一半是海水,一半是火焰,银行开发贷放款两重天

一半是海水,一半是火焰,银行开发贷放款两重天
2022年10月13日 21:25 21世纪经济报道

  南方财经全媒体记者 吴霜 上海报道

  10月13日,21世纪经济报道记者对江浙沪一带的银行的房地产开发贷进行了调研,发现近期银行开发贷放款出现了分化。一些银行攥紧了钱袋子,对房地产开发类项目避而远之;还有一些则打响了贷款抢夺战。

  招商银行(41.480, 0.45, 1.10%)上海某支行的贷款经理告诉记者,招商银行不偏向开发贷业务,目前闸口全部由总行管理,额度有所控制。

  记者从行业人士处了解到,除了招行,也有其他银行对开发贷保持谨慎。

  对比来看,同片区的建设银行(8.540, 0.04, 0.47%)开发贷放款正常。该行贷款经理告诉记者:“只要手续齐全,额度都能保证。”

  他还表示,目前开发贷的准入要求采用名单制管理,放贷速度取决于公司项目的进展情况,流程与其他行类似,大概包括评估、审批、放款三个步骤,两证审批,四证放款。

  根据中国银监会办公厅《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发[2008]265号)规定,四证包括:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,两证则是四证中的前两个证件。

  另外,平安银行(11.520, 0.05, 0.44%)杭州分行的情况基本类似。该行房贷经理表示,目前开发贷额度充足。他说,今年以来开发贷额度都较为宽松,只要能批下来都能放款。在准入要求上,平安银行要求项目要满足区位准入;放款时间在一个月到一个半月之间;利率区间较大,一事一议。

  一位宁波城商行的开发贷负责人告诉记者,目前各家银行对于优质房地产开放商项目的竞争非常激烈,存在将开发贷降至3%区间的情况。这主要是为了与开发商谈定一揽子贷款计划,不仅是开发贷,还有后期的预售金管理、按揭贷款等。

  克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨对记者表示,对于房地产开发贷,近期部分银行减少或者停止是出于对风险的谨慎考量,现在银行大多在观望政策走向。目前来说,一方面,“房住不炒”仍是主基调;另一方面,我国汇率面临较大压力,美元正处于快速升值空间,央行和国开行不能大水漫灌救市,否则可能造成人民币的快速贬值。综合来看,当前情况下并不存在大规模刺激的可能性及空间。

  开发商收缩贷款需求

  银行收紧放贷,开发贷的需求方——房地产开放商也对贷款持谨慎态度。

  一家房地产开发公司的融资部负责人向记者表示:“现在开发贷各家银行抢疯了!”

  根据他最近的观察,银行对开发贷一直保持着支持态度,利率已经降至百分之三点几,处于历史低位,但是目前房地产开发项目少,不是银行增加贷款量的主要推手。

  房地产企业目前以追求自保为主,开发进度整体在收缩。根据克而瑞发布的报告,9月份50强房企中有超过七成的企业无投资,而2022年投资“暂停”企业超过30家,且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等房企。

  土地市场方面,截至9月27日,全国300城经营性土地9月份总成交建筑面积为9480万平方米,同比来看降幅约为四成左右。

  近期,中指研究院发布的《2022年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示,2022年1-9月,TOP100房企拿地总额10478亿元,拿地规模同比下降51.2%,降幅比上月收窄2.1个百分点,连续四月维持收窄态势,其中央企、国企仍是拿地主力。

  开发贷收缩的另一面是销售低迷。一位房地产行业人士向记者表示,三四五线城市房子销售情况不乐观,房企收回现金流存在困难。现在预售资金的监管更加严格,回款周期长,能够确保现有项目正常交付是房企的主要任务,没有开发新项目的余地。

  从房地产企业的营销情况看,规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。根据克而瑞研究中心报告,TOP100房企9月份实现单月销售操盘金额5709.6亿元,同比降低25.4%,降幅较前几月进一步收窄。累计业绩方面,百强房企1-9月销售操盘金额为46697.9亿元,同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

  在居民房地产贷款端,根据央行10月11日发布的《2022年前三季度金融统计数据报告》,在居民贷款方面,短贷、中长贷均少增。居民中长期贷款主要与房贷有关。9月居民贷款增加6503亿元,同比少增1383亿元。其中,中长期贷款增加3456亿元,同比少增1211亿元,反映出房地产市场需求依然偏弱。

  等待明确回暖信号 

  国庆节前政策集中出台,部分城市下调房贷利率下限、公积金贷款利率、置换个税优惠等,引导楼市稳定信心。

  贝壳研究院统计数据显示,今年9月,103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%,二套房贷利率为4.91%,较上月分别回落17BP、15BP,较去年最高点分别回落159BP、108BP。

  目前已有济宁、武汉、宜昌、襄阳等地的首套房贷款利率降至3%区间。根据央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策,四季度或还会有更多符合条件的城市密集下调首套房贷利率。

  据市场机构梳理,在纳入统计局调查的70个大中城市中,共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件,考虑到未纳入统计的三四线及以下的城市,预计符合条件的更多。

  此外,央行三季度货币政策委员会提到,要推动“保交楼”专项贷款加快落地使用,引导商业银行提供配套融资支持。目前郑州、沈阳等地已经得到了“保交楼”专项借款的拨付,也撬动了地方纾困基金、商业银行贷款等的帮助,房企融资增加。

  孙杨表示,房地产行业和消费者都在等待一个引领性的指导方向,但出了相关政策,房地产行业的恢复也还需要很长过程。从居民的购房需求来看,近几年“房住不炒”政策落实的效果显著,筛掉了大量投机购房者,目前更多的是出于刚需或者是改善需求的购房者。等待信号明确后,这一部分需求将会被释放。

  (统筹:马春园)

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责任编辑:王婉莹

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