提效率解难题减顾虑协调机制助力云南“保交房”|云南省_新浪财经

转自：中国银行保险报网

□记者许予朋实习记者英草卓玛

“城市房地产融资协调机制出台后，监管部门和上级行给我们的指导非常清晰，特别是尽职免责制度减轻了审批压力和心理负担，我们更能放开手脚了。”云南地区某银行机构一位基层工作人员表示。

今年1月，金融监管总局会同住房城乡建设部联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。近日，《中国银行保险报》记者赴云南多地调研采访了解到，云南省已建立相应工作机制，组建专班集中办公。辖内21家接收推送项目的商业银行全部印发了尽职免责制度，多家银行机构下放审批权限至省级机构。

数据显示，截至8月13日，云南省前三批“白名单”审批通过138个项目，金额316.69亿元；83个项目已放款，金额123.04亿元。三批次“白名单”中，民营和混合所有制房地产企业项目占比74.48%。

各方普遍反映，得益于城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）以城市为主体、以项目为中心的机制设计，不少项目融资审批更快、效率更高，房地产项目开发商和购房人的信心得到提振。对银行机构来说，清晰的政策和明确的操作指引，正在让银行打消顾虑，“放开手脚”。

快审快批融资更高效

“房子是容器，生活才是全部。”在位于昆明市西山区的一个改善型住宅项目售楼处，一句标语吸引了记者的注意。千百年来，在中国人的心里，房子不仅是一处容身之所，更承载着诸多社会意义和对美好生活的想象。

走进项目一期现场，蓝天白云映照在数栋银灰色高楼的外立面上，一个现代化的住宅小区雏形已显。“一期有9栋楼，目前有3栋楼处于封顶状态，其他6栋的精装修已经差不多了，整体交付肯定没问题，但营造节点比预期放缓了一些，阶段性资金压力还是有的。”项目财务总监唐超向记者表示。

华夏银行昆明分行金江支行副行长高江红介绍，今年3月，该项目被纳入云南省协调机制首批“白名单”项目，目前已实现新增3.5亿元贷款投放。

“一周内完成了审批，两周内完成了放款。”唐超对这份“高效”记忆犹新。究其原因，银行“快审快批”是关键。

华夏银行昆明分行战略客户部总经理李睿介绍，该项目纳入协调机制“白名单”后，分支行联动组成项目专项推动小组，组织专业营销及风险条线人员对项目进度、产值、发票等材料进行同步审查，开辟绿色通道，减少放款前资料审查环节耗时，提升了贷款发放效率。

唐超坦言，有了协调机制，融资效率高了，项目进度快了，这不仅是对企业信心的鼓舞，也有助于减轻购房者的心理负担。

数据显示，截至目前，华夏银行昆明分行作为主办行落地项目共4个，参团项目2个，完成“白名单”项目授信审批金额16.7亿元，已投放落地14.02亿元。

玉溪市峨山县某保障性租赁住房项目是该市协调机制第一批“白名单”项目。玉溪市工业信息投资有限公司工程部负责人李玉松告诉记者，今年3月，农业银行玉溪分行峨山支行作为主办银行审批项目融资总额5700万元，截至目前已放款3547万元。

农业银行玉溪分行乡村振兴金融部客户经理孙维辉对该项目融资过程记忆犹新。他介绍，今年初，协调机制建立后，农行工作人员第一时间和当地监管部门沟通反馈项目具体情况，并主动提醒项目负责人申报“白名单”。“协调机制要求以民生保障为主基调，最终项目成功获批。”孙维辉说。

“政策力度大、审批速度快。”这是多位银行机构工作人员在实际操作过程中对协调机制的最大感受。这背后离不开金融监管部门、住建部门及银行机构的通力协作。

记者了解到，云南金融监管局指导银行机构建立绿色审批通道，采用多部门协同、平行作业等方式，优化审批流程，确保推送名单项目“快审快批”，贷款平均审批时限缩短54%。

就项目论项目银行更敢贷

今年2月，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开协调机制工作视频调度会议。会议指出，协调机制是当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题的创新举措。

记者了解到，过去，大部分银行将房地产项目纳入名单制管理，项目所属的企业规模是客户准入的重要衡量标准。此次协调机制提出项目名单而非企业名单，只要满足“5+5”筛选标准的项目就可以考虑纳入名单，如此可将房地产企业风险与项目风险区分开来。

云南某房地产开发公司是一家扎根云南本土的民营房企，也是协调机制的受惠者之一。8月8日，走入该公司某项目工地，记者看到，长虫山下，几辆挖掘机正在已完成主体封顶的楼宇前施工作业。该项目二标段原计划年底交付，但受资金问题影响，今年春节后项目进度明显放缓，如期交付难度较大。今年3月，该项目被纳入昆明市第一批“白名单”，获得工商银行云南省分行1.6亿元授信，目前已全部投放完成。

“7月之前，整个工地进度比较缓慢，我心里一直都没底，只能干着急。6月下旬，贷款资金全部到位，我们把工程款下放到每个单位，工程的形象进度马上大有改观。协调机制确实是雪中送炭。”该项目总监余大斌感叹。

项目销售总监符靖观察到，此次融资后，项目的形象进度支撑了销售端，也提振了客户的购房信心。他坦言，在协调机制作用下，民营房地产项目有更多机会迈过银行准入门槛，这让他们心里“更有底了”。

在该项目主办行——工商银行昆明西市区支行相关负责人看来，协调机制突破了原有的一些政策障碍，不仅让项目融资更便利，也为银行和房地产企业的合作带来新空间。“之前和这个项目的合作都是在按揭层面，这次深入到房地产建设过程中，有很多意外收获，对企业有了更多了解，对我们来说是一件好事。”

数据显示，截至7月末，工商银行云南省分行审批通过主办行项目28个，审批金额50.6亿元，实现13.31亿元贷款投放。审批项目分布在全省14个州市，覆盖率达87.5%，其中民营企业项目占比达89%。

为何民营企业项目占比如此之多？“项目和市场决定了此轮协调机制的主要客户构成是民营企业。”工商银行云南省分行公司金融业务部负责人解答了记者的疑问。他表示，通常来看，民营企业的经营特点之一是超前预算，即通过销售进度来匹配其开发进度，但此轮房地产行情中，不少民营房企销售滞后造成其资金短缺，协调机制“就项目论项目”的特性能够为其项目提供更多资金以完善工程。

多方聚合力协调解难题

“昆明市协调机制领导小组在操作过程中给了我们很多指导意见，也解答了我们在审批过程中的很多疑惑，包括预售资金监管账户、资金管理等。正是通过各个环节的紧密相扣，才促成15天快速完成审批。”作为上述某房地产项目的“操刀人”之一，工商银行昆明西市区支行相关负责人说。

协调机制关键在于统筹协调，这在机制运行过程中对难点、堵点问题的解决上体现尤甚。

玉溪金融监管分局副局长卢飞介绍，该分局组织银行机构对住建部门推送的项目逐个开展贷款审查，并认真梳理影响银行融资的困难和问题，就资本金不足、抵押物价值不能覆盖新增融资等关键性问题，与住建部门逐个会商，对项目进行分类管理。在加快问题项目修复方面，该分局联合当地住建局协调加快办理辖内某项目在建工程抵押，并通过智慧房管系统锁盘方式，为已办理预售证的未售房办理抵押。

调研中，记者获悉，在建工程抵押曾是云南省部分地市在推进协调机制过程中的一大共性难题。

以曲靖为例，据介绍，此前曲靖市某项目无法在当地办理在建工程抵押相关手续，在工商银行云南省分行和住建部门共同指导下，这个问题得以解决。此后，又有其他几个地州实现了在建工程抵押的首次办理突破。

今年6月，金融监管总局和住房城乡建设部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。其中明确，协调机制要加强在建工程抵押精细化管理，根据项目销售进度逐套解押，保障银行债权安全。

“逐套解押的问题如果不解决好，银行放贷积极性会受到影响。” 工商银行云南省分行公司金融业务部负责人向记者解释称，银行要保证优先受偿权，对银行机构工作人员来说，押品是否被释放出去，在行内的责任认定是两个量级。

截至发稿，记者了解到，昆明市已成功实现逐套解押的落地。在云南，更多落地还在持续探索中。

事实上，除了问题项目的修复外，当前，多方主体还在研究如何用足用好协调机制，特别是在风险可控前提下，探索通过存量贷款展期、调整还款安排等方式支持房地产项目。对这一点，作为财务总监的唐超认为，上述方式也会更加匹配房地产项目的销售节奏。

（记者仇兆燕对本文亦有贡献)