多宗地块年底前“上架”_新浪财经

　　自北京“9·30”楼市新政实施后，北京土拍市场再次备受瞩目。11月5日，市场关注度颇高的海淀区功德寺“双子星”地块及通州区土桥中路地块相继成交，三宗土地累计收金127.535亿元。业内人士认为，随着更多优质地块入市，短时间内土地市场的竞争将更加开放，有助于市场活力进一步提升。

　　多家房企相继获地

　　时隔多月，六、七家房企同“抢”一宗地块的景象，再一次在北京土拍市场上演。

　　11月5日，北京市出让三宗涉宅用地，分别为海淀区功德寺“双子星”（001、002）地块，以及通州区土桥中路棚户区改造地块。最终，三宗地块全部成交，累计收金127.535亿元。其中，海淀区两地块先后触达地块限价转入摇号环节，最终分别由绿城、越秀摇中，而通州区土桥中路地块则由金隅集团以底价摘得。

　　值得一提的是，在此之前的三个多月出让的地块，几乎均以底价成交。

　　此次土拍中，海淀区功德寺的“双子星”地块热度颇高，两地块共吸引了包括华润、越秀、中海、绿城、中铁置业等在内的七家房企参与竞拍。

　　本刊注意到，北京市规划和自然资源委员会公布的出让文件中显示，海淀区两宗地块的容积率均为2.1，未来商品住房销售指导价同为10.5万元/平方米，上下浮动8%。当两宗地块竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为以现场摇号方式确定竞得人。

　　其中，海淀区功德寺001地块建筑规模约为7.28万平方米，起始价为45亿元。随后经过35轮竞价，001地块触达地价上限，转入摇号环节，最终由绿城摇中，成交总价为51.75亿元，成交楼面价为71061元/平方米。

　　与001地块仅一街之隔的002地块规划建筑面积约为89173平方米，起始价为55.5亿元。经过多轮报价后，该地块同样触达地价上限转入摇号环节，最终以越秀摇中告终，成交总价为63.825亿元，成交楼面价为71574元/平方米。最终，海淀区功德寺两宗地块共揽金115.575亿元，溢价率均为15%。

　　与海淀区功德寺两地块同日出让的，还有位于通州区土桥中路的6025地块。最终，该地块被近期在北京土地市场表现活跃的金隅集团以11.96亿元的底价摘得，成交楼面价为2.52万元/平方米，销售指导价为6.2万元/平方米。值得一提的是，这也是金隅集团自10月31日刚刚斩获丰台区科技园地块后，再度拍得的一宗地块。

　　区域在售项目竞争凸显

　　土地市场迎来久违的热度背后，房企或将随之产生相应的竞争。“尤其是像此次两家房企在同一天摇中相邻地块，未来产品端出现竞争也在所难免。”一位不愿具名的业内分析人士如是说。

　　事实上，在功德寺“双子星”地块成交前，这一区域内就已经存在相当程度的竞争。据了解，功德寺两宗相邻地块所处位置为海淀西北旺上地板块，这里曾一度被冠以“互联网重地”的称号，百度、新浪、腾讯等互联网企业的总部均坐落在北侧的中关村软件园。

　　“不仅如此，附近还云集了包括清华附中上地学校、二十中等在内的一众知名学校，自然环境资源优越，高端改善购买力也相对较强。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，正是基于多重利好配套资源的叠加，才使这一区域持续受到房企的追捧。

　　由于海淀区土地资源的稀缺和高价值属性，使得区域每次供地都能吸引众多房企竞争。克而瑞相关数据显示，自去年以来，海淀共挂牌7宗宅地，且均以溢价成交。

　　本刊了解到，此次功德寺成交的两地块周边已经存在不少高端同质竞品。譬如地块西侧的中海西山观复于今年6月开盘，主力户型为140-167平方米四居，销售均价85000元/平方米；西南侧的香山樾则于去年年底开盘，销售均价121000元/平方米。

　　除此之外，两地块周边还有位于永丰北，由保利、建工共同打造的嘉华天珺，位于永丰南，由海开操盘的颐海澐颂尚待入市。由此不难看出，目前区域内现有在售项目，未来将或多或少和功德寺两项目形成竞争。

　　但从另一角度来看，竞争也会倒逼房企更加精研品质，专注对产品的打造。“未来随着两项目的开发和入市，上地板块这个‘实力选手’也会重新加入赛道，在一定程度上分流客群，重塑海淀新房市场格局。”克而瑞相关负责人点评称。

　　而此次由金隅集团收获的通州区土桥中路棚户区改造地块，同样或将面临区域内竞争。据悉，地块地处通州梨园板块，距地铁八通线直线距离约700米，可在一定程度上承接国贸、东单、望京等板块人群的工作和居住需求。目前，地块周边有京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府等项目在售，实际成交价集中在55000-60000元/平方米，且上述项目库存量较大。

　　“金隅集团近期在北京土地市场上表现活跃，且此次斩获的地块相较于此前招商蛇口摘得的梨园地块拿地成本和楼面价更低，因此未来有机会创造更大的利润空间，在产品打造上也能有更多发挥空间。”张凯如是说。

　　百亿级不限价地块“上架”

　　值得关注的是，除了近期已相继成交的地块，北京还陆续上架了不少优质地块。

　　本刊注意到，11月1日，北京发布了2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地，建筑规模约为78万平方米，将于2024年11月30日前供应。其中5宗位于中心城区，朝阳区3宗，丰台区、石景山区各1宗。而其中备受关注的朝阳区永安里旧城改造项目也在此名单上。

　　值得一提的是，为适应房地产市场新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，将进一步加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应，同时，通过优化交易规则，推进供给侧改革，吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设。据悉，此轮供应项目均位于轨道交通站点1000米范围内。

　　不仅如此，今年北京接连上架的超百亿地块也持续引发市场关注。

　　10月15日，“酒仙桥+小红门+十八里店”一组总价达153亿元的“巨无霸”地块正式上架。这是继今年6月中建智地与另外两家公司组成联合体以112亿元斩获“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组团地块后的又一超百亿地块。

　　本刊在北京市规划和自然资源委员会官网注意到，11月1日，位于丰台区万泉寺村的棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地挂出预申请公告，起始价高达110.54亿元。这也是继上述两宗地块之后的又一总价突破百亿元“大关”的地块。据了解，这一建筑控制规模达17.83万平方米的地块位于地铁16号线和房山线双轨交汇处，临近建成在即的丽泽城市航站楼，区域配套优势明显，预计将于11月28日开始竞价。

　　值得关注的是，万泉寺地块的出让文件中并未提及是否设置合理土地价格上限，也未设置未来商品住房销售指导价。业内分析人士认为，这或将是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块。“不设置地价上限意味着土地市场的竞争将更加开放和激烈，有助于提升市场活力。”张凯如是说。

　　从近期市场表现来看，自今年北京“9·30”楼市新政实施后，北京主动适应市场变化和发展需求，并采取积极举措，楼市信心逐步恢复。除了土地市场接连推出、成交优质地块外，销售市场热度也迅速提升。数据显示，10月北京二手房网签量高达1.7万套，创下近19个月以来的新高，新房成交也环比增长50.1%。“这种趋势在一定程度上反映了市场对未来的信心。”业内分析人士认为，在楼市企稳的背景下，未来北京土拍市场在助力楼市良性发展方面，值得我们期待。文/张鑫宇