西安楼市2024

每经记者 夏子博    每经编辑 贺娟娟

近日,克而瑞陕西发布了《2024西安年度房地产市场形势报告》(以下简称:《报告》),2024年西安以1522万㎡涉宅用地成交建面成绩,位居22城首位。

楼市深度调整期下,西安楼市土拍走出独立行情。2024宅地成交金额824亿元,仅次于北京、上海、杭州,排名第四。

图片来源:《报告》图片来源:《报告》

市场基本默认西安是一座改善大城。西安的普遍改善化已有3年时间,价格动辄300万起步,2024年前11月,改善型房源成交占比近五成,带动了成交份额扩容,结构性拉升了房价。

需求端上,西安的改善楼盘迎来了重新思考的时间,2024年,新房开盘去化率32%,同比降低20%,成交量也呈现下降趋势,如今热点区域仍有多盘集中入市,市场竞争激烈,但需求增长有限,接续能力需要不断内卷的产品力来匹配。

与新房供、销量随势下跌相比,西安二手房市场成交面积稳步增长,2024年成交量为778万㎡,同比+2%,背后代表的刚需市场需求增长。

图片来源:《报告》图片来源:《报告》

围绕新房改善与二手刚需的2024西安楼市,似乎越来越快到达微妙的“交叉点”。

土拍“逆势进位”

根据克而瑞《2024西安年度房地产市场形势报告》,2024年1-12月大西安(包括主城、西咸、郊县)涉宅用地共计供应建面1669万㎡,同比下滑11%,成交建面1522万㎡,同比下滑12%;成交金额824亿,同比下滑13%。

虽然三项数据均下滑,但放在全国情况下,西安土拍实现了“逆势进位”。

对比重点监测22城来看,西安1522万㎡成交建面这个成绩,位居22城首位,且与第二、三名(重庆,1098万㎡、长沙,1094万㎡)拉开较大差距,824亿元的成交金额,仅次于北京、上海、杭州,排名第四。

分主城与西咸供应端来看,2024年主城供应及成交涉宅开发用地分别环比下滑24%、32%,平均成交楼面价6522元/㎡,西咸供应及成交环比上涨68%、46%,平均成交楼面价4175元/㎡,部分为本土国企、地方平台托底摘地。

2024年,主城仍是房企关注重点,成交金额占比64%,主城三强——国际港务区、高新区、浐灞生态区,占主城份额46%。围绕高新、曲江、航天、浐灞国际港及沣东新城(科创融合区&能源金贸区)呈现点状高热态势,文教园、丝路软件园、沣东,均有数个板块诞生溢价成交。

中海“软西”地块拿下2024年西安单价“地王”,楼面地价达到了14065元/㎡,这块地就是目前在售的中海云水观园项目。

观察2024年头部房企拿地规模,整体出现缩量,2023年前十的入门门槛为31.24亿元,而2024年拿地金额超过了30亿元的只有三家。前5名分别为保利发展(8.600, -0.06, -0.69%)42.76亿元、沣西发展集团40.64亿元、绿城中国37.02亿元、中国金茂29.18亿元、四川邦泰28.89亿元。

图片来源:《报告》图片来源:《报告》

在规模上也有所减小,成交地块面积以百亩以内居多。成交面积主力集中30—80亩(聚焦50—80亩),摘地总价3亿-8亿,3亿-8亿宗地数量占比达到52%。呈现小规模,低总价,控风险等特征。

追求精细化,快速开发预售,变现回款,降低风险,成为目前房企经营的共识。例如保利云谷合著,2024年11月6日拿地,12月21日即实现开盘,周期仅1.5个月,此外绿城紫棠苑、中海山水观园、招商揽境周期均在3个月左右。

“精致小盘是全国都有,但它讲一个条件——周边肯定有人买,一下子能够消化,讲究流速,是回笼项目资金的一个很关键指标。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

新房开盘去化率降低

回到卖方,在2024年典型城市商品住宅成交面积榜中,西安成交规模位居第二,仅次于成都。

具体来看,新房全年供、销量随势下跌,成交价格小幅上涨但基本维稳。2024年大西安新房商品住宅供应986万㎡,同比-11%,成交874万㎡,同比-19%,成交均价18344元/m2,同比+1%。

西安楼市仍然在改善大城这条路上,2024年,大西安200万-400万改善住宅产品占比持增,24年占比为52%,环比23年增长6%;从成交结构来看,主力成交区域为国际港务区、高新区和城南,占比58%。

《报告》显示,从2024年单价段来看,1.7万-1.8万元/㎡为成交主力,同比增长8%,2.3万-2.6万/㎡为次主力成交,从面积段&总价段交叉分析来看,主力成交面积段为140-144㎡占21%,成交总价段150万-300万占比过半,总价天花板在400万元。

招商蛇口(10.160, -0.05, -0.49%)中国铁建(8.520, 0.00, 0.00%)地产、保利发展、华润置地、绿城中国是西安房企销售TOP5,销售金额均超过100亿,房企市占率也进一步提升,2022年—2024年,TOP10房企市占率从41%提升到47%,TOP30房企市占率从68%提升到77%。

不过悄然间,新房与二手之间也出现了一些新变化。

西安改善新房迅速崛起是2021年开始的,二手房价格则一路下滑,截至2024年底,新房年度成交均价18344元/㎡,二手房则为15093元/㎡,市场也基本默认西安是一座改善大城。

但我们发现一个微妙信号是,西安的改善楼盘似乎也不太好卖了——2024年度新房开盘去化率32%,同比降低20%。2024年新房成交量也呈现下降趋势,近两年大西安开盘推售量走势显示,2023年2月开盘去化率达到77%高峰,此后震荡走跌,2024年12月仅为24%。

图片来源:《报告》

西安的普遍改善化已有3年时间,价格动辄300万起步,如今热点区域仍有多盘集中入市,市场竞争激烈,但需求增长有限,西安的高净值人群还够不够消化这么多改善楼盘了?

与新房供、销量下跌相比,二手房市场成交面积稳步增长,2024年成交量为778万㎡,同比+2%,市场需求增长;其中,150万以下刚需成交为主,小面积房源占比超半数。成交热点集中在浐灞生态区、高新区及城南,合计占比达52%。

严跃进表示,改善型需求的接续能力强不强,需要长期关注,从2025年来说,全国改善性需求,仍有进一步释放的空间。

新房产品力越来越“卷”

尽管近两年楼市处于深度调整期,但西安却是为数不多新房价格整体未下跌的城市。

根据国家统计局数据,2023年以来西安新房价格同比一直处于上涨态势。西安高端改善型产品和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容,结构性拉升了房价。

进入2024年9月—11月份,西安商品房价格环比下降0.6个、0.6个,0.2个百分点。国家统计局数据显示,今年前11月,西安新房价格同比平均上涨3.2%,是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。

图片来源:VCG211523353458图片来源:VCG211523353458

现在的西安新盘市场,保利、绿城、金茂、龙湖等头部房企,均加码第四代住宅,提出赠送面积,送车位等,部分户型甚至得房率超过100%,而这些都是需要成本的,并且竞争仍在不断升级。

新项目相比旧项目,在地段、产品上越来越卷,《报告》显示,首开热销新项目产品迭代升级,竞争力提升,六成以上均能高于板块均值实现溢价。

截至2024年底,大西安商品住宅库存量为1063万㎡,环比+3.4%,比去年同期增加了197万㎡,整体去化周期为15.1个月左右,同比增加4个月。

《报告》认为,放在全国来看,西安70%的板块库存处于合理区间,楼市热点区域存量虽增加,但去化周期合理,如港务、长安、城南新增库存量最大,但流速快,去化周期最短。另外,曲江新区、沣东新城、沣西新城项目整体供应不大,去化率在全市来说较高。

二手房方面,经历长期价格环比后,其以“高性价比”优势持续占据200万以下的市场份额,且交易量正不断回升。

“西安还是有很强的虹吸效应,尤其是在北方市场。”严跃进表示,西安总体是比较稳扎稳打的,尽管它的绝对规模肯定不能跟一些南方城市比,但总体还是有机会的。

《报告》中显示,西安跟随全国大势,政策宽松,但相较同能级城市在贷款利率、公积金、购房补贴等方面尚有调整空间,未来政策或将持续加码,稳价保量。

封面图片来源:VCG211523353458

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