罗辉映：复盘房地产同行经营失败案例 都源于无效扩张和盲目多元化

　　由金砖传媒 |《中国房地产金融》杂志主办的第十届金砖论坛2021全球房地产金融峰会于2021年8月4日在上海举行。大发集团副总裁罗辉映出席会议并发言。

　　罗辉映指出，存量是包罗万象的概念，一千人的眼里有一千种哈姆雷特。有的人说城市更新就是存量，在房地产中介的眼里，可能二手房交易是存量，甚至物业也是存量赛道的一部分，他表示，增量市场很好理解，就是买地、建房、卖房子。但是对存量来讲，他从需求端、供给端、运营端进行了梳理。

　　1．需求端。我们今天所面临的用户从1998年到现在，房地产行业用30年解决了从无到有、短缺的问题。用户所面临的居住空间、娱乐空间、商业空间不再像过去那样见过好产品、用过好服务、见过世面的客户，他对于我们的产品需求提出了更高品质的要求，如何解决存量市场用户的需求，实际上是需求端给我们提出来的需要解决的问题。

　　2．供给端。地产行业的本质是制造业，这个行业最初来源是土地，从政府招拍挂来的。随着很多城市供地稀缺化，发展出来了各种各样多元化的拿地方式，包括旧改、城市更新，甚至是一些困境地产的收并购和重整，这些都是围绕着存量土地获取市场所做的文章。

　　3．运营端。他表示最初自己的房地产企业收入结构是以销售为主的，后来逐渐发展为租赁收入和多元化的服务收入，这中间又包含了刚才各位嘉宾所提到的多种业态，除了住宅之外，有商业、产业、物流、数据，这些都是业态的选择。还包括了不同的路径选择，有轻资产路径、重资产路径，甚至也包括了房地产产业链上下游的一些原来在地产公司内设部门，比如说物业、招采、运营、营销，包括一些投后管理内设部门最近热热闹闹的资本化、数据化、独立化，这些都是存量时代给我们提供的议题。

　　他表示，在这三个层面，从需求、供给、运营多种维度的选择之下，有很多赛道可以选。房地产行业在中国是非常大的行业，在GDP里占比很大，细分到每个赛道都是大市场。但是这些赛道是不是好赛道呢？他表示，应定期梳理复盘同行经营失败的案例，可以发现实际上很多经营失败的案例都是源自于无效扩张和盲目多元化。

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责任编辑：蒋晓桐