都知道，上述公式中，住房总价是一个很难精准选择的价格，由于这个公式是从美国引进的，而在美国买房，都是按套来计算的，所以他们可以选择一个城市所有成交的房屋成交价的中位数来加以计算。家庭年收入也一位是选择当地家庭的中位数，而非平均数来计算。

但是中国的房屋是以平方米来计算的，哪怕是同一个城市，不同地段的每平方米的价格差距也很大，再加上面积的不同，每套房屋的价格相差极大，如果再加上别墅类的房屋价格，更是一笔糊涂帐了。所以，这个住房总价，到底是统计80平米的住房总价，还是统计100平米的住房总价，对于结果的影响是非常大的。个人以为，如果按人均30平方米的居住面积、每家均为3口人的标准来计算的话，那么选择90平方米的住宅类套房的总价来计算更为接近大众真实的购房压力。

但是很遗憾，这次中国房地产报只公布了结果，没有公布它的计算方式，因此对其统计的科学性无从评估。

据该报称：近年来我国房地产市场迎来周期性调整，住宅销售面积较峰值累计下滑近50%，多数城市房价也出现深度调整，总体回调幅度超过25%。随着房价的回落，以及居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。2019年年中，我们曾针对35个典型大中城市房价收入比做过统计分析。时隔5年，我们以相同的口径再次梳理这一指标，结果显示，35个大中城市房价收入比均值已从2019年的16.03下降到今年的11.87，整体降幅达26%。这一指标变化，也进一步印证了居民购房压力正在得到有效缓解的客观现实。

这个数据虽然很令人高兴，毕竟这意味着买房者的购房压力大大减轻了。但是，即使我们承认他的这个统计是科学的，计算是正确的，我也要说，这个数据是毫无意义的。

因为这个数据的采样，无论它的方法多么科学，它的基础都是没有代表性的，因此也是没有意义的。

美国等西方社会的这一统计数据，是建立在真实的、充分的市场博弈的基础上的。但是众所周知，我们别说这35个大中城市了，就是一些二、三线的城市，都有着非常严格的购房限制，并非所有有购房需求的人都可以随个人意愿挑选价格合适的住房。所以，这个统计的分母就存在着很大的争议性，是统计全市所有家庭的年收入，还是只统计全市具有购房资格的家庭的年收入？

考虑到它说的是五年前，当时大多数城市都已经实行限购了，那么这个数据按照同一口径来计算，还是有一定的参考意义的，即，对于有资格购房的人来说，购房负担是减轻了，但是，从我身边的数据来看，满足购房需求的人实际上早在限购之前绝大多数就已经完成了至少一套房的购买了，而一些大城市要求满足五年社保，当年统计的35个大中城市，由于限购的政策不一样，导致有购买资格的人偏少，因此这些房屋的成交价，确实会因为买家的大幅减少而出现下跌的情况。

另一方面，由于限购带来对真实需求的扭曲，也带来开发商对利润的扭曲，因此这种限购政策下的成交价格也是相当扭曲的，一旦房地产限购政策完全取消，这样的数据一定会迅速地、大幅地变样，这就意味着对全部需要购房的人来说，这一数据也是没有任何意义的。

所以，从上述数据得出居民购房压力减轻的结论是完全错误的，能够得出的结论只能是：对有购房资格的人来说，购房压力有所减轻。

所以，我们不但要关心数据，更要关心数据是怎么计算出来的。

02

今日还有一个消息非常值得说，那就是今年以来，受市场波动影响，大量低价转债跌破面值，转债退市和违约风险逐渐显现，基金公司开始大量减持可转债。

据媒体报道：二季度末持有转债的基金数量为1953只，相比一季度末的2138只减少了185只。此外，财通资管瑞享12个月、泓德裕泰、华夏睿磐泰利、天弘永利优佳等300余只基金在二季度选择清仓转债持仓。

中国的转债市场能够走强也是奇葩。我之前就写文章对比过中美两国的转债条款。中国的转债年化利息只有0.5%，而美国的转债年化利息高达8%左右，巴菲特只所以每年的收益那么高，就是因为其拥有不少这类高息的转债，可以让他在别人恐惧的时候有现金贪婪。美国这么高息的债券也没炒到两倍以上的收益，但是我们只有0.5%收益的可转债却能炒到3倍以上，100元的债券，到期除非转股，只能拿到100.5元，居然可以卖出300多元的高价，实在令人无法理喻。

曾就此请教过基金业内人士，说是转债安全性高，能保本，还给你0.5%的利息很不错了。当时就觉得这个理由很牵强。但是大家都炒，它的价格就是能涨，我等只能无语。要是按照这个逻辑，现在央行都降息了，0.5%的利息岂不是更有竞争力？为啥基金公司反而减仓清仓地处理掉了呢？

所以只能说明，现在大家的预期转差了。过去大家预期好，都想去转股赚大钱，因为未来的股价会上涨，但是现在，只能说基金公司对股票的预期转差了，大家一致预期转股后的股价会跌，毕竟资金越来越少，大量转股的公司很可能会因为总股本增长较快，导致交易价格跌到一元而退市了。举例来说，现在比如流通股本1个亿，股价2元，如果可转债导致流通股本扩张一倍，变成2个亿了，那么股价是不是很有可能变成1元？是不是很有可能持续低于1元而退市？

这就是一个强烈的看空信号啊！

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