解读丨居住权人无权出售、出租房屋，仅有权自行居住、使用_新浪财经

10月23日，新京报记者从北京市规划和自然资源委员会官网获悉，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）正面向社会公开征求意见。《办法》明确，同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是居住权人可以为多个人。《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。总则部分明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容，强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，并且居住权不得继承和转让。农村宅基地上住宅暂无法设立居住权。

为何要出台《办法》？居住权和产权有何区别？居住权人有何要求与限制？新京报记者就此采访了律师进行详细解读。

问题1

何为居住权，居住权和产权有何区别？

北京市盈科律师事务所黄晓宇律师介绍，从法律上来说，拥有房屋的产权，是对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而居住权属于用益物权的一种，我国民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此可见，居住权相较于产权，缺少了收益和处分的权利，除非合同另有约定，居住权人无权出售、出租房屋，仅有权自行居住、使用房屋。

黄晓宇表示，居住权是一种排他性物权，比如房屋设立了居住权，无论这套房屋怎样出售、转让、抵押，都不影响居住权人居住、使用这套房屋，这对于二手房交易将产生非常大的影响。举例来说，如果购房人购买的二手房上被设立了居住权，即便房屋过户给了买受人，那么居住权人仍然有权在其与原房主的居住权合同期限内合法占有、使用房屋，新的买受人无权收回房屋。因此，在二手房交易时，购房人除了需要查询房屋的权属、抵押、查封等情况，还要查询房屋是否登记了居住权。

问题2

按照老人遗嘱，他人是否享有居住权？

《办法》还对首次登记中以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求予以明确。其中，以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同或设立居住权的相关材料；以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。《办法》明确规定，共有的不动产设立居住权，应当经全体共有人一致同意方可办理。

例如，老人在遗嘱中写明，其住宅由儿子继承，但保姆要居住至去世，保姆是否就享有居住权？黄晓宇表示，依据法律规定，设立居住权的当事人应当采用书面形式订立居住权合同，一般口头设立无效。《办法》也提到，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书及居住权合同等相关材料，通过遗嘱设立的，也需要提交生效遗嘱等材料。由此可见，设立居住权要严格遵循法律规定的形式要件和实质要件来进行。

黄晓宇称，“在获得居住权后，权利也应当负有一定义务，如需要保管房屋，不得就居住权设定抵押或其他任何权利负担。同时，权利人还应当承担房屋的日常管理和维修费用及其他使用过程中的合理费用支出，不得随意改变房屋的结构和用途。最后，居住权人在居住期届满时负有返还房屋的义务。”

问题3

为何要出台居住权登记试行办法？

北京市规划和自然资源委员会官方解读，2021年1月1日起《中华人民共和国民法典》开始施行，新增设了居住权，明确了居住权的内涵、设立方式、设立要求、登记要求等内容。随着民法典的颁布实施和普及解读，居住权的有关内容引起了社会的广泛关注。

2021年，自然资源部选取了15个城市开展居住权登记试点工作，北京市虽未被纳入试点城市，但同步持续开展政策研究。为解决现实需要，落实司法判决，北京市规划自然资源委研究草拟了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》。

问题4

为何农村宅基地房屋暂未纳入居住权登记？

据悉，根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料，具有强烈和鲜明的人身属性以及生活必需的保障性。同时，法律规定农村村民一户拥有一处宅基地，户内成员可以依法居住使用宅基地房屋，其相应物权和生活保障性已充分予以体现。因此，暂不将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。

新京报记者曹晶瑞

编辑张树婧校对薛京宁