竞价242轮,长岭山土拍传递啥信号|地块_新浪财经

　　12月16日,济南长岭山片区兴港路以南、凤歧路以西的一宗住宅用地和社区服务设施用地捆绑出售,经过242轮竞拍被海信地产摘得,成交价15.38亿元,成交楼面价约10077元/平方米。平静的济南土地市场掀起一阵波澜,年底的土地市场又热起来了。

　　海信为何鏖战242轮,“战胜”中海、华润等央企也要把土地“收入囊中”?这次土地之争释放了怎样的信号?对房地产市场将产生怎样的影响?

　　刘万新　高茹　济南报道

长岭山地块

素质高、起拍价低

12月16日拍出该长岭山组团地块中的住宅地块总面积为63921平方米,地上容积率为2.3,规划建筑面积约为147018.3平方米。起始楼面价约6919元/平方米,总起拍价为10.17亿元。土地竞得人需配建包括社区服务站、托儿所、老年日间照料中心、菜市场及社区养老机构在内的多种公共服务设施,并承担8000万元的教育配套设施费用。

　　编号32437123的第一位竞买人从12月16日上午9:14开始出价,编号74707927的竞买人6分钟后出价,3分钟后编号46337262的第三位竞买人出价,每次出价的加价额度是200万元。

　　9:38,开拍仅24分钟后,竞拍就进入了“激战”:09:38:30,46337262出价107206万元；仅4秒后,09:38:34,74707927出价107406万元；4分多钟后,在确认出价倒计时前,32437123出价,仅仅5秒后,74707927出价。

　　临近中午,11:15左右,两家企业的出价间隔仅有2秒,三家企业你追我赶,势在必得。

　　第147轮是46337262最后一次出价,134806万元。但32437123和74707927一直拍到了15:21。

　　15:21:13,74707927以153806万元拍下这块地,此时距离此次土拍企业第一次出价已过去了6个多小时。

　　记者从业内人士处了解到,三家竞拍的企业包括海信、中海和华润。记者梳理济南土地市场发现,今年以来多数地块基本是底价成交。此次土拍出现了长时间的竞拍和不低的溢价,也备受业内人士关注。

　　为何这次长岭山土拍反应如此激烈,房企拿地积极性如此高?

　　有地块本身条件较好、门槛较低、市场预期较好的原因。房选选陈亮分析,长岭山地块位于经十路沿线,紧邻汉峪金谷、高新区中心区,临近济南4号线地铁站,有着明显的位置优势。

　　该地块容积率仅2.3,属于低密地块,整体品质较高,周围产业、人口、商业密集。此外,叠加签约山姆超市以及省级经济开发区的背景,进一步提升了长岭山片区的发展前景。

　　相较于长岭山片区地块2018年的土拍条件,本次土地挂牌门槛较低,允许联合竞买,吸引了多家房企参与竞标,为打造高端改善项目提供了更多可能性。

　　根据地块条件,该地块未来或将被开发成一个中大型改善型社区,满足片区内高端改善型住房需求。

　　目前,地块周边有万科金域华府、旭辉金域蓝山等多个成熟小区,业主也有比较多的置换需求。同时,该片区还可承接来自周边唐冶和雪山片区的置换需求。

参与土地拍卖的开发商

“都等米下锅”

　　市场预期高和拿地成本合理的地块,开发商有积极性,愿意一搏,这背后是开发企业的信心在恢复。

　　除了地块本身优势外,奋力一搏,也有开发企业自身的原因。

　　合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明说,这次参与土地拍卖的海信、华润、中海,在济南的土地储备都快见底了,都等米下锅,出现高热度的竞拍也是自然而然的事情。

　　记者了解到,目前中海在济南有雪山境、天空之镜、华山、寰宇时代、学仕里、云麓公馆几个项目,明年上半年雪山片区雪山境将清盘,明年和谐片区天空之镜也计划清盘。未来两年,华山天赋嶺、阅麓山及商业项目也面临售罄,其余楼盘销售速度慢,急需拓展新项目。

　　一位熟悉市场的业内人士表示,目前华润在济南的项目只有唐冶华润润府、雪山凤鸣润府。“华润润府本月交付,凤鸣润府明年5月交房,目前两楼盘售罄,只剩车位和储藏室。和中海一样,同样面临着补充土地,以及人员团队问题。”

　　接近海信的业内人士则表示,海信地产济南在售楼盘主要为西部王府庄海信观悦、海信时代城,小清河两岸的海信观澜,而花园路海信君和为尾盘,在济南土地储备较低。“海信地产今年下半年一直研究土地供应计划,在拿地前也对该地块进行了多轮论证,预计未来将会规划高端住宅项目。”

　　拿地不足不仅是3家开发企业面临的现状,在房地产市场政策端明确“止跌回稳”,济南房地产市场部分优质地段项目迎来了销售回温后,更多的开发企业意识到,明年企业可能面临短缺。“好地段的改善性住宅相比二手房,对追求改善的住户来说有一定优势,市场是供求关系,所以选对位置很重要,踩对点也很重要。”业内人士表示。

一次土拍

达不到风向标效应

　　这里的面粉涨了,所有的面包会迎来普涨吗?济南长岭山土拍突然火了,地产相关人士又开始躁动了起来,不少从业人员尤其是中介人员趁势营销,称房地产将迎来新一轮涨价。

　　从12月16日国家统计局公布的10月70个大中城市商品住宅销售价格来看,济南新房、二手房价格同比跌幅继续收窄。此次土拍也将增加东部改善项目的供应量,进一步满足购房者的改善需求,进一步助推济南房地产市场的“止跌回稳”。

　　对整个楼市的影响来看,许传明认为,从政策面上来看,现在济南房地产市场基本完成筑底。政策影响下,济南的市场在蓄力反弹。

　　“但是新房市场的土拍,还不能说是整个楼市回升的‘风向标’。”他认为,济南现在的土拍以及新房开发,在济南楼市的影响力权重相比以前是不断下降的。前些年,济南的新房市场是房地产市场的价格标杆和风向标,二手房向新房对标看齐。现在济南已经进入以二手房成交规模为主体的新阶段,楼市的价格标杆和动向,二手房会比新房更准确。“所以土拍后续将是楼市的反映指标,而不会是楼市的驱动指标。”

　　陈亮也表示,这次济南长岭山土拍虽然火了,但还谈不上是“信号”。“主要是济南东部300万—400万元/套这个总价区间可选楼盘太少,而这个地块相对比较理想。加上济南的改善需求量大,项目自然会备受关注。”