每经记者 夏子博 每经编辑 贺娟娟
近日,克而瑞陕西发布了《2024西安年度房地产市场形势报告》(以下简称:《报告》),2024年西安以1522万㎡涉宅用地成交建面成绩,位居22城首位。
楼市深度调整期下,西安楼市土拍走出独立行情。2024宅地成交金额824亿元,仅次于北京、上海、杭州,排名第四。
市场基本默认西安是一座改善大城。西安的普遍改善化已有3年时间,价格动辄300万起步,2024年前11月,改善型房源成交占比近五成,带动了成交份额扩容,结构性拉升了房价。
需求端上,西安的改善楼盘迎来了重新思考的时间,2024年,新房开盘去化率32%,同比降低20%,成交量也呈现下降趋势,如今热点区域仍有多盘集中入市,市场竞争激烈,但需求增长有限,接续能力需要不断内卷的产品力来匹配。
与新房供、销量随势下跌相比,西安二手房市场成交面积稳步增长,2024年成交量为778万㎡,同比+2%,背后代表的刚需市场需求增长。
围绕新房改善与二手刚需的2024西安楼市,似乎越来越快到达微妙的“交叉点”。
土拍“逆势进位”
根据克而瑞《2024西安年度房地产市场形势报告》,2024年1-12月大西安(包括主城、西咸、郊县)涉宅用地共计供应建面1669万㎡,同比下滑11%,成交建面1522万㎡,同比下滑12%;成交金额824亿,同比下滑13%。
虽然三项数据均下滑,但放在全国情况下,西安土拍实现了“逆势进位”。
对比重点监测22城来看,西安1522万㎡成交建面这个成绩,位居22城首位,且与第二、三名(重庆,1098万㎡、长沙,1094万㎡)拉开较大差距,824亿元的成交金额,仅次于北京、上海、杭州,排名第四。
分主城与西咸供应端来看,2024年主城供应及成交涉宅开发用地分别环比下滑24%、32%,平均成交楼面价6522元/㎡,西咸供应及成交环比上涨68%、46%,平均成交楼面价4175元/㎡,部分为本土国企、地方平台托底摘地。
2024年,主城仍是房企关注重点,成交金额占比64%,主城三强——国际港务区、高新区、浐灞生态区,占主城份额46%。围绕高新、曲江、航天、浐灞国际港及沣东新城(科创融合区&能源金贸区)呈现点状高热态势,文教园、丝路软件园、沣东,均有数个板块诞生溢价成交。
中海“软西”地块拿下2024年西安单价“地王”,楼面地价达到了14065元/㎡,这块地就是目前在售的中海云水观园项目。
观察2024年头部房企拿地规模,整体出现缩量,2023年前十的入门门槛为31.24亿元,而2024年拿地金额超过了30亿元的只有三家。前5名分别为保利发展(8.600, -0.06, -0.69%)42.76亿元、沣西发展集团40.64亿元、绿城中国37.02亿元、中国金茂29.18亿元、四川邦泰28.89亿元。
在规模上也有所减小,成交地块面积以百亩以内居多。成交面积主力集中30—80亩(聚焦50—80亩),摘地总价3亿-8亿,3亿-8亿宗地数量占比达到52%。呈现小规模,低总价,控风险等特征。
追求精细化,快速开发预售,变现回款,降低风险,成为目前房企经营的共识。例如保利云谷合著,2024年11月6日拿地,12月21日即实现开盘,周期仅1.5个月,此外绿城紫棠苑、中海山水观园、招商揽境周期均在3个月左右。
“精致小盘是全国都有,但它讲一个条件——周边肯定有人买,一下子能够消化,讲究流速,是回笼项目资金的一个很关键指标。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
新房开盘去化率降低
回到卖方,在2024年典型城市商品住宅成交面积榜中,西安成交规模位居第二,仅次于成都。
具体来看,新房全年供、销量随势下跌,成交价格小幅上涨但基本维稳。2024年大西安新房商品住宅供应986万㎡,同比-11%,成交874万㎡,同比-19%,成交均价18344元/m2,同比+1%。
西安楼市仍然在改善大城这条路上,2024年,大西安200万-400万改善住宅产品占比持增,24年占比为52%,环比23年增长6%;从成交结构来看,主力成交区域为国际港务区、高新区和城南,占比58%。
《报告》显示,从2024年单价段来看,1.7万-1.8万元/㎡为成交主力,同比增长8%,2.3万-2.6万/㎡为次主力成交,从面积段&总价段交叉分析来看,主力成交面积段为140-144㎡占21%,成交总价段150万-300万占比过半,总价天花板在400万元。
招商蛇口(10.160, -0.05, -0.49%)、中国铁建(8.520, 0.00, 0.00%)地产、保利发展、华润置地、绿城中国是西安房企销售TOP5,销售金额均超过100亿,房企市占率也进一步提升,2022年—2024年,TOP10房企市占率从41%提升到47%,TOP30房企市占率从68%提升到77%。
不过悄然间,新房与二手之间也出现了一些新变化。
西安改善新房迅速崛起是2021年开始的,二手房价格则一路下滑,截至2024年底,新房年度成交均价18344元/㎡,二手房则为15093元/㎡,市场也基本默认西安是一座改善大城。
但我们发现一个微妙信号是,西安的改善楼盘似乎也不太好卖了——2024年度新房开盘去化率32%,同比降低20%。2024年新房成交量也呈现下降趋势,近两年大西安开盘推售量走势显示,2023年2月开盘去化率达到77%高峰,此后震荡走跌,2024年12月仅为24%。
图片来源:《报告》
西安的普遍改善化已有3年时间,价格动辄300万起步,如今热点区域仍有多盘集中入市,市场竞争激烈,但需求增长有限,西安的高净值人群还够不够消化这么多改善楼盘了?
与新房供、销量下跌相比,二手房市场成交面积稳步增长,2024年成交量为778万㎡,同比+2%,市场需求增长;其中,150万以下刚需成交为主,小面积房源占比超半数。成交热点集中在浐灞生态区、高新区及城南,合计占比达52%。
严跃进表示,改善型需求的接续能力强不强,需要长期关注,从2025年来说,全国改善性需求,仍有进一步释放的空间。
新房产品力越来越“卷”
尽管近两年楼市处于深度调整期,但西安却是为数不多新房价格整体未下跌的城市。
根据国家统计局数据,2023年以来西安新房价格同比一直处于上涨态势。西安高端改善型产品和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容,结构性拉升了房价。
进入2024年9月—11月份,西安商品房价格环比下降0.6个、0.6个,0.2个百分点。国家统计局数据显示,今年前11月,西安新房价格同比平均上涨3.2%,是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。
现在的西安新盘市场,保利、绿城、金茂、龙湖等头部房企,均加码第四代住宅,提出赠送面积,送车位等,部分户型甚至得房率超过100%,而这些都是需要成本的,并且竞争仍在不断升级。
新项目相比旧项目,在地段、产品上越来越卷,《报告》显示,首开热销新项目产品迭代升级,竞争力提升,六成以上均能高于板块均值实现溢价。
截至2024年底,大西安商品住宅库存量为1063万㎡,环比+3.4%,比去年同期增加了197万㎡,整体去化周期为15.1个月左右,同比增加4个月。
《报告》认为,放在全国来看,西安70%的板块库存处于合理区间,楼市热点区域存量虽增加,但去化周期合理,如港务、长安、城南新增库存量最大,但流速快,去化周期最短。另外,曲江新区、沣东新城、沣西新城项目整体供应不大,去化率在全市来说较高。
二手房方面,经历长期价格环比后,其以“高性价比”优势持续占据200万以下的市场份额,且交易量正不断回升。
“西安还是有很强的虹吸效应,尤其是在北方市场。”严跃进表示,西安总体是比较稳扎稳打的,尽管它的绝对规模肯定不能跟一些南方城市比,但总体还是有机会的。
《报告》中显示,西安跟随全国大势,政策宽松,但相较同能级城市在贷款利率、公积金、购房补贴等方面尚有调整空间,未来政策或将持续加码,稳价保量。
封面图片来源:VCG211523353458
APP专享直播
热门推荐
主人已将艾特遗体带回家,陈乔恩疑似为“艾特”去世发声 收起主人已将艾特遗体带回家,陈乔恩疑似为“艾特”去世发声
- 2025年01月20日
- 04:45
- APP专享
- 广西台新闻910
- 92,962
马斯克称X不被允许在中国运营的情况需要改变,外交部回应
- 2025年01月20日
- 07:38
- APP专享
- 我是山河君
- 31,168
“翟欣欣涉嫌敲诈勒索案”最新进展:明天一审开庭,已退还前夫家属660万元
- 2025年01月20日
- 09:04
- APP专享
- 我是山河君
- 1,429
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
趋势领涨今天 10:46:10
又有两家公司暴雷,晚上还有吗?周末有暴雷退市的个股,今天都是跌停的!川大智胜(sz002253):2024年度预计亏损4900万元-6300万元 公司股票可能被实施退市风险警示;国新文化(sh600636):预计2024年净亏损3.48亿元至4.28亿元 可能被实施退市风险警示。 -
趋势领涨今天 10:43:35
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨今天 10:43:28
中化岩土(sz002542)集团股份有限公司发布2024年度业绩预告,预计归属于上市公司股东的净利润亏损12.5亿元–15.5亿元,扣除非经常性损益后的净利润亏损12.3亿元–15.3亿元。基本每股收益亏损0.69元/股–0.86元/股。业绩变动原因主要为新签订单较少,合同价格较低,收入减少,以及对部分资产及商誉计提减值准备。本次业绩预告未经会计师事务所审计,具体数据以公司2024年年度报告披露为准。 -
数字江恩今天 09:35:40
现在的问题便是,右端的震荡是否完成?明天关注3230即可,这个位置若跌破,则明天还会如图多回踩一些,然后才开始第二段5分钟级别拉升。所以明日不影响3140的性质,但明日日内强弱参见3230即可,要将行情延续到春节,这里就还需要多一些震荡时间。 -
数字江恩今天 09:35:33
看5分钟图,3140的反弹是和3418的下跌结构相对应的。目前3140第一段5分钟级别拉升之后,处于中继蓄势震荡之中,这个右端的中继震荡,和左端的震荡结构对应,形态上类似头肩底结构。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩今天 09:35:09
板块来看,今天部分算力相关板块和新能源车板块表现靠前,此外大消费概念明显活跃,其中药、酒、传媒娱乐都涨幅不错,但粮食食品小幅回调。 -
数字江恩今天 09:35:02
A股两市今日成交4697 + 7132 = 11829 亿人民币,相对上周五略微放量,但不如上周三和上周四。大盘早盘冲高回落,前天波动幅度只有30个点,收涨3个点。个股方面,接近70%的个股收红上涨。 -
数字江恩今天 09:34:56
震荡后才能再上涨 -
宋谈股经今天 08:40:52
今日共71股涨停,连板股总数16只,35股封板未遂,封板率为67%(不含ST股、退市股)。焦点股方面,机器人(sz300024)板块电光科技(sz002730)21天13板、冀凯股份(sz002691)5连板,PCB概念股金安国纪(sz002636)5连板,小红书概念股爱慕股份(sh603511)5连板。 -
趋势领涨今天 08:13:08
【今日投资舆情热点】1)算力、铜链接:黄仁勋称,目前还是以铜链接为主,硅光技术的应用还需要若干年,非必要的话会一直使用铜缆。2)机器人(sz300024):宇树科技更新Unitree G1视频,进行了仿生、灵动升级,以实现柔顺行走和仿人奔跑。3)业绩:2024年业绩预告的披露进入尾声,部分业绩超预期个股受到资金的关注。4)海风:天风通信团队称,海风有望迎来深远海产业趋势加速,目前已在6个省份划定了深远海示范项目,预计后续将有序推动。