酒店式公寓，还是一个好的投资吗？

文 | 空间秘探 邹新

海口一酒店式公寓租期结束半数业主未续签，租赁方未经同意将小区公区打包转租。近日，因酒店式公寓纷争，业主与小区的房开公司以及拟对酒店公寓进行委托经营管理的公司对簿公堂，引发大量争议。酒店式公寓作为一种投资方式，多年来热度不减，各大酒店品牌也纷纷抢滩酒店式公寓市场，如今，酒店式公寓是否是一个好的投资选择呢？

01 半数业主未续签租赁方私自转租

立冬过后，气温骤降，位于祖国最南面的海南省因其自身的热带季风海洋性气候依旧温暖，成为了诸多“候鸟族”的冬日居所。

然而，在海口宝景度假花园购买酒店公寓的不少“候鸟族”却遇上了糟心事，他们不仅无法在自己购买的酒店式公寓开启愉快假期，还不得不和小区的房开公司以及拟对酒店公寓进行委托经营管理的公司对簿公堂。

海口宝景度假花园坐落在风景优美的海口市西海岸边，与海口国际会展中心二期展馆一墙之隔。相关资料显示，宝景房开公司2005年以出让方式取得宝景小区地块的土地使用权，土地规划用途为旅馆业用地。

在取得土地后，宝景房开公司在该地块建设了酒店式公寓，即海口宝景度假花园。2007年取得商品房预售许可证后，宝景房开公司陆续将宝景小区的房屋出售给全国各地的业主，双方签订了商品房买卖合同。

购房的业主来自全国各地甚至有居住在国外的，常年都不在海口。因此，业主们接房后都按售楼合同约定，将购买的酒店式公寓房产统一托管宝景房开公司安排的金色阳光公司经营管理。委托经营管理12年，共分为三期，租期截至2022年12月31日。

托管模式分积分模式、“分红+积分”模式和完全自住型三种。绝大部分分红模式的业主在12年托管期里没有收到或收到很少的收益，开发商承诺的分红、维修翻新等也都没有兑现。因此，2013年春节第一个托管期快结束时，业主们就曾因为这些因素维权，但由于业主们分散各地，最终未能取得效果。

由于金色阳光公司在经营管理上的不足，宝景小区出现了严重的建筑主体随意改建和违章搭建等问题，引发了众多业主的不满。在2022年底，当第三期委托经营合同即将到期，宝景房开公司试图续签为期12年的托管合同时，331户业主超过半数都并未同意。

尽管如此，在合同到期之前，宝景房开公司依旧分别与海南莱吉威尔投资有限责任公司、海南展会酒店管理有限公司签订了《海口宝景度假花园项目租赁合同》。合同约定宝景房开公司将宝景小区项目土地使用权和公共服务房产、地上附着物、构筑物、地下室、停车场、园林、泳池等出租给莱吉威尔公司。

02 64名业主与酒店托管公司对簿公堂

租赁合同签订后，海南展会公司在2022年年底接管了海口宝景度假花园，并以升级改造的名义砍伐了宝景小区大量的绿植，拆除了小区的大堂和许多门楼。

不仅如此，海南展会公司在接管宝景小区后，再度要求和业主们签订托管合同。合同同样分为租赁模式、积分模式和“分红+积分”模式。租赁模式租期分3年和8年，3年期起的，租金2.5万元/每年，装修款由业主承担，海南展会公司验收后付租金；8年期由海南展会公司承担装修费，每年给业主1.2万—2.2万元租金（根据房型大小）。积分模式和“分红+积分”模式的托管期一次性签12年，均按四星级酒店的标准进行装修，单间的装修款为12万—15万元，两房、三房装修金额还需增加，如果业主提前解约则需要承担装修费用。

对于海南展会公司提供的模式，不少业主都难以接受。然而，在业主们还在对合同犹豫不决时，宝景小区又被转租给了海南良智酒店管理有限公司经营管理，但托管合同还是与海南展会公司签订。海南良智公司宝景小区负责人表示，其公司2023年接手该项目时签约了167户业主。

因未经业主同意且取得合法手续，海南展会公司、海南良智公司等就违法在宝景小区内乱砍、乱拆、乱建，且多数业主不认可《租赁合同》。业主们已向当地法院提起集体诉讼，请求法院判决《租赁合同》无效。

经当地林业局确认，海南展会公司未办理伐移树木的手续就对宝景小区内的公共绿化部分树木进行破坏。经核实，被砍伐的树木有26株，总价值18150元。负责绿化改造的公司也被处罚9万余元。

由于对调查结果不服，宝景小区业委会于2024年3月21日向当地政府提起信访。当地政府于5月8日答复称，经核实，截至2024年5月7日，已跟海南展会公司签约的业主数为131户。同时，经调查，宝景小区的建设单位未取得施工许可审批，已下达《行政处罚告知书》，待走完程序后依法处置。

但在案件开庭前夕，海口市资规局于2024年8月7日发函作废有关“大堂、游泳池属于业主共有”的答复函，并称经查询不动产系统，宝景小区规划范围内大堂、游泳池等未查询到产权登记信息，未产权登记的部分该局无法对其权属进行认定。

宝景房开公司来函提及该公司与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议对上述部分已有约定……若宝景房开公司与业主双方协商无法达成一致，建议通过司法途径解决。

基于调查的结果和职能部门的答复，宝景小区200多名业主决定维权。因为部分业主在国外或年龄太大的原因，最终有64名业主集体向秀英区法院起诉宝景房开公司、莱吉威尔公司和海南展会公司，法院已在今年9月下旬就本案开过一次庭。

由于《租赁合同》不完整，业主们请求法庭要求对方提供完整的《租赁合同》以便查清事实，目前案件还在审理中。经营管理宝景小区的海南良智公司工作人员和一众业主都还在等待着法院的判决结果。

03 酒店品牌抢滩酒店式公寓市场

酒店式公寓结合了酒店式的服务和公寓式的管理，通常拥有独立产权，配备有厨房和卫生间的综合套间。大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理及租赁管理。投资者可以将酒店式公寓用于自住，也可以委托大厦以酒店形式出租，从而获得投资回报。

酒店式公寓不仅吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，还融合了信息时代的写字楼特点，具备良好的通讯条件，能提供各类商务服务。尽管如此，其本质仍然是公寓。相关业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO和青年客栈等。

Marketing Research《2023中国消费者洞察报告》提到，现如今中国消费者愈发注重自我感受、追求生活质感，消费成为探索个性身份的重要出口。相比投资更远的未来，人们更愿意把手头上的钱花在现在就能够过上的最好生活上。于是重服务重体验的酒店式公寓正在发展为人们理想生活新的承载地，酒店式公寓市场及其产品也开始逐步走向成熟。

显然，酒店式公寓是现代服务业升级的必然产物。从对发达国家类似物业的考察来看，酒店式服务公寓是在国家和地区发展到一定阶段后自然出现的一种物业类型。在我国的北京、上海、深圳等现代服务业较为发达的城市，酒店式公寓市场供需两旺的现状，便是最好的证明。

酒店做公寓实际上是一种资产运营策略，作为商业资产的重要组成部分，公寓自然不会被资本市场忽视。从历年的大宗交易市场来看，公寓和写字楼的交易活跃度通常高于酒店。因此，不难发现，在酒店业发展成熟的国家和地区，酒店式公寓的市场份额往往更高。

在美国，酒店式公寓目前占全美住宅市场的5%。特别是在旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥等地区，酒店式公寓的出租率已经超过了全国平均水平。代表着上层生活方式的纽约华尔道夫酒店，长期以来一直是名流明星的首选，其进军公寓市场，旗下产品一经亮相便引起了全球买家的高度关注。

在中国，随着新入场成员的不断增加，酒店式服务公寓市场日益壮大。首当其冲的就是拥有40年经营服务型公寓经验的雅诗阁。目前，雅诗阁在中国的物业已经覆盖了 42 个城市，总计 220 家物业，其中超过 120 家已经实体经营。

万豪旗下的万豪行政公寓已在北京、天津、杭州、西安等8个城市开设了10家公寓。2019年开业的上海宝格丽酒店的243套宝格丽公寓，在建成之初便被抢购一空。此外，文华东方酒店、瑰丽酒店等国际知名酒店品牌也纷纷进军酒店公寓市场，进一步推动了这一领域的竞争与发展。

04 酒店式公寓还是好的投资选择吗？

随着经济的发展和生活水平的提高，投资已不再局限于股票、房产等领域。在一众投资产品中，酒店式公寓以其独特的商业模式和强大的投资潜力，吸引了越来越多投资者的目光。除各大酒店品牌纷纷抢滩酒店式公寓市场外，酒店式公寓也是个人玩家投资的热门选项。

小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大是酒店式公寓较为突出的特点。同时其兼具投资性质及自用性质，以海口度假花园为例，购买该产品的业主来自全国各地，常年不在海南甚至在国外，该产品在平日可用于出租，而在冬天业主需要回到海南度假期间则可自用，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。

除此之外，必要时业主还可以出让自己的产权，因而降低了投资的风险。酒店式公寓自有其投资优势，但不可否认的是，从“海口宝景度假花园”的纠纷案来看，投资酒店式公寓依旧具有一定的风险。最大的风险就是托管公司许诺的收益率，由于自身管理问题及出租率问题，近些年来许诺的所谓分红，并没有实现。一位酒店公寓投资人告诉空间秘探，当初购买公寓的时候，开发商画的各种饼，后面大部分都没有实现，他的酒店式公寓收益甚至不如住宅的出租房。

因此，在房地产红利趋于理性的时代，如今的投资酒店式公寓需要更多地规避一些风险。

酒店式公寓选址

酒店式公寓的选址与其面向的目标客户群体和市场都息息相关，在进行投资之前，投资人都会考虑其发展前景和市场回报。任何一款投资产品其本身并没有明确的好坏之分，但酒店式公寓的选址关联着其后续的发展，是在投资时最直观的需要面对的问题。

位于市中心成熟商圈的酒店式公寓：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。由于地处市中心成熟商圈，此类型酒店式公寓的售价或租价通常不低。但又由于成熟商圈对酒店式公寓的目标客户群有着聚集效应，因此此类酒店式公寓有着稳定的客源基础，发展较为成熟。

位于开发新区的酒店式公寓：此类酒店式公寓的售价或租价一般比市中心的低。此外，由于开发区的美好前景是从规划上具有可预期性，远期发展被看好，因此此类酒店式公寓升值潜力巨大。然而，开发新区的美好前景是从规划的角度来描绘的，它需要时间去实现。

位于风景旅游区的酒店式公寓：此类酒店式公寓拥有丰富的风景资源，一般功能定位为“旅游度假”功能。但其受到地段、交通、商业氛围、消费能力等因素的限制较大，因此此类酒店虽然缺乏稳固的市场基础，但机遇与风险并存。

酒店托管公司选取

实际上，海口宝景度假花园业主们的遭遇就是酒店式公寓投资所面临的较为突出且典型的问题。大部分选择投资酒店式公寓的业主都会选择将购买的酒店式公寓房产统一托管，而在这一环节中，一个靠谱的酒店托管公司显得尤为重要。

酒店托管公司能够帮助业主统一装修、委托管理、定期收益，非常方便。但是这种模式容易野蛮生长，例如海口宝景度假花园的酒店托管公司由于自身的管理能力较弱，签约十二年期间让业主们的投资不见分红。不仅收益甚微，业主们在并未续约的情况之下违约更是令人恼火，最终双方只能是将事情闹大，法庭上“兵戎相见”。

除海口宝景度假花园这一典型案例外，酒店托管公司跑路或违约的事件并不“稀罕”，其主要原因可能是管理不善、财务问题、合同条款不明确、缺乏专业知识以及市场外部环境的变化等等。

为规避这种情况，在寻找合适的酒店托管公司时，应仔细地进行合同审查，定期对托管公司的业绩进行评估。如若像文中案例已经遇到了这样的情况，应及时寻求法律咨询，采取法律手段维护自身合法权益。

通过海口宝景度假花园这一酒店式公寓的纠纷，直面了当下投资酒店式公寓的典型难题，酒店式公寓是否是一个好的投资选择，见仁见智。酒店式公寓产品代表未来，只不过未来的投资人需要具有更加专业、长期主义的投资理念，泡沫过后，众神归位，理性的投资时代已经到来。

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