不买车位不能进车库 “只售不租”合法吗？

转自：中国妇女报

    ■ 晓莹

    2019年10月，小美与A公司签订了《商品房买卖合同》（预售），其中约定小美购买A公司开发的位于西安市雁塔区某小区房屋，合同第二十二条第三款约定：“规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权另行出租、出售。”附件第十三条约定：“本项目地下、地面停车位产权归出卖人所有，出卖人有权选择以出售、附赠或者出租等方式进行支配。买受人对此不持异议。”2022年6月底小美取得案涉房屋不动产权证书。

    该小区地下停车场建成投入运营后，第三人物业公司于2022年5月向小区业主发出通告，载明根据A公司的要求，从2022年6月起，未购买小区地下车库车位的车辆不得驶入地下车库。后A公司于2022年7月向物业公司发函，要求其禁止未购买车位的车辆进入或使用小区地下停车位。

    2022年8月，小美驾车进入自己居住小区地下停车库时被保安以A公司的“限制通行”通知为由予以阻拦，双方遂发生纠纷。

    小美将A公司作为被告，物业公司为第三人诉至法院。案涉小区产权车位目前还有一半未出售，符合出租条件，要求被告就产权车位向其开放出租；另，小区内的机械车位要求租期20年，并无短期的租赁选择，实为变相出售。A公司对该小区地下车库车位采用只售不租的模式，侵犯了原告作为小区业主的合法权益。

    法院经审理认为，民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可知，开发建设单位对于建筑区划内登记在其名下的车位虽享有所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。

    法院最终判决，A公司应按优先满足业主需求的原则就某小区未处置所有权的停车位向小美开放租赁。

    释法   

    随着车辆保有量的不断增加，部分小区车位数量的确会出现无法满足业主使用需求的窘境。然而，在该小区内存在大量闲置车位的情况下，车位对业主只售不租，显然与“满足业主需要”相违背。

    小区停车位有以下几类：

    一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；虽然产权属于开发商，但在车位充足的情况下，开发商不能限制小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区业主进行出租或出售。

    二是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据民法典第二百七十五条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。开发商无权对非规划内车位进行处分、获利。

    三是人防车库或人防车位。由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年。

    本案涉及的车位，正是第一种建筑区划内规划的。开发建设单位在修建车位、车库后，首先应当是将其出租、出售给业主，而非向第三人售卖。倘若业主有能力购买，则应予以出售；若业主无能力购买，则应予以出租，切不可以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

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