【财经分析】香港撤辣叠加新政业内普遍看好楼市发展_新浪财经

转自：新华财经

新华财经香港11月1日电（记者林迎楠）香港特区政府差饷物业估价署最新数据显示，9月私人住宅售价指数报287.9，按月跌1.67%，按年跌12.5%，创2016年8月以来最低。今年以来已累计跌7.5%。9月份，中小型单位指数按月跌1.7%，大型单位指数跌约1.6%。

香港楼市今年2月底撤销所有楼市“辣招”，新的《施政报告》也出招支撑楼市发展。“撤辣”至今已超过半年，在最新的经济及金融环境下，业内人士表示香港房地产市场发展日渐明朗。

内地赴港置业意愿增强利好住宅市场

瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉发表报告称，据该行9月新一期中国住房调查，2500名受访内地消费者中，29%表示印花税取消后有兴趣在港置业，较4月的调查高出4个百分点，显示内地人来港置业需求增加。

梁展嘉指出，内地消费者来港置业的意愿增强，对香港住宅市场有利，尤其是新楼盘销售；上半年内地买家购置6800套香港房产，占市场成交26%，预计今年内地买家数量将创历史新高。

信和置业有限公司副主席黄永光表示，留意到其他开发商销售情况良好、部分有加价，反映行业看好后市，集团会按市价推盘。信和置业有限公司执行董事田兆源称，计划未来一年推出6个新盘共4925套。

内地居民移居香港意愿较强，在住房调查中约11%的受访者计划未来两年内赴港，而21岁至30岁受访者对移居的兴趣最大。

此外，内地人移居香港的意向还有望带动住宅租金的结构性上升趋势，该行预测，2024年至2030年住宅租金年均复合增长率可达5%。随着按揭利率进一步下降，预计明年香港住宅价格回升最高达5%。

信和置业有限公司资产管理董事蔡碧林指出，政府的人才计划吸引更多学生来港，旗下住宅物业出租率已达95%；目前很多大学有意租用写字楼作为校舍，而政府提出“留学香港”的概念，长远来看将有利香港国际都会地位。

二手住宅获利比率及获利幅度或将止跌回升

利嘉阁地产综合土地注册处资料显示，2024年第三季度共录3089宗私人住宅转手获利买卖登记，较第二季度的67.1%下跌1.1个百分点，连跌5季，创2009年第二季度以来新低。

除获利比率下降外，获利幅度也在减少。今年第三季度每宗私人住宅转手个案平均获利幅度为24.2%，较第二季度的25.2%降1个百分点，连续5季下跌，创2010年第一季度以来的新低。第三季度亏损个案录得1558宗，占比增至33.3%，按季度增加1.1个百分点；平手个案则有32宗，占比维持在0.7%。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，高息环境持续，加上一手新盘步步进逼，令二手市场在第三季度难以招架，导致获利比率及平均赚幅双双下降。但他也指出，第四季度迎来减息及中央救市，加上《施政报告》为楼市进一步开绿灯，吸引各类买家及投资者入市，预计第四季度私人住宅转手获利比率及赚幅均有机会止跌回稳，获利比率看升2个百分点至68%，赚幅预计微升至25%。

黄永光称，考虑到进入减息周期、本地输入人才计划以及近期内地多项政策支持经济和楼市发展，对香港楼市前景有信心。

贷款新政或将鼓励换楼客及投资者入市

今年的《施政报告》提出放宽住宅物业按揭贷款成数上限，一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。香港特区政府财政司司长陈茂波表示，通过政府各部门的努力，土地及住宅楼宇供应较充裕，有更大底气在市场波动时调节供应，银行体系也有强大缓冲，借贷水平非常安全。因此，可撤销当年管理需求措施，让市民更易置业。

星之谷按揭行政总裁庄锦辉表示，此举将颠覆按揭市场。庄锦辉解释，无论自住或出租都可申请最高七成按揭。在这样的情况下，假设按揭利率和审批条件相同，借贷人将物业申报为出租会更灵活，因为可以申报租金收入以增加贷款能力，对业主来说是一项重大利好措施。

庄锦辉认为，新政策有助大幅释放市场购买力，进一步鼓励业主换楼及投资者入市，其申请的按揭成数无需再扣减一成，套现能力有所增加，将为他们提供更大的灵活性。

莱坊高级董事、大中华区研究及咨询部主管王兆麒估计，在按息逐步回落后，年初“撤辣”的正面影响将会更为明显，市场上1500万至3000万元的中高端住宅物业将会受益，促进换楼链及更多相关成交，更多高收入的本地专业人士及外来专才将会入市。

持续推进土地开发以建立土地储备

香港特区政府房屋局近日公布最新的《长远房屋策略》（下称长策）周年进度报告指出，下一个10年期（即2025至26年度至2034至35年度）公私营住宅单位总供应目标为44万套，同比不变。公私营房屋比例维持“七三比”，公营房屋供应目标为30.8万个单位，私人住宅单位则为13.2万套。

因应《施政报告》宣布调整“出租公屋／绿置居”（下统称公屋）和其他资助出售房屋的比例，未来10年居屋等资助出售房屋的供应目标达12.3万个单位，是2014年按年公布长策进度报告以来的新高，首度突破10万套水平，同比增长33.7%。

政府表示，已觅得足够土地满足未来10年公营房屋单位供应目标，也会在规划公营房屋发展时保持足够弹性，确保未来的公营房屋建屋量可以因应实际情况的转变，而适时作出相应调整。

陈茂波对媒体表示，吸收过去多届政府经验，开发土地工作要持续进行，不能因楼市波动而停滞。他强调，政府要持续造地、及早筹划，以建立土地储备，同时密切监察市场变化。

香港特区政府发展局局长宁汉豪此前提到，香港面积为1100多平方公里，当中40%是有法定地位的郊野公园，约15%是绿化土地，已发展的土地只有25%，对于一个国际化城市而言，既是卖点，也是挑战。为改善市民拥挤的生活环境，开拓经济发展，必须加大力度开发土地。目前香港也在推进“北部都会区”项目。

编辑：刘润榕