“理财不如提前还房贷。”近期,有不少购房者在社交媒体上吐槽,由于自己存量房贷利率过高且理财不赚钱,因此最终选择了用闲置资金提前还房贷。
贝壳财经记者从北京地区多家银行了解到,当前提前还房贷的客户有所增多。不过,相较于去年,今年银行的提前还款规则普遍按照合同的约定,需要客户提前一个月时间申请。而在还款金额上并未进行资金限制,客户可选择部分还款或一次性还清,但部分银行称需要整万起还。
在提前还房贷增多的同时,当前市场针对存量房贷进一步调整的呼声渐起,存量房贷利率调降仍存空间和可能性。有业内人士提示,要不要提前还房贷,应全面理性考虑,购房者切莫盲目跟风。
北京地区银行提前还房贷需预约 部分只能线下办理
“目前提前还房贷需要在手机App或者线下网点预约,但现在预约的话,真正扣款也要等到十一小长假之后了。”北京地区建行某网点工作人员告诉贝壳财经记者,目前该行并未对资金进行限制,但最低需要1万元起还,若非全部还款,还款金额需是1万的整数倍。
在贝壳财经记者走访的9家银行中,除了民生银行提前预约的时间仅为15天外,其余银行均表示需要提前1个月左右提出申请。有银行工作人员告诉贝壳财经记者,提前申请是此前就已写入合同中的相关事项,银行此举亦是遵循合同条款而定。
在资金归还方面,也普遍表示最低需要整万起还。不过,光大银行相关个贷中心工作人员指出,虽然该行对还款资金并无要求,但建议客户5万元起还,这也是购房合同中约定的最低还款额。
北京银行信贷工作人员表示,客户在申请提前还款时,还可以将还款金额、扣款需求说明,银行可为客户申请一次性还款,也可以按照客户要求分批次扣款。
不过,在记者走访的9家银行中,农业银行、光大银行、民生银行和北京银行4家银行暂不支持线上预约还款。农行信贷工作人员表示,目前该行并未开通线上预约服务,房贷客户可持身份证、银行卡在线下完成预约。而民生银行、北京银行工作人员表示,房贷客户需要在线下网点填写申请单,银行需要上报审批客户的提前还款方案。
存量房贷利率调降仍有空间 或可减轻提前还贷潮
“最近提前还款的客户确实有所增多。”有银行人士告诉贝壳财经记者,几乎天天都有客户前来办理提前还款的业务。不少客户的房贷利率确实比新房贷利率高出很多,所以通过提前还款来减少利息支出。
据瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之测算,当前存量房贷利率约为4.1%,但是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%。如此大的利差也会引发房贷人的抱怨。
“利差是闲置资金的投资回报率和存量房贷之间的利差,手头有闲置资金的房贷客户,苦于没有较好的投资方向,退而选择归还房贷。”金融监管资深专家周毅钦亦指出,降低存量房贷利率可以一定程度上抑制客户的还贷冲动,减少提前还贷现象。
事实上,市场对于降低存量房贷利率的传闻不断。近期有传闻称,金融监管部门或将在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右。但截至记者发稿时,这条消息暂未得到金融监管部门的确认。
“从部分城市首套与存量房贷利差接近100个基点看,存量按揭房贷仍有一定调降空间。”有银行业内人士指出,降低存量房贷利率有助于减少部分银行提前还房贷问题;另一方面,通过合理调整存量房贷利率,降低居民按揭月供幅度或负债压力,并有助于释放消费动能。与此同时,存量房贷利率下调也有助于提振市场对楼市复苏信心。
不过,降低存量房贷利率对商业银行来说,将会影响到商业银行的净息差水平。
有银行分析人士指出,如果后续可以有效刺激房贷规模增长,对商业银行是有帮助的,但如果利率弹性不足,可能会影响到商业银行的整体净利润水平。因此银行需要进一步优化资产负债结构,根据市场情况充分利用存款利率市场化调节机制,加大实体经济薄弱环节与重点新兴领域支持,以稳住息差。
提前还贷“真香”?专家提醒切勿盲目跟进
闲置资金全部用于还房贷是否“真香”?招联金融首席研究员董希淼提示,要不要提前还房贷,应全面理性考虑。
“判断是否需要提前还房贷,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”董希淼表示,如果投资收益率高于贷款利率,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外,还需要为自己生活、养老等留足资金。
从还款方式看,一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少,相比来说提前还款会更划算一点;等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少,如果还款已过半,其实可以不考虑提前还款。
此外,有银行人士提示,提前还房贷还需要防范“以贷还贷”问题。通过中介借款以置换房贷,或者违规挪用“经营贷”、“消费贷”等资金置换房贷,容易导致个人债务和财务负担压力大幅上升,个人信息泄露,也容易因违规操作而影响征信。
总之,购房者的贷款合同千差万别,需要具体问题具体分析,既要考虑自己的投资能力和资金安排,也要考虑未来金融市场和房贷利率变化,综合作出判断。
新京报贝壳财经记者 姜樊 徐雨婷 编辑 陈莉 校对 王心
责任编辑:李琳琳
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