每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
银行按揭贷款返点，一直是金融行业的隐秘地带。
返点行为，即银行按照贷款金额比例，向中介或开发商支付一定的佣金，曾一度被约束规范，但在业绩压力下，一些银行又开始采取这种方式吸引客户。
近日，某商业银行深圳分行贷款部经理在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访时表示，银行按揭贷款返点是阶段式的，最高是（返贷款金额的）6‰。市场越不好，给的（返点）越高，市场好就没有。
不过，上海某银行工作人员则表示，给客户返现金是违规的，银行也有资金成本。
多名业内人士在接受每经记者采访时表示，在业绩考核、贷款投放压力大、按揭需求萎缩的情况下，这种返点有必然性，但返点本身容易引发恶性竞争。
办100万元贷款，返点5克金条
上海购房者陈青表示，她于今年6月办了二手房按揭业务，商贷返点折现了5克金条，被银行工作人员告知不允许直接给现金。
陈青告诉记者，工作人员会给购房者几个选项，选择金条或其他礼品。她没有细算自己商贷折合下来的具体返点金额，只表示100万元出头的商贷，银行送了5克金条。拿到金条之后，陈青也开始热心地为其他购房者推荐客户经理，介绍办理银行商贷可以返点的情况。
不过，记者注意到，多名购房者都提到，如果想要得到银行按揭贷款返点，一个关键操作是贷款的银行得自己找。
陈青坦率表示，不要去找中介的银行，因为中介还想着金条的钱自己拿。
另一位购房者杨修表示，自己是在签购房合同之后，才了解到办理银行贷款可以返点，所以就想自己找银行办理贷款，结果为其服务的中介机构并不允许，表示只可以用他们合作的银行。多轮沟通争取之后，杨修得到的结果是提高中介费率之后，才可以得到银行返点。
杨修总结称，办理贷款的银行理论上可以自己找，签合同之前要和中介说清楚，而他图省事让中介帮安排了几家，结果中介直接安排了他们合作的（银行），把这笔回扣吃掉了。
58安居客研究院院长张波在接受记者采访时表示，返点本质上可以视为一种佣金，即银行为了争抢房贷业务市场份额，向提供房贷业务的相关中介机构支付费用，这个费用本身和房贷金额有一定比例关系。
房贷返点现象的出现，本质上需要两个条件，一是房地产市场持续处于相对低部，市场一二手成交量持续减少，导致房贷规模不断缩减；二是贷款利率不断下行，银行业净息差不断走低并伴随放贷压力增大。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，在业绩考核，贷款投放压力大，按揭需求萎缩的情况下，这种返点有必然性，有的是通过购物卡或礼品的形式出现。这是房产交易不再增长，甚至下滑，银行面临贷款资产荒，但竞争加剧的情况下，资金来源成本刚性约束等多方权衡下的必然结果。
市场越不好，给的返点越高
不过，记者在采访中了解到，关于按揭贷款返点，各地银行工作人员说法不一。
某商业银行深圳分行贷款部经理在接受记者采访时表示，按揭贷款返点是阶段式的，最高是（返贷款金额的）6‰，市场越不好，给的（返点）越高，市场好就没有。
据其介绍，以现阶段深圳楼市为例，一手楼和二手楼按揭都有，不过都是返给中介或开发商。比如深圳前海某楼盘，最多的时候银行给楼盘的销售按揭服务费为4‰，购房者办理500万元按揭贷款，银行需要给楼盘销售的按揭服务费是2万元现金。
深圳某大型中介平台工作人员则坦言这是短期现象，但记者再追问具体返点时，他表示不了解，问了平台，没有收过这种返点。
另一位资深地产人士告诉每经记者，银行按揭返点这个事情其实一直都存在，大部分都是5‰到1%。这个看公司，比如某些连锁大平台，公司层面就“吃掉”了，业务员甚至不知道这个事情。
东莞某银行工作人员在与记者交谈中提到，可以返6‰~8‰，但不是返给借款人。“中介帮购房者找银行对接贷款，是银行返给中介公司的，不是给借款人的。”
张波表示，通过支付返点佣金，银行运营成本的确会有所增加，但能够有效提升房贷总量，尤其是房贷这类偏优质的资产，银行的放贷意愿度明显更高。对于有着较大放贷压力的银行来说，这种方法的短期效用是明显的。
“但返点本身容易引发恶性竞争，部分银行为了争取客户，非理性过高提升返点比例，可能导致市场出现潜在风险。同时由于返点比例高，也会影响银行利润空间，导致净息差不断减少，不利于银行长期运营。”张波认为。
对银行返点行为，应如何加强监管和防范风险？
李宇嘉认为，个案比较多，也比较隐蔽，违规是很难查到的。
一方面，要发挥银行业自律机制的作用，倡导大家阳光经营，不要恶意竞争。在不设下限以后，定价锚没有了，银行出现了恶性竞争，建议银行业协会、公会、自律机制划定贷款的最低利率底线；
另一方面，规范银行营销费用管理，不能用在花钱买贷款上。另外，还要向国家战略支持的新兴行业转型，比如养老、科技、绿色、普惠等，不能继续在按揭上内卷。
（文中陈青、杨修均为化名）
责任编辑：何松琳
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