【政策点评】房地产现房销售政策点评|现房_新浪财经

摘要

REPORT SUMMARY

各省市现房销售试点工作正加快展开，一方面现房销售将影响开发商的资金周转效率，开发商将更多的选择自有资金进行项目开发，债务杠杆率有望下降，另一方面将倒逼开发商提升产品质量以加速去化。但考虑到现房销售的全面推出在短期内将会抑制开发商的投拓意愿，且会影响到政府的财政收入，因此全面推行现房销售的可能性不大，部分地区试点并由点到面推行，将是更加稳妥的方式。

近日，据人民雄安网消息，雄安新区已宣布取消商品住房预售，实行现房销售。雄安新区也成为继海南省之后，国内第二个推出全域现房销售的地区。鉴于房地产业转型及“保交楼”，各省市密集出台相关政策支持现房销售试点。

从政策发布看，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出要促进房地产业转型，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这是住建部首次系统明确的提出现房销售。此后广东省、山东省、安徽省、河南省和四川省也同步跟进，明确开展现房销售试点。2023年6月，住建部再次提出要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳度过。

从实际试点情况看，海南省早在2020年3月，对新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。2021年以来，多地政府进行了现房销售的试点工作，包括北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市。以北京市为例，其2022年第三轮集中供地的18宗土地中，有13宗土地明确要求部分或全部现房销售；第四轮集中供地的6宗土地，均有“竞现房销售”条件。2023年7月，深圳土拍市场也首次出现了“竞现房销售面积”条件。整体看，国内现房销售试点工作正“以点带面”扩展。

在房地产景气度上行阶段，预售制解决了房屋供应短缺的相关问题，且一般来讲，期房相较于现房价格更低，降低了购房者的置业门槛，国内期房销售占比持续提升。但2021年以来，房地产行业进入下行通道，房企暴雷导致期房停工和烂尾事件频发，且伴随大量的纠纷及维权情况发生，购房者对现房的购买意愿加大。2022年，全国期房销售面积同比下降29.6%的情况下，现房销售面积仅下降2.3%，具有较强韧性。但现房销售制度推出，对房地产开发商产生较大影响，具体如下。

影响资金周转，现金流管理挑战更大，开发商短期投资意愿下降

在此前房地产行业“快周转”的开发模式下，开发商挪用项目公司资金进行再投资情况较普遍，资金周转效率较高但资金链较为紧张。如若对开发商新增项目实施现房销售，项目拿地到开盘销售时间将延长至2年以上，开发商的资金周转效率将显著下降，其现金流安全将面临更大的挑战，短期内开发商的投拓意愿将显著下降。此外2年后的房地产销售市场环境不确定性更大，项目销售风险加大。

倒逼开发商提高产品质量以获取客户

若实行现房销售，客户对于产品的交付标准有更直观的感受。为保证项目的快速去化并保障销售价格，开发商提升产品质量的自主意愿将增强。因此，重视产品质量、能够契合当地客户偏好、能够控制产品成本的开发商竞争优势更凸显。基于此，开发商和购房者之间的交付和断供纠纷会显著下降。

开发资金对于自有资金更依赖，有助于控制杠杆率

现房销售会降低项目的资金周转效率，开发商的现金流管理难度提升，且随着房地产行业的发展逐步成熟，开发商对于现金流安全性的重视程度将提升。在此背景下可以预见，开发商的项目开发资金将更多的依赖自有资金，融资也将以有资产支撑的项目贷款为主，开发商的债务杠杆率有望下降，安全性将有所保障。

在当前部分房企爆雷以及项目停工的背景下，市场将会推动开发商逐步向现房销售靠拢，并要求开发商提升产品质量，加快去化。但若短时间内对新增项目全面推出现房销售制度，开发商投拓意愿下降，或将对政府的土地出让收入和税收收入产生负面影响，且不利于金融市场的稳定。因此，现房销售能够大幅降低项目交付的相关风险，有利于保障交易双方的合法权益，促进行业健康发展，但考虑到现房销售对不同主体的影响较大，可以预期相关政策的推出并不会一蹴而就，而是由市场发挥作用，由点到面逐步向全国扩展。