免租期内解除合同需要支付违约金吗？|租金_新浪财经

转自：河工新闻网

　　2023年1月，黄某与陈某签订的《房屋租赁合同》，约定黄某将位于某市某2楼商业房租赁给陈某用于开办牙科医院。涉案房屋建筑面积为960余平方米，租期为10年，自2023年4月1日至2033年3月31日止。黄某于2023年4月1日前，将该租赁房屋交付陈某。黄某同意给予陈某3个月免租期（免租期内不计付租金，但物管费、水电能耗费用等由陈某自行承担），即2023年4月1日至2023年6月30日止。双方约定，租赁期内第一个计租期的租金为42.5万元，租金不含税金额。付款方式为按年度一次性支付，在每年4月1日前支付下一年度租金。签订合同时，陈某向黄某支付10万元作为订金，黄某按合同约定的期限向陈某交付房屋时，该款自动转为租金；如黄某未能按合同约定的期限向陈某交付房屋应全额退还订金，如陈某在接收房屋之前要求解除合同且经黄某同意的订金不予退还。双方还约定，合同签订两年内，陈某承诺以600万元价格购买该租赁房屋，且一次性支付该购房款。如陈某放弃购买或提前解除租赁关系的，则视为根本违约。黄某可提前解除合同，陈某应向黄某承担第一计租期内年度租金即42.5万元的违约金。

　　2023年5月21日，陈某提出，由于自身原因无法履行合同约定，要求解除合同。黄某要求陈某支付违约金，但双方未达成一致意见。3天后，陈某将钥匙交还黄某。黄某在张贴招租广告的同时，将陈某起诉至法院。

　　一审法院认为，本案的争议焦点在于，陈某是否违约及租赁合同何时解除的问题；合同解除后陈某支付的订金10万元是否应当予以扣除。

　　一审法院认为，双方签订的案涉租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。内容没有违反法律、法规的强制性规定，应视为合法有效。陈某在2023年5月24日，将涉案商铺钥匙交还黄某，已经以实际行动表明其不再继续履行涉案租赁合同，构成根本违约。黄某对此知情，为避免损失扩大，张贴招租广告，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》于2023年5月24日解除。法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的租赁合同因陈某违约而解除。陈某应当按照租赁合同约定，承担相应的违约责任。对于支付租金、逾期违约金的问题，考虑到双方解除合同时间为2023年5月24日，因双方合同约定，免租期为三个月，因该期间仍为免租阶段，故对黄某主张要求陈某支付租金及逾期利息的诉讼请求不予支持。另查明，2023年4月1日至2023年11月30日期间，涉案房屋交纳物业费15000余元。由于合同约定，免租期内不计付租金，但物管费、水电能耗费用等由陈某承担。因此，陈某应当向黄某支付2个月的物业费。

　　对于陈某构成根本违约，黄某主张陈某支付违约金42.5万元及其支付的订金10万元是否应当予以扣除的问题。一审法院认为，本案中，黄某放弃主张损失赔偿，只主张违约金，且合同约定违约方应向守约方支付第一计租期内年度租金即42.5万元的违约金，涉案合同租期为10年，且黄某房屋至今仍处于闲置状态。从兼顾合同的约定、履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，对黄某要求陈某按照房屋租赁合同中约定的第一计租期内年度租金即42.5万元违约金的诉讼请求予以支持。双方在合同中约定，签订合同时，陈某向黄某支付10万元作为订金，黄某按照合同约定的期限向陈某交付房屋时，订金自动转化为租金。因双方合同于2023年5月24日解除，解除期间尚处于免租状态，陈某构成根本违约，故该款应抵扣为违约金。陈某还需支付违约金32.5万元。

　　黄某和陈某均对判决不服，提起上诉。二审法院经审理后作出判决：驳回上诉，维持原判。

　　记者李华

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