7月的首钢园，秀池碧波荡漾，倒映着国内最老高炉的身影。今天，2024中国国际物业管理产业博览会在首钢会展中心落幕，在为期3天的展会中，240多家优秀企业共聚一堂，围绕行业新亮点奉献了一场科技和思想盛宴。
探索社区居家养老体系、深挖城市空间附加功能、打造博物馆物业服务行业标准……在本次博览会上，首开集团携“物业+”多元赋能的服务场景，展现着为“好房子、好小区、好社区、好城区”提供好服务这一重要课题中的“首开力量”。
北京首开城市运营服务集团有限公司（简称“首开城运集团”）是北京首都开发控股（集团）有限公司（简称“首开集团”）旗下综合服务企业，也是北京市服务规模最大、覆盖人群最广的国有物业企业。截至2023年底，首开城运集团总管理面积已达一亿平方米。多年来，秉持着共建共治共享理念，首开城运集团持续打造首都国企参与社区治理的“首开服务”品牌，推动由传统的物业服务公司向城市运营服务公司的转型。在这一过程中，无数首开服务者用真情和专业呵护着居民的美好家园，一个个生动案例如同璀璨音符，共奏着城市可持续发展的美妙旋律。
首开服务团队改造升级厂甸11号院
改造后的赵山小区“换颜新生”
五里坨西小街7号院加装电梯
首开服务团队入驻后的双旗杆东里小区一角
首开服务团队在北京汽车博物馆倾注了大量时间和心血
信建里小区养老驿站请验光师为老年人上门配花镜
在国家速滑馆中进行日常物业工作的首开服务团队
情系社区
守护城市温暖底色
社区是城市肌理的细腻脉络，承载着居民的日常点滴，更见证着城市的变迁轨迹。探索一座城市的深度和广度，不仅限于仰望摩天大楼的巍峨，更需俯下身去，倾听社区的低吟浅唱。
服务首都1500多个社区、守护百万户家庭，首开集团物业团队以匠心独运的服务，编织着居民幸福生活的经纬，更守护着那份独属于这座城市的韵味与温度。
站在自家阳台上，便可眺望天安门广场。在北京前三门地区，坐落着新中国第一批高层住宅楼，其承建方是北京市建委统建办公室，即原首开集团的源头。以此为起点，北京开启了大规模住宅建设、改善人民居住条件的浪潮。也是在这一时期，北京天岳恒房屋经营管理有限公司（简称“首开天岳恒公司”）于1976年成立，成为首都第一家从事高层住宅楼宇管理的单位。
在40余年的时光里，首开天岳恒公司前三门项目部秉持“随叫随到，随报随修”的承诺，让这些直管公房里的老邻居对物业有了新认知，对物业的接纳度也更高了。
如今，小区里曾经的破旧车棚变身党群活动之家、“漏雨台账”记录着各户维修进展、崭新的休闲座椅上老人们笑谈家常……在修补社区的同时，为及时了解居民新需求，首开集团还深化党建引领，联合属地街道打造“红色1+1”党建共建新机制，呵护着居民的幸福感与归属感，也在这一过程中继续探索着直管公房物业服务发展的新路径。
2016年，国务院办公厅转发《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，明确要求“在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区分离移交‘三供一业’工作”，逐步实现家属区的商品房市场化管理模式。首开天岳恒公司前三门项目部辖区内的厂甸11号院就是首开集团2018年接管的“三供一业”分项移交项目。
接管后，项目部设立起便民服务中心，为居民提供便民餐桌、便民理发等生活服务，并配合属地街道和社区对院内原先的私搭乱建、堆物堆料等进行了全面的清理，同时将空地加以利用，打造成阳光花房、儿童玩耍区，用一个个细节“加码”居民幸福感。
建立“共建共治共享”的现代化社会治理新格局，是首开集团高质量服务社区的“法宝”。不止前三门区域，在西城区德胜街道的双旗杆东里小区，首开服务团队同样积极与属地街道、社区对接，共同推动破解老旧小区治理难题。
双旗杆东里小区起建于上世纪70年代，是当时的北广电子集团家属楼，多年处于物业失管状态，居民生活很不方便。2019年首开服务团队入驻后，院子里一米高的杂草不见了、车棚光洁如新、楼道里安上了适老化扶手……对于小区的变化，居民实实在在感受得到。
“不仅小区外在环境变得美丽整洁，小区的宜居性也提升了。”项目经理孙佳敏介绍，由于小区建成年代久远，当时电闸能承载的额定电流小，夏天空调使用高峰期频频跳闸停电。得知此事后，项目部联合街道、社区，协调相关部门进行全面排查和调整，完成了老旧设备更换，最终解决了让居民困扰的问题。2022年，双旗杆东里小区入选住房和城乡建设部办公厅、中央文明办秘书局公布的“加强物业管理 共建美好家园”典型案例。
当前，首开集团以专业化运营管理着超过3000万平方米非经营性资产，是北京市唯一的非经营性资产接收、管理、处置、运营的“航母”平台，接收在京市属非经资产以及在京央企“三供一业”分离移交。在首开服务团队的努力下，居民的昔日旧居焕发着便捷宜居新气象，成为镌刻着城市温度与活力的新标尺。
责任升级
铸就公建类场馆服务新标杆
当视角从温馨的社区延伸至广阔大地，首开服务团队的身影更加不凡，其职能范畴和责任担当实现了更大的跨越。从助力“博物馆之城”建设到填补博物馆行业服务标准的空白，从服务文化之旅的“多面手”到守护精彩赛事的“幕后英雄”，首开集团逐渐摸索出一套适用于大型公众物业服务的管理体系，成为国家“金色名片”传播中一股值得信赖的服务力量。
在本次博览会上，中国首个《博物馆物业服务规范》（以下简称《规范》）由中国物业管理协会和北京博物馆学会正式发布，填补了博物馆物业服务标准化的空白。值得关注的是，凭借在博物馆物业积累的十几年实践经验，首开城运集团牵头制定了这一行业《规范》。
2010年，北京首华物业管理有限公司（简称“首开首华物业公司”）中标北京汽车博物馆物业服务项目，由此开启了我国社会化物业公司服务博物馆的创新尝试。由于陈列着珍贵实物和高科技展示设备，博物馆物业需要更强的专业技能和维护经验，面对新的挑战，首开城运集团将“标准化”作为博物馆物业服务寻求提质升级的突破口。制定标准到实际工作中验证、根据实际情况再修改再验证，直到达到示范作用，在这样不断修改、完善的过程中，博物馆物业行业标准在北京汽车博物馆诞生、实践和推广。
行业标准的制定和13年的博物馆物业经验积累，成为首开集团此次编制《规范》的深厚底蕴。从行业标准上升到行业《规范》，首开城运集团为北京“博物馆之城”建设持续贡献着智慧。
以北京汽车博物馆为起点，首开集团培养了一批物业管理人才，他们走向首都博物馆、中国铁道博物馆、北京奥林匹克塔等场馆的物业管理岗位，成为北京博物馆物业的中坚力量。迄今，首开集团共为北京24座博物馆提供物业服务。
坐落在长安街西延线，首都博物馆宛如一颗明珠，闪耀着千年京华文脉。文物对环境因素极为敏感，为了给文物们提供恒温恒湿的环境，入驻在这里的首开服务团队用楼控系统控制七管制空调水系统，对每一层的温湿度单独设定，一旦楼控系统监测到异常数值，工程部就会立即进行现场排查，不仅如此，工程部还在机房为配电室和制冷系统设置了双岗，不分昼夜24小时派人坚守。在首开服务团队的精心护理下，看似笨重的机械和管道变幻出种种“魔法”，为一件件精美的文物构建着适宜存储的展示环境。
化身“工程师”，精准控制机器，在具有着梦幻造型、外形上如冰上竞速般飘逸流畅的国家速滑馆里，同样有首开人忙碌又专注的身影。在北京2022年冬奥会期间，配合制冰团队、参与制冰工作是北京首开亿方物业服务有限公司国家速滑馆项目经理李平和同事面临的重要任务。
冰面要想维持最佳状态，整个场馆中必须恒温恒湿，何时打开哪个出风口、调整几号除湿机，首开服务团队制定了完备的计划。但是随着室外温度变化和观众席座椅暖风的开启，温度和湿度就需要重新测算，物业师傅们每小时都要对现场设施设备逐一调节，在整个场馆中，4台巨大的除湿机组片刻未停，80多个出风口时刻准备，200多扇天窗随时调整，都是为了守护冰面。有时，为了保持温度和湿度，上个小时刚刚打开的设备，下一小时就要关闭。每隔一小时，首开服务团队就要将整个场馆巡视一遍，且每天24小时、三班倒不间断。
悉心的呵护没有白费，“最快的冰”见证了13项奥运纪录的诞生，成为首开服务团队记忆中浓墨重彩的一笔。如今，国家速滑馆日常的物业工作仍由首开服务团队来维护，首开人守护冰雪的故事仍在继续……
多维实践
打造城市运营新品牌
物业服务是实现美好生活的重要一环。为满足居民对社区医疗服务、环境舒适、健康居住等方面提出的更高要求，首开集团不断探索物业管理服务的新模式，将触角延伸至养老关怀、数字化服务及便民社区构建等多元领域，在传统物业服务的基础上努力打造城市运营的新品牌。
西城区信建里小区有824户居民，小区老年人口500余人，其中65岁以上的老年人占老年人口总数的一半以上。2020年接管小区后，首开首华物业公司将小区的闲置空间改造成养老驿站，这里便成为不少老年人遇到问题时第一个找来的地方。
最近，养老服务驿站里堆落着不少大纸箱，装满了像老式电话座机一样的“一键呼”。一上午的工夫就有几个老人陆续来到驿站询问“一键呼”的功能，经过首开服务团队的耐心解答，老人明白了，“原来以后有什么需要物业帮助的，我就不用下楼走到这里来了，直接按一下电话就好！”随后，物业便随着老人去了家里，把这个“座机”调试好放在床头，方便老人一伸手就能够到按键。
信建里小区养老驿站最大的特点就是上门服务，安装“一键呼”正是上门服务的一个缩影，未来也是方便居民和物业之间服务交流的“应手工具”。而对于自理能力更低的老人，首开服务团队还会定期主动上门探访和服务，帮助老人进行室内清洁和个人卫生。来自首开首华物业公司的杜婧怡介绍，小区里老人的自理能力有差距，个人需求也有差别，项目部洞察需求，提供全场景、全方位、全生命周期的养老服务，让“物业+养老”的服务新机制托举起老人的幸福晚年。
当前，首开集团被列为北京市开展“物业服务+养老服务”的四家试点单位之一，以“健康养老+物业服务”的模式布局社区养老，已完成61个居家养老服务站点的建设工作，辐射周边居家老人约5万人。
在悉心铸就的养老体系之外，首开城运集团还以数字化建设为抓手，让物业服务更智慧、更惠民。
首开城运集团负责的小区多为老旧小区，居民常常因为家里空间有限，为存放物品而烦恼，首开城运集团启动了“易存”项目，将社区闲置地下空间改造成储藏间。截至今年6月底，“易存”投入运行23个，施工中6个，经营面积4954平方米，依托创新理念和运营模式，解决了居民临时存贮难题。
老旧小区加装电梯是城市提质升级的“小切口”，也是事关居民幸福的“大民生”。自北京市出台老楼加装电梯相关文件后，北京首开天宇设备设施运营管理有限公司（简称“首开天宇公司”）便全力推动老楼加装电梯民生工程，截至今年6月，已完工374部，投入使用374部，占全市11%，解决了4000余户居民的上下楼难题。
数字化浪潮下，首开天宇公司在推进老旧小区加装电梯方面进行技术革新，建立了非经资产系统“云电梯”应急监控指挥中心，整合房地6个监控室和39个监控站点，实现对500多部非经电梯24小时监控。此外，为方便居民了解加梯条件并申请，首开天宇集团研发了加梯小程序，居民可以一键为自家小区申请加装电梯，现通过小程序申请已取得立项24部。
改旧焕新
激活老旧小区“造血”功能
老旧小区改造是提升群众获得感的重要工作，也是实施城市更新行动的重要内容。在这场民生工程中，物业发挥着社区和业主间沟通桥梁的作用，让老旧小区“换颜新生”，让居民获得感“原地升级”。
赵山小区位于石景山区，依山而建，是曾经的首钢家属院。建成多年，糟朽老化的上下水管道内粘挂油泥、杂物，经常堵塞。今年3月，赵山小区综合整治项目正式开展，其中就包括楼本体上下水改造工程。不过由于涉及入户改造，让居民理解并接受也不是一件容易的事。
“楼内上下水主管线属于业主共用设备设施，是否改造要由同一串上下水主管线涉及业主共同决定。”据赵山小区综合整治项目负责人许华介绍，上下水改造是对所有居民生活影响最直接、最重要的一个改造项目，如果有一家业主不同意也会影响整串管线的改造。为了争取更多居民的支持和理解，项目部通过电话为居民答疑解惑，遇到电话打不通的，就利用晚上七点到九点半的时间上门沟通。“我们尽一切努力去和居民沟通，面对居民提出的诸多诉求，只要我们能做到的全部答应。”赵山小区室内上下水共130串，截至目前已同意128串，成串同意率为98.5%。
更换新材质的上下水管后，赵山小区上下水管线的耐用性提升了，居民家中管道堵塞、漏水、水质变差等情况得到了根本性解决。除了上下水改造，赵山小区的主要施工内容还包括楼本体节能综合改造、室外环境整治、架空线入地等，待全部完工后，便利将如细流般润入居民生活点滴中。
事实上，老旧小区改造并非是一次性事件，它涉及到社区的再生和持续运营，其中，资金来源是老旧小区改造项目中不可忽视的议题。近年来，北京市加大资金支持，探索社会资本参与城市更新机制，实现各方相互促进、协同发展。凭借专业化物业服务能力和城市更新经验，首开天岳恒公司被西城区住建委授权为陶然亭街道姚家井2、3、5-7号楼老旧小区改造综合服务商，这也是西城区老旧小区综合整治引入社会资本的试点项目。
如今，走进这个建成于上世纪90年代的小区，能看到一派井然有序的景象：道路干净整洁、绿植郁郁葱葱、窗户宽敞明亮、车位整齐规范……小区以前的诸多问题都得到了解决。
据项目部负责人安晨介绍，2019年7月，首开城运集团天岳恒公司接管了姚家井2、3、5-7号楼，首开集团承担起小区的物业服务与协助社区治理的工作。与居民朝夕相处的几年里，首开服务团队精准把握居民需求，并在动工前多次与居民召开沟通会，力争让改造改到居民心坎上。
“前期政府出资的改造项目包括楼本体上下水改造、楼本体节能综合改造、室外环境整治、架空线入地等，后期首开服务团队进一步丰富改造成果，完成了室外即有管线修缮和供暖管线修缮改造等项目。”安晨说，巩固改造成果需要长效机制，后续首开服务团队将加强后期物业管理，让社区向“自我造血”发展转变，常态焕新。
作为全国首个减量发展的超大城市，北京近年来对城市空间形态和功能持续优化调整，物业管理行业也迎来了新的挑战。作为首都服务规模最大、覆盖人群最广的国有物业企业，首开集团始终坚持着“为群众提供好服务，让群众住上好房子”的初心使命。正如首开集团总经理李岩在本次博览会开幕式致辞中所言，首开将与行业同仁一道，以匠心筑建“好房子”，以初心提升“好服务”，为北京超大城市治理体系建设、为物业管理行业高质量发展贡献自己的专业力量！ 文/陈天奕
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