地产债月报 | 1月出台多项供给端支持政策地产债发行规模有所回升_新浪财经

核心观点

房企债券融资仍以境内债为主，近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1月国企地产债发行规模显著回升，带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；境外债方面，融资渠道仍处收缩区间，净偿还压力较大。

受政策支持等因素影响，1月以来地产债二级市场价格异动频次显著减少，行业整体利差重回下行区间，国企利差与行业利差走势趋同；民企利差受部分房企利差波动影响出现震荡，月末利差走势较月初无显著变化。

1月无新增境内外债券违约主体，新增境内债展期主体1家，为前期已发生境外债违约主体。

1月以来中央层面出台了多项供给端支持政策，住建部和金融监管总局积极推动各地建立城市房地产融资协调机制。据了解，奥园有多个项目入围“白名单”，意味着民营房企融资工作或将出现改善。此外，监管层对经营性物业贷款用途有所调整，对缓解民营房企流动性压力具有积极意义。

当前楼市仍存在一定不确定性，这也是民企自主融资能力受到一定抑制的主要原因。1月26日，住建部对房地产融资协调机制的部署会议中提出“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，预计后续各城在因城施策用好工具箱方面，尤其是在首付比例、房贷利率等影响购房成本的核心问题上进一步合理化放松，将对推动房地产行业回暖产生重要作用，从而改变金融机构对房地产企业的融资态度。

报告正文如下：

一、近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1月国企地产债发行规模显著回升，带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；

1月地产债整体发行规模显著提升，净融资额回正。当月共计29家房企发行境内地产债51只，发行规模为501.8亿元，同比分别增长52.6%、131.8%和52.5%；环比分别增长61.1%、64.5%和86.6%。净融资方面，受国企净融资额大幅回正影响，1月地产债整体净融资额为34.2亿元。其中国有房企到期规模为367.6亿元，净融资额为109.8亿元；民营房企到期规模为100.0亿元，但由于发行量较低，民企仍存在76亿元左右的净融资缺口。

国企地产债发行规模显著回升，民企发债情况尚无明显突破。2023年四季度以来，政策再次转向供给侧，利好地产债发行规模回升，但由于楼市仍存在一定不确定性，民企的自主融资能力有待进一步恢复。1月，共计27家国有企业发行地产债，发行规模为477.4亿元，同比、环比分别增长67.4%和105.44%；民企方面，当月仅绿城和美的置业两家民营房企发行地产债，合计发行规模为24.4亿元，两只债券均为信用担保，无其他增信方式。

地产债加权平均融资利率大幅下行。1月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行14只，加权平均利率为3.30%，较上月下降36bp，与信用债整体发行利差走势一致。我们认为，1月利差下行主要受以下因素影响：一是经济运行情况偏弱，市场降息降准预期强烈，利率债收益率下行；二是机构年初配置需求较强，叠加城投债净供给仍低，资产荒延续。

二、受政策支持等因素影响，1月以来地产债二级市场价格异动频次显著减少，行业整体利差重回下行区间，国企利差与行业利差走势趋同；民企利差受部分房企利差波动影响出现震荡，月末利差走势较月初无显著变化。

1月行业利差进入下行区间，国企利差与行业利差走势一致，民企受个体利差变化影响月内出现波动。具体看，1月，行业信用利差由159.50bp缩小30.85bp至128.65bp，国企利差呈现同样下行趋势，由月初93.28bp缩小16.83bp至76.45bp；民企利差月内出现一轮震荡，月末收至4569.83bp，较月初上行128.63bp，主要受上海宝龙实业、方圆地产等主体利差波动影响。

1月，地产债二级市场交易活跃度无显著变化。当月地产债成交只数和成交额分别为782只和1363.16亿元，交易债券数量环比下降7.67%，成交总额小幅增长8.73%。

近期政策对房企融资支持力度持续加大，地产债二级市场价格异动频次显著减少。1月单日价格偏离幅度超10%的频次达114次，涉及10家房企、41只债券。具体看，单日价格跌幅超过10%的频次为55次，跌幅超过30%的频次为23次，涉及4家主体，分别为金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光；月内单日价格涨幅超10%的频次为59次，涨幅超30%的频次为25次，涉及5家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、深圳龙光。

三、1月房企境外债融资渠道仍处收缩区间，净偿还压力较大。

1月，房企共计发行7只境外债，合计规模为15.75亿美元。当月到期规模为58.20亿美元，净融资缺口为42.45亿美元。

四、1月无新增境内外债券违约主体，新增境内债展期主体1家，为前期已发生境外债违约主体。

1月房企信用风险无显著变化。境内债方面，月内新增违约债券1只，债券发行主体为阳光城集团（前期已发生违约）；新增展期债券3只，其中“H21绿地1”和“21绿地02”发行主体绿地集团为新增境内债展期主体，该企业前期已发生境外债违约、展期；当月无新增境外债违约及展期主体。

五、1月以来中央层面出台了多项供给端支持政策，住建部和金融监管总局积极推动各地建立城市房地产融资协调机制。据了解，奥园有多个项目入围“白名单”，意味着民营房企融资工作或将出现改善。此外，监管层对经营性物业贷款用途有所调整，对缓解民营房企流动性压力具有积极意义。

1.建立城市房地产融资协调机制

1月5日住建部联合金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，1月26日住建部和金融监管总局分别召开会议进一步对各地建立城市房地产融资协调机制相关事宜进行部署和落实，房地产融资协调机制建立后将承担搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出房地产项目白名单、黑名单，并推送至区域内金融机构，协调各方做好融资保障工作等职能，这将在一定程度上改善民企融资难问题。据了解，中国奥园多个项目入围首批“白名单”，这意味着完成债务重组后的房企也具备加入“白名单”的资格，对于市场具有很好的示范意义。

2.调整经营性物业贷款用途

1月24日央行联合金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（后文简称《通知》），在经营性物业贷款用途方面做出较大改变。根据《通知》，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

可以看到，1月以来房地产供给端支持力度在持续加大，利好房地产行业回归健康平稳发展，但供给端政策效果的进一步发挥仍需需求端政策的妥善配合。高频数据显示，1月1日-31日30大中城市日均商品房销售套数为2402套，绝对水平进一步下滑，显示楼市回暖仍存在一定不确定性，这也是民企自主融资能力受到一定抑制的主要原因。1月25日，广州发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对限购政策做出较大调整，在一定程度上提振了市场信心。1月26日，住建部对房地产融资协调机制的部署会议中亦提出“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，预计后续各城在因城施策用好工具箱方面，尤其是在首付比例、房贷利率等影响购房成本的核心问题上进一步合理化放松，将对推动房地产行业回暖产生重要作用，从而改变金融机构对房地产企业的融资态度。

注：

1.平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。

2.图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。

3.本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算，汇率数据来源为中国外汇交易中心网站。

4.图表11展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；图表11中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，图表11中标红处为最后一列的明细项。

本文作者 | 研究发展部唐晓琳