对标杭州湖滨银泰in77，合肥再造新“奢场”？

文 | 唐学菲

2018年7月26日，合肥政务区天鹅湖商圈的核心商业之一，保利MALL正式开业。

开业当天，商场引进130个优质品牌、15大主力店,客流高达13万。开业仪式，蜀山区领导、保利商业领导和金大地集团领导全都重磅出席。彼时，保利MALL出圈合肥，并“名噪一时”。

但现在再来看，时过境迁，开业5年，保利MALL已成为过去的产物。建筑还是那个建筑，但是商场已经易主。2023年11月银泰接手，存量改造保利MALL，银泰in66落地合肥。

11月15日，银泰商业管理集团官宣，将“in77”升级为旗下高端产品线，进而形成三大产品线。随着产品线升级，合肥银泰in66将改名为合肥银泰in77。

图片来源：合肥银泰in77

保利MALL变为合肥银泰in77，商场变了，定位要变，品牌要变，商业风格和面貌也都会变。

不过，需要看到的是，真正深层次的变化，不只是保利MALL名字和商业归属的变化，还有整个城市的快速变化、合肥商业地产的变迁，以及人的变化。

城市和商业地产变迁以及人的变化，让保利MALL这座曾经在天鹅湖商圈的核心项目，已经不能满足合肥当下的商业需求，亟待通过银泰in77焕发新生。

两度易主和更名，从新地到保利，再到银泰in77

看现在的合肥银泰in77，就不得不追溯到其“两度前身”，首先是项目最开始为新地购物中心。彼时，合肥正值新老商圈更迭，经济快速飞跃的时期。

2011年-2016年，合肥GDP从363.44亿元攀升至6274.3亿元，增长了17倍，跻身全国省会城市GDP前10。2017年，《合肥市“十三五”商贸流通业发展规划》向社会公布，提出将着力打造十大重点商圈，这之中就包括合肥政务区的环天鹅湖商圈。

而实际上，早在2010年之后，随着合肥三里庵、四牌楼等老牌商圈人气逐渐衰减，商业日益老旧，政务区的天鹅湖商圈就开始起步冒头。

2012年7月，天鹅湖万达广场开业；2013年1月，新地购物中心开业；2014年，银泰城开业；2015年，华润万象城开业。

合肥万象城 图片来源：华润万象生活官网

一年一个大型商业入市，天鹅湖商圈迅速在合肥商业地产“江湖”造出声势。新地购物中心，作为彼时天鹅湖商圈核心项目之一，与万达、银泰城和万象城区别开来，其是由安徽本土地产开发商金大地集团投资打造的商业，更具合肥本土特色。

据公开信息，商场建筑面积12.5万平，商业体量10万平左右。彼时，新地购物中心定位以超越合肥前所未有的全新业态组合，致力于打造一个集国际时尚品牌与多层次消费业态于一体的国际时尚精品购物中心。

前期，基于定位，新地购物中心引进了百盛百货、金逸国际影城、永辉超市、小南国、青年餐厅、卡通尼乐园等主力店。在当时，的确是新鲜于一时，商场开业前期人气相较不错。

图片来源：金大地集团官网

而好景不长，随着银泰城和万象城的开业，新地购物中心的品牌逐步落后于同商圈内的新兴商业，同时消费者对商业的需求也日益多元和丰富，商场开始走下坡路。之后，商场一路经历百盛撤柜、商家撤场和改造升级后，依旧未见起色。

2017年，新地购物中心不得不转手卖给保利。这会，保利刚刚发布“下一个五年”计划，在全国大力扩张购物中心，在合肥瑶海区，保利商业已经开业了其安徽首座商场保利广场。

保利商业接盘新地中心，之于金大地集团和保利来说，金大地集团丢了一个救不起来的“烫手山芋”，保利跳过长周期拿地直接新增1个购物中心，看上去是双赢的选择。

但现在来看，对保利来说，花了大价钱，短暂地拥有了新地购物中心，其也没能让改名后的保利MALL在政务区激烈的商业竞争中活下来。

保利MALL开业 图片来源：保利官网

2018年年中开业，获得周边住宅对保利MALL建立了5年商业认知，而依旧经营不善。2023年11月，走了金大地集团的“老路”，保利商业将保利MALL转手又卖给了银泰。

至此，两度易主，这就是合肥银泰in77“前世”。也是合肥商业地产变迁脉络，消费者对于商业的需求变化，藏在了该项目从新地购物中心到保利MALL再到合肥银泰in77的变身背后。

位处天鹅湖畔、合肥CBD，内部装修中，潮奢、高化、米其林…

合肥银泰in77的“今生”，正好赶上合肥城市新一轮变革。

城市实力上，合肥GDP，2016年-2024年从6274.3亿元-12673.8亿元，全国排名第20位；合肥印象，通过“科里科气”、“最牛风投城市”等，已经跻身于全球科研城市第13位。

商业地产上，合肥正处于数量和质量的双重“爆发前夕”。新的商圈和商业综合体密集筹备和接连入市，据公开数据显示，今年一年年合肥就有70万平新商业增量供应；商业格局日益多元化和追赶一线城市的品质，传统盒子商业之上，合肥也出现了全国当下最流行的非标商业，并且商业运营人流爆火，出圈全国。

城市内里上，合肥从“土里土气”到“科里科气”，再到现在，不只是科技企业和上市公司越来越多，体现城市血肉、公共文化、生活烟火气和品牌能级level的商业也越来越多。相比武汉、长沙、南昌和郑州等中部省会城市，合肥正在跳出商业舒适区，随着如新粮仓KUKU PARK、银泰in77等商业的入市，合肥城市商业面貌持续刷新中。

图片来源：蜀山发布微信公众号

自去年接手后，今年11月15日，合肥银泰in77由in66正式改名，将成为银泰商业继杭州湖滨银泰in77之后，全国第二个in77系列商业。

近日，据银泰方官宣，项目将于12月26日开业。商业现场，商场建设和改造进度如何，有哪些品牌已经释放，合肥银泰in77将做成一个什么样的商业体？

首先，现场改造进度。外部围挡，内部装修ing。

合肥银泰in77，城市区位属于合肥蜀山区政务核心，具体位置为合肥市蜀山区祈门路333号。从4号线天鹅湖地铁站B口出来，步行300米左右就能看到正在改造建设的银泰in77。

目之所及，合肥市政府大楼、新地中心和安徽广播电视台组成的安徽之门、天鹅湖公园、合肥大剧院等城市地标性公共建筑一览无余，银泰in77商业所处合肥市中心的位置不言而喻。

界面安徽实拍

外部，合肥银泰in77正在建设和改造中，新地中心办公楼左侧和右侧全都围起来了。从外面看不到里面建设的实况，只能听到施工的声音，围挡上面写着正在施工、请勿入内的字样。

界面安徽实拍

内部，B1-L5，除麦当劳和庐州太太正常营业之外，其余都在重新装修中。每一层大部分店铺，装修和改造基本完工，已经能看到大致的商场内部轮廓，扶梯、柱子以及商业动线路径。

界面安徽实拍

其次，现场品牌信息。品牌未进场，网传信息不少。

从现场可以看到，商场目前还处于内部装修中。差不多再一个月即将开业，目前场内已知各家品牌正在装修，但是具体的品牌logo还未露出。

3F-5F，楼梯入口处，有几家显眼的大店在改造中。按照银泰in77此前官宣的招商计划，将引入标杆性潮奢品牌、国际高端美妆、运动户外、米其林/黑珍珠餐饮等业态的首进品牌。

现场品牌信息已知极少。不过，根据银泰in77对外透露以及网传信息，项目计划引进超30%合肥首店。其中，精致社交生活餐饮及体验业态将是一大亮点，如“日咖夜酒”的湖景餐厅。

界面安徽实拍

一楼基本完成招商，已知或将引进亚历山大，EmporioArmani、omega、cartier、lWC、longchamp、lululemon、chanelDior等高化品牌；2楼已知或有，hoka、salomon、HH、north face、wilson等国际户外高端品牌。高端餐饮品牌，据传五大黑珍珠米其林餐饮新店文兴酒家、莲香居、羲和雅苑、二十四单·淮扬新味、青岚餐厅都将入驻合肥银泰in77。

另外，商场入市初貌。潮奢定位，合肥天鹅湖与杭州西湖跨时空联动。

根据银泰商业公开透露，合肥银泰in77定位潮奢。虽然现在项目大部分品牌还未正式官宣，商场也还未正式开业，但是市场对商场入市面貌已经做了不少猜测。

一方面，从in66改名in77。随着银泰官宣将“in77”升级为旗下高端产品线，银泰商业已形成以杭州湖滨银泰in77为代表的地标型高端商业综合体、以郑州银泰inPARK为代表的景观地标型商业综合体、以杭州城西银泰城为代表的区域型品质商业生活中心三大产品线矩阵。

合肥银泰in77，将成为银泰商业最新产品线战略部署中重要的一环，以及未来银泰in77产品线外拓其它城市拿出去说话的重要项目。

界面安徽实拍

另一方面，银泰in77产品线。目前全国有项目杭州湖滨银泰in77。众所周知，杭州湖滨银泰in77是杭州地标性商业之一，位处西湖，兼备奢侈品和潮流的商业调性。据公开数据，2023年杭州湖滨银泰in77销售额突破100亿元，全年客流实现8500万人次。

落到合肥银泰in77，成为银泰in77产品线中的一员，同样定位潮奢，同样位处城市中心景观地标天鹅湖，未来品牌和商业调性，是否会实现同步？

对标杭州湖滨银泰in77，合肥再造新奢场和商业中心？

作为合肥高端写字楼最密集、高端酒店最多、高端住宅密度最大的区域，天鹅湖片区是合肥名副其实的市中心商圈。时至今日，合肥政务区天鹅湖商圈依旧是合肥繁华商圈之一。

但商圈内万达广场、银泰城和万象城，万达广场和银泰城基于标准商业定位，合肥其它城区、其它商圈存在相当多的竞品，优势不是很明显；万象城作为华润高端商业，长期处于商圈内人气聚集地，而近来随着包河万象汇的开业，其人气也大受影响。

整个政务商圈，现在颇有点陷入虽位处城市中心，但却没有一个真正拿得出手的城市地标性商业，区内人气和消费力尚待盘活。

界面安徽实拍

合肥作为安徽省会城市，22年来，长期只有一个银泰中心是重奢商业，合肥现有的重奢市场和品牌，已经不能满足于安徽消费者对于重奢品牌级别性和丰富性的需求。

新商业盘活人气+重奢的发展空间，合肥商业地产重奢、潮奢和高端商业格局亟待新鲜血液。此前，合肥市政府一直致力于引进全国重奢商业老大SKP，但截至目前，暂未有明确进展。

当前，合肥银泰in77，开业1个月前改名和升级产品线，不免让外界遐想，这一波，合肥银泰是要对标杭州湖滨银泰in77，再造合肥新“奢场”？

综合分析，合肥消费者缺新的重奢或潮奢商业久矣。淮河路之后，合肥等待下一个商业中心。

银泰中心虽与银泰in77实属一家，但是银泰中心的重奢实力仍在培育，如扩大门店、引进更多梯队奢侈品品牌等。虽有LV、Dior、GUCCI、PRADA、BURBERRY，但爱马仕、香奈儿和宝狮龙等缺席，整体实力和齐全度上，依旧比不过南京德基和南京IFC等重奢商业。潮奢商业布局上，华润全国知名项目万象天地、港企的高端商业等，更是直接没有。

图片来源：银泰中心官方

而以合肥当前城市GDP与人口净流入数据来观察，今年三季度，合肥城市GDP实现9697.1亿元，全国排名跃升3位，人口净流入位居全国第一。以及营商环境上，合肥商业外地头部开发商入局者越来越多，如香港置地、华润、这有山等，城市商业存量以及品牌品质进阶。加上银泰商业体系优势，其自身就有成熟的奢侈品招商资源、能力和经验。

合肥，重奢和潮奢前景，空间和机会已显。不过，潜力之下，一切还是未知，市场也仍需抛出质疑，以合肥现有消费力，究竟能不能撑得起2座重奢商业？这就得看12月26日，合肥银泰in77将引进哪些品牌，以何种面貌亮相了？

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