上海郊外这一地块房价竟格外坚挺，与一家龙头企业落地有关_新浪财经

转自：上观新闻

“有过‘松山湖’这个例子，这里一下就会起来了。”近期，记者在上海市青浦区金泽镇采访，常能听到当地人这么说。

10月中旬，华为练秋湖研发中心第一批3000名研发人员入驻。预计明年春节前后，大约2.5万人进驻办公，明年底，完成约3万人导入。

“松山湖”是指华为在广东东莞的总部所在地。华为练秋湖研发中心占地2400亩，面积已经超过“松山湖”。

前两年，当地人对于华为入驻的态度还有些不同。在华为园区建设期间，大量重型卡车从练西公路上驶过，运输建筑材料，路面被压坏了，一直坑坑洼洼。与岑卜村一墙之隔，正在建设华为园区的拆迁安置房，工地噪声、施工扬尘对村里环境有影响，进村道路也不好找，村里有的经营户营业额因此跌了不少。

熬过“阵痛期”，眼前的变化实实在在地发生了。距离最近的轨交17号线上，原本较为空荡的车厢逐渐上满了乘客；318国道金泽段，此前一直畅行无阻，现在到了高峰时期，也开始堵车了，部分双向四车道调整为潮汐车道。原本安静的小镇，一下子热闹起来。

2019年11月，长三角生态绿色一体化发展示范区正式揭牌，范围包括上海青浦、江苏吴江和浙江嘉善。金泽地处沪苏浙三省交界处，是示范区先行启动区的五镇之一。两重机遇叠加，造就了一座小镇翻天覆地的变化。

华为落地示范区，犹如往一潭春水中投入了一粒石子，“华为效应”一圈圈向外拓展。正值长三角生态绿色一体化发展示范区揭牌五周年，放眼整个示范区，随着更多研发人才导入，“华为效应”有更丰富的想象空间。

练秋湖研发中心小火车车站。巩持平摄

华为效应

练秋湖研发中心所在的西岑片区房地产市场迅速升温。

以前，西岑几乎没有房产交易。西岑原本只有一个商品房小区涵碧湾，2010年底建成，但只有41栋别墅。因为缺乏市场，距离最近的一家房产中介机构设在10公里外的朱家角镇。

记者多方打听练秋湖研发中心周边的租房价格。安置房小区华岑佳苑距离最近，去年刚交房，被争抢得火热，两房户型、面积70多平方米的房子，每月租金已由3000元涨到6000元。若追求通勤时间短，附近村里的农民自建房也是不错的选择，分隔成小房间出租，每月每间租金5000元左右——5年前，租下一栋每年只要5万元。

即便价格涨了不少，市场依然一房难求。一位田山庄村居民挂牌自建房出租，据他了解，“练秋湖研发中心周边3公里内几乎没有单间了”。买房需求同样激增，一位房产中介极力建议记者，买房代替租房，一步到位，“周边市场非常火爆，客户70%都是华为员工，去年已经有人入手，今年刚好搬过来入住”。

市场供给正在不断扩充。刚竣工不久的华为单身公寓与研发中心相隔一条马路，能提供5000多套住所，优先供应应届毕业生；朱家角镇上，华为人才公寓在同步建设中，能满足小家庭居住需求；附近还有两个地块的安置房已准备就绪，全部建成后能提供1700多套房源；同处一个片区的西岑科创园区规划有大约50万平方米的配套商品房建设。

不过从数量上看，这些仍远远无法满足华为员工在周边居住的需求。华为内部生活部门统计下来，目前还有1万套住房缺口。可以预见的是，西岑及周边片区租金和房价在未来很长一段时间内都将保持坚挺。

正在建设中的安置房与西岑村一墙之隔。巩持平摄

热闹的不只是房地产行业。华为落地后，生活服务、娱乐休闲、产业配套等各类需求集中爆发，这块“蛋糕”，很多人都想来分一块。

社交平台上，名为“华为周边创业交流”的群聊已经建起来，有人关心华为员工下班后的娱乐活动，考虑在周边开个酒吧；有人问华为内部流行哪个牌子的奶茶，打算租门面开个奶茶店；更有些着急的创业者来不及找铺面，到处咨询：华为园区门口哪里允许摆摊？

岑卜村距离练秋湖研发中心5公里，10分钟车程。这段时间，村里出现了讲广东话的游客，这很罕见。“平时没有讲广东话的，一般外地游客游览到朱家角就结束了，不太会跑到这里。”微笑草帽（上海）农业科技有限公司岑卜村运营项目负责人余瑾猜想，这些人可能是华为的。

“华为是不是在你们这儿？能来看看吗？”近期，太浦河经济城总经理李雪锋没少接类似电话，来咨询的客户大多关心华为周边地块的入驻门槛、相关配套和招商政策。不少已经和华为开展合作的上下游企业，听说华为落地金泽，也想在周边看看有没有机会。

配合招商热点，经济城会议室电脑桌面上“置顶”了几份西岑科创园区的介绍——西岑科创园区是距离练秋湖研发中心最近的商办开发地块。青浦一位招商部门工作人员总结：“大家都想做华为的生意，都在找应用场景。”

上海太浦河经济城。巩持平摄

家政服务相关企业率先快速切入。一家给华为食堂清洗餐具的公司，每年产值2000万元，正在附近寻找办公室，方便开票接单，也方便人员调度；还有一家提供洗衣服务的企业，打算为华为员工设计专项服务，正在和当地招商部门洽谈。

一家大集团公司，虽然尚未和华为进行深层连接，因为看重西岑的发展，也在寻找机会；还有一家AI智能领域的企业，在视觉开发模块也许能够和华为合作，打算搬到西岑。“前期接触了很多企业，他们总是希望能够离华为更近。”青浦区经委副主任李玉洁说。

市场反应表明，西岑已由原先不起眼的乡镇成为创业和招商热土。

区域提升

距离华为园区建成、分组团交付不过半年，华为第一批入驻员工3000人。这样的数量只是园区最终人员规模的1/10。

练秋湖研发中心和西岑科创园区共同组成西岑科创中心。西岑科创中心预计2030年基本建成，整个片区将导入近10万人。金泽镇目前常住人口大约5万人——这样的体量相当于再造两个金泽。

当下显现出的“华为效应”不过是冰山一角。随着华为入驻员工逐渐增多，西岑科创中心建设不断推进，影响势必会不断放大，蔓延到金泽全域。

税收是最直接的证明。从项目建设期开始，华为已经承诺给金泽缴税。上海海思技术有限公司是项目运营方，主要负责华为芯片的对外销售，公司成立前3年，缴税已超过15亿元，近几年仍保持高速增长。金泽镇的税收总额已经上升到青浦区第一梯队中的第三名。全部员工入驻完成后，园区经营运转起来，缴税额度可能更高。

往返于练秋湖研发中心和17号线地铁站的定制公交。巩持平摄

两年前，青浦区一位领导到金泽镇调研，提醒当地干部：“华为马上要来了，你们准备好了吗？”

龙头企业入驻，金泽积极作为，配合区域整体提升，让“华为效应”最大化和持久化，最大限度惠及当地居民。

岑卜村已经和华为生活部门提前接洽。“华为三大宝——咖啡、火锅和烧烤，哪些我们能配合一下？”受场地限制，经营餐饮业态也许并非岑卜村所长，不过双方还有更广阔的合作空间，比如，岑卜村可以承接周末团建、心理疗愈等员工关怀项目。

“虽然具体合作方向尚不明晰，自己先准备起来。”余瑾说，“万一以后人流过来了，确保能够提供服务。”采访当天上午，一位在欧洲从事戏剧表演行业的客户来访，想在岑卜村演出互动式剧目，余瑾认为这种形式很好，对于华为员工来说也很合适。

社交平台上，不少将要入驻练秋湖研发中心的华为员工发帖提问：“华为周边有什么好玩的？”余瑾瞅准机会，准备借这个话题发几篇岑卜村介绍，挑选更契合华为员工需求的项目重点推介，“把感兴趣的第一批员工吸引过来，逐渐打开岑卜村的市场。”

正在建设中的安置房与西岑村一墙之隔。巩持平摄

同样积极准备的还有双祥村。双祥村正在进行乡村振兴示范村建设，房屋外立面风貌提升，道路“白改黑”提档升级。双祥村的水面率为32%，2022年6月，上海航宸体育发展有限公司入住，成功打造了金坞半岛水上运动基地，并成为上海市水上项目培训推广基地之一，也是2024年中国国际帆板大师赛的举办地。另外，世界五百强太平洋建设集团旗下庄严智库项目规划正加快推进中，未来将打造成一个餐饮、民宿、旅馆、购物中心和综合市场等功能于一体的总部园区。

双祥村将依托村庄丰富的自然资源，为华为员工打造舒适后花园。开发乡村生态旅游，精品农家乐以及水上运动等体验项目，让华为员工工作之余享受自然。“希望这里成为他们温馨的“家”，让他们在村庄的工作与生活更加丰富多彩。”双祥村党总支书记潘凤说。

产业配套上的准备同步推进。围绕华为入驻，最近金泽镇在重新整合土地资源。“原先村里建设的公共空间，无法产生效益的，或者处于关停状态的小工厂，都会将建筑拆掉，将土地腾出来，调整规划，作为村级商办土地，重新招商。”李雪锋说，这样的土地，华为周边村居统计新增及存量86块，涉及2个居委会、8个行政村。

未来西岑科创中心建设完成，将有69万平方米的研发空间虚位以待，借助练秋湖研发中心的影响，更多产业链上下游企业愿意选择在金泽继续发展。

想象空间

潘凤有时会观察到双祥村的自驾车辆车牌号——每到节假日，从江苏和浙江来度假的游客不少。余瑾也有同样的观察，苏浙旅游的大巴车停在村口，一般到岑卜村游玩后，再到金泽的莲湖村。

双祥村被称为“浮在水面上的村庄”，得天独厚的地理环境是村里最大的宝藏，纵横村落的水道，白墙黛瓦的民居，夏日的荷塘、秋日的稻田，一年四季景色各异。岑卜村则是上海为数不多的有两种萤火虫的地方，绿树成荫，小桥流水点缀其间。

练秋湖研发中心。巩持平摄

好风景引来好经济。对于双祥村和岑卜村是如此，对于华为的落户也是如此。直到现在，金泽很多人仍对这个故事津津乐道。

作为二级水源保护地，金泽此前长期处于低度开发状态，用金泽育田村党支部书记潘秋云的话说：“这三四十年，镇上、村里基本上没什么变化。”直到2016年上半年，青浦区政府收到华为的一封信函，希望在淀山湖畔择一块地，打造又一处研发中心。

现在回想这事，村民们觉得，也许正是这里得天独厚的优质生态环境成了华为选择金泽的理由。最原生态的江南乡村风貌，换个角度看，就是“世界级的料子”。

后来，这样的猜想得到了华为创始人任正非的认证。2021年，任正非在华为中央研究院创新先锋座谈会上解释了“落子”青浦的原因：“以上海为中心的长三角环境优美……适合现代青年，吸引一切才俊。”

2019年11月，长三角生态绿色一体化发展示范区正式揭牌，范围包括上海青浦、江苏吴江和浙江嘉善。

从行政辖区的角度来看，青嘉吴交界地是传统的落后边缘地带。但是从一体化发展的角度看，这里正处于长三角和上海大都市圈的黄金地带。打破行政边界后，这里的生态和经济价值凸显出来。

上海地铁17号线西岑站开通试运行。巩持平摄

比如，省际交界处，往往也是交通薄弱处，有专家形容，示范区交通“汇而不通，通而不畅”。5年后，交界地的发展正在加速。生态绿色的优势延续下来，要素流通阻塞的短板也正在补上。

在上海青浦，上海轨交17号线西岑站开通试运行，从人行天桥直通练秋湖研发中心。车站外观很不一般，宛如一把打开的折扇。一座地铁车站，为何如此费尽心思？“不能只是按照普通轨道交通的车站来设计满足功能就可以了，大家一起坐下来讨论，认为应该是功能和美观兼具，和整个地域的规划匹配。”上海市隧道工程轨道交通设计研究院上海17号线西延伸epc总承包部项目负责人丁利红介绍，华为练秋湖研发中心内，所有的建筑没有重复，每一栋建筑都有不同的外立面和不同风格，地铁站的设计也不能给地块整体风貌拖后腿。

建设中的苏州南站。巩持平摄

在江苏吴江，苏州南站及其配套工程形成了一个六边形，沪苏湖铁路和通苏嘉甬铁路在这里交会。六边形结构的交通枢纽综合体，苏州南站是全国首个。“前期叫汾湖站，刚开始来施工建设那会儿，这里只是个小站。”中铁建设苏州南站项目总工程师白明回忆。后来，这一高铁站被定位在长三角一体化示范区先行启动区内唯一枢纽站。随着战略定位跃升，车站能级由汾湖镇级站到苏州南部核心枢纽，再到示范区门户枢纽的提档升级，站房面积同步增加至4万平方米，并改名为“苏州南站”。

在西岑站和苏州南站之间，未来，一条沪苏嘉城际铁路会将二者相连。长三角一体化示范区执委会规建部王健介绍，沪苏嘉城际铁路是三地共建共推的一条线。2021年，长三角一体化示范区成立后，这条市域铁路线应运而生，服务和保障示范区的开发建设。上海叫“示范区线”，江苏称为“水乡旅游线”，浙江的线路分为嘉善至西塘和嘉兴至枫南两段。名字虽有差别，3条铁路线都在水乡客厅站汇集、换乘。

交通密织成网，各类要素更快流通，对于产业集聚的支撑作用愈发明显，也吸引越来越多的企业在此集聚。

今年4月，华为（长三角）数字经济创新中心在浙江省嘉善县姚庄镇揭牌。10余名华为员工常驻研发办公，可提供5G、人工智能、云计算、大数据等方面的技术服务。抢抓华为（长三角）数字经济创新中心落户机遇，嘉善县姚庄镇积极打造泛华为产业园，围绕华为上下游产业链进行规划设计，整体产业用地在1500亩左右。

青浦在打造长三角数字干线，吴江正建设苏州南站科创新城，嘉善的祥符荡创新中心日益成熟。目前，示范区已形成三大千亿级和三大百亿级规模的产业集群格局。以集成电路产业为例，示范区内形成相对聚集、分工协作的发展态势，青浦区在设计、设备材料领域具有优势地位，吴江区在设计、制造方面具有一定基础，嘉善县在封装、测试和设备领域蓄势待发。

日后，三地相互配合，产业链互相补充，承接华为落地示范区的溢出效应，同时为华为发展造势、赋能。