业委会内斗下，360万公共收益被发给业主 | 深度报道|业委会_新浪财经

转自：北青深一度

记者/李佳楠

编辑/杨宝璐

排队登记领钱的小区业主

当成为业主、接过钥匙，打开家门的那一刻，“住”的花销就此开启：水电、物业、停车、取暖……林林总总的支出，维持着一个“家”的运转。但郑州市富田丽景花园小区的业主们没想到，在小区住了20年，居然见到了“回头钱。”

2024年6月20日，业委会发出通知，告知业主，将分发一笔总额约360万的公共收益。此事引起热议，网友纷纷表示羡慕嫉妒恨。然而只有本小区的部分业主和业委会成员才知道，这笔钱发放的过程“一地鸡毛”。

从建成至今，富田丽景已经历6届业委会。公共收益长期不透明，也让历届业委会或多或少被质疑私吞公共收益，如今，新一届业委会内部也分成了两派，互相质疑和举报对方。为了防止公共收益被以各种名目蚕食，或为了自证清白，双方主动或被动地达成一致，将公共收益发给业主。

富田丽景是郑州第一批商品住宅小区

300万收益分给业主

“发钱”从6月24日开始。一大早，郑州富田丽景花园小区（以下简称富田丽景）业主们就在业委会门前排起长队，不少人是第一次来业委会。

所发资金来自于小区公共收益。小区最大户型280平米，按照每平米13元的标准，该户型户主能领到3640元。

富田丽景建于2001年，坐落于金水区南阳路与东风路交叉口西南角，毗邻地铁站，底层商铺林立，是郑州第一批商品住宅小区，开盘时房价1900元左右。

开发商在小区最西侧建有一栋二层小楼，产权归小区所有，除去社区、业委会等办公用房外，仍余50多间可以出租。此外，小区内停车费也不断产生着公共收益。小区规定，业主首辆车每月停车收费20元，第二辆每月收费60元；地库车辆每月收费40元。业委会成员聂战彪估计，小区停车费每年收入约26万元。

此次发钱，就是将在账的390多万元公共收益的大部分发给业主。业委会副主任谢留生告诉深一度，截至7月2日，小区已发放近300万元，尚余近200户业主未登记领款，转由物业代为登记。

不少业主为领到钱感到欣喜，“这是20年来第一次。”而在这个过程中，更多业主也注意到了业委会在支配公共收益时产生的一系列分歧。

小区内广场一角

钱该“怎么发”

实际上，在业主登记领款前，关于“这笔钱该怎么发”的讨论，在富田丽景已持续数月。

多位业主称，新一届业委会主任张建等人最早提议将公共收益分发给业主，并张贴了公告。张建则告诉深一度，是有业主要求将小区的公共收益分了，于是在今年2月，他和另外3名业委会成员支持这一诉求，但郑传理、谢留生等5人并不同意分配。

小区广场雕塑台基上，张贴着业委会过往的公告。深一度看到，2024年2月25日，张建曾以业委会名义发布公告，将于2月27日召开会议，其中一项内容就是讨论公共收益分配。

2月27日，业委会再次贴出公告，对会议情况进行说明称，张建、聂战彪等四人参会，谢留生、郑传理等五人未参加，参会人员未达到半数以上，会议改期。此后会议一再延期，也未能召开。

在张建看来，一些业委会成员盯着公共利益谋取私利，业委会内斗激烈，公共收益的收支很难监管，也是他们提议发钱的重要原因之一。他告诉深一度，按照他们最初的计划，小区公共收益结余390多万，按每平方米10元分给业主，还能留出100万元左右，可用于后续更换单元门和充电桩、停车位划分以及绿化整改等。

但业委会内部分歧严重，以张建为首的4人主张按10元/平米分配，以郑传理为首的5人主张按13元/平米分配。3月6日，以郑传理为首的五人也共同签字发布公告，称他们要“把钱都分了，给业主更多实惠。”

直至6月，双方仍在互相拉扯，分配工作没有明显进展。6月8日，张建等人以业委会名义委托第三方机构做入户调查。入户调查也按每平米10元进行，6月16日，第三方机构出具情况说明，77%的业主同意分钱。

期间，6月10日，郑传理、业委会副主任谢留生等人贴出告示，将于6月25日召开业主大会，表决事项包括按13元/平米将公共收益分给业主，但优先使用公共收益修缮、维修、更新公共设施，提升小区档次，剩余的再分给全体业主。

按照街道办事处的说法，这笔钱的发放，最终由街道办事处力推完成。南阳新村街道办事处书记告诉深一度，为了维持小区的稳定，保护全体业主利益，街道要求业委会必须将公共收益留下必要的资金后，大部分发放给业主，业委会成员都同意分配，只是对分配数额存在分歧，最终在街道、社区协调下，确定分配金额。发放之前，暂停动用公共收益，针对预留的部分资金，也要求必须制定严格的资金使用流程和监管制度，才能动用。

一个月后，6月20日，业委会和社区共同盖章发布通知，最终确定按每平米13元给业主发钱，登记工作由小区业委会负责，社区进行监督。业委会的6名成员签字同意。

小区内张贴的告示

究竟谁说了算

富田丽景小区的新一届业委会成立于2023年7月2日，张建当选主任，根据业委会成员自荐，内部综合考虑后进行分工，副主任谢留生牵头负责西二层小楼的收益、聂战彪负责安全和公共秩序管理、郑传理负责法律法规和权益维护。

但按照郑传理的说法，2024年2月29日，在社区、街道工作人员的见证下，业委会召开会议，他们在会上提出免除张建主任职务，改选他为新主任，5名业委会成员签了字，“过半数业委会成员投票选举，少数服从多数，符合民法典和物业管理条例的规定。”

郑传理曾去街道办事处登记备案，但未能成功，张建也不承认，“办事处认可他们吗？”

新业委会自打成立就运行得磕磕绊绊，2024年1月17日，业委会公示了从组建至2023年12月31日公共收益的收支情况，公示显示，小区半年收入合计近30万，支出25万余元，加上上届结余的298万余元，结余总额近303万元。

公示后，有不少业主质疑，收入和支出各项仅列明金额，过于简单，并不公开透明。

业主的质疑有历史渊源。从建成起，富田丽景已历任6届业委会。公共收益长期不透明，也让历届业委会或多或少被质疑私吞公共收益。

张建解释，得知业主意见后，他曾联系会计作出解释，但联系不上人。而会计则告诉深一度，自己曾将更详细的账目报给张建，张建只让公布简要的版本，一些收入未能公布。面对业主疑问，当时出纳也曾进行回复，承诺业主们可以查看公户。

小区的公共收益主要来源于小区西二层房屋的租金、广告占地费、停车管理费等，张建称，此前小区每年的公共收益近百万，地铁、天然气管道等紧挨小区建设还有额外补偿。疫情后，房租从1700元左右降为800-900元，公共收益随之缩水。

上一届业委会2021年底到期，新一届业委会则在2023年成立，一年多的空窗期里，房租、广告等公共收益未及时收缴。新一届业委会上任后才开始追缴。

张建和聂战彪质疑，负责收房租的谢留生存在私自减免房租、低价租房的行为，他还给一位租户减免房租10000元。

聂战彪告诉深一度，谢留生曾在会议上报过租金价格，有业委会成员认为明显低于市场价，此后，谢留生才将租金提高。深一度了解到，2023年7月23日业委会会议上，谢留生曾提出，经市场比价，一楼一套租金七八百元，二楼一套五六百元。2024年5月，谢留生告知其他业委会成员，房租提高一两百元，最高租金改为900元。

深一度获得的一份材料显示，谢留生曾回复称，房租价格都是会议决定的，盖有公章，并未减免房租，一位租客的房租减免是张建和出纳与他一起洽谈，最后张建批准的。

广告费的收取也存在争议。小区有3栋楼有广告费收入，聂战彪告诉深一度，谢留生在业委会群中告知其他成员，要将整个38号楼的广告费，以一年5000元的价格打包续租给原合作公司。部分业委会成员认为价格偏低。

聂战彪说，据他了解，38号楼电梯的广告位能分开出租，可多收入一万多元。他曾投诉谢留生私自降低广告费，谢留生回复称，前期只是初步沟通洽谈，他也向主任汇报并征求业委会成员意见，大家意见不一，就没有执行。

如今，争议的部分广告位至今未租出，此前拖欠的费用也未能追缴。另一公司续约一年的费用为一万多元，因未签合同，只愿按9000元补交和续约。仅此一项，小区公共收益已实际受损。

也有个别项目实现增收。小区饮水机占地费过往为8000元/年，续租时，谢留生按此上报业委会，有业委会成员提出异议后，饮用水公司提价到1万元、赠送十张水卡，部分业委会成员不同意收水卡，最终饮用水公司又将报价提高到15000元/年。

小区用于出租的西二层楼

有关经费的开支

收与支，都是业委会争议的焦点。小到为出租房屋换锁，大到广场的升级改造，都涉及到公共收益的使用权限。

新业委会成立以来，街道办事处要求他们尽快制定议事制度、资金使用制度和财务管理制度，以提升小区物业的服务品质，加强小区公共设施的维护。在规范的制度形成之前，非紧急情况，暂停公共收益的支出。

但2024年6月10日，郑传理、谢留生等5人以业委会名义发布公告，对小区140平方米的路面进行硬化，共有三家公司报价，经过比价和综合评价，一公司以2.1万余元获选。

张建等人对这份决议未予理会。张建称，街道已有暂停动用公共收益的要求，但5人竟直接推进施工，由于这5人中包含会计和出纳，该笔款项已支出。

有业主质疑施工价格过高，一般两三天就能施工完成，实际却耗时5天，“天天磨洋工”。

另一项争议较大的工作，则是追讨过往拖欠的房租。该事宜最初由郑传理负责，负责租房的谢留生则配合搜集租户信息。

张建告诉深一度，由于追讨工作一直没有推进，他以业委会名义聘请律师，向西二层租户发律师函催要30多万房租。深一度获得的一份由律师事务所2024年4月25日出示的告知函称，2023年9月13日，双方签订代理合同，前期一直由谢留生与律师进行对接与沟通，后谢留生称所涉纠纷案件不是由其负责，并不再配合律师推进案件。律师找不到对接人，就所涉纠纷案情况无法全面核实，催促对方予以回应。

之后，郑传理等人投诉律所和律师，最终解除合同并退回2.2万元律师费用。郑传理、谢留生均认为，小区的法律事务是郑传理的职责，张建却私自聘请律师并支付费用，谢留生已配合将资料提供给律师，拖欠房租的租户资料明显不足以立案，律师收费后4个月未能立案，应该无条件退款。

郑传理等5人在6月10日签字发布的告示称，张建曾长期霸占业委会公章和财务章，不经业主委员会成员表决，擅自使用公章签订合同，私自聘请律师，独断专行，以此提议罢免张建业主委员会委员资格。

深一度了解到，按照富田丽景小区的议事规则，公共收益的15%列入经费开支，包括业主大会和业主委员会的会议开支、必要的日常办公费、业主委员会成员工资等。

实际上，这笔办公经费大部分用于给业委会成员发放补贴。聂战彪告诉深一度，最初，他和张建等四人主张不领补贴，义务为业主服务，部分业委会成员不同意，未获通过。2023年底，每人领取了一万多元的补贴。

但郑传理等人告诉深一度，业委会办公经费的划拨符合《郑州市物业管理条例》，全体业委会成员均实际领取。

武汉大学社会学院副教授王德福认为，除了日常维修之外，业委会没有权利随便动用公共收益，每个小区都制定有自治公约和业主大会的议事规则，其中一个重要问题就是公共收益的使用，必须明确写明业委会成员是否拿报酬、办公经费的列支金额等，经过业主大会投票通过，才合法。如果原先作为办公经费通过业主大会投票，实际使用时私自变更为业委会成员的报酬，就属于乱用公共收益。

业委会曾公布的收支表

公共收益的“黑箱”

王德福告诉深一度，2000年以后建设的商品房小区基本都有公共收益，但关于公共收益没有任何公开的统计，“是个黑箱。”

公共收益分发给业主，须经业主大会通过。王德福认为，业委会征求业主同意这一点值得肯定，但变更金额后属于新的决议，需要重新征求业主意见。

对于业委会内部投票确定租金及存在的租金等争议，王德福称，关于公共收益的管理分配应该建立规范的制度，小区议事规则中涉及重大财务经营事项都有规定，超过多大金额须经业主大会讨论决定，并向业主公开，不应该仅由业委会内部决定。业委会可以提出方案，得到全体业主授权后，负责执行。一旦建立规范的管理制度，无论业委会如何换届，由谁担任主任，都应当遵循。

而在业委会内斗严重、工作已无法正常开展的情况下，分发公共收益或是推动其他任何的决议都不是好的解决办法，反而会激化矛盾，应该由20%的业主签名罢免本届业委会并重新选举。

但眼下，“重新选举”在富田丽景小区似乎也并不好实现。多位居民告诉深一度，在本小区，大多数人选择冷眼旁观业委会内斗，“不参与其中的斗争”。

王德福解释，业主自治属于私领域的事务，小区的生活秩序和整个小区业主的合作能力直接相关，本质上跟政府的关系较小，但大家过去没有小区自治的经验。业主自治很薄弱、幼稚，又很活跃，业主的力量是分散的，无法监督业委会。另一方面，政府介入的边界还未明确，管多了就越界。

但“冷眼旁观”似乎也并不能解决现实的争端与不满，生活中细小的龃龉时不时刺痛着业主的神经。6月28日上午，以郑传理为首的5人商定要砍伐小区杨树，理由是杨树过于高大有安全隐患，需要加盖公章委托物业办理相关手续，但业委会秘书未予盖章。

有办理登记的业主看到，会计和秘书在业委会办公室里吵架。随后，业委会会计在业主群中告知暂停登记领款。

消息传到业主耳朵里，又引起了大家的不满：“这个小区就树种得比较好，感觉居住比较舒适，伐树经过业主同意了吗？”