通过将成熟的基础设施项目转化成可上市交易的公募REITs份额，能有效衔接实体经济和资本市场，对资本市场助力实体经济高质量发展、构建新发展格局具有重要意义。2021年6月21日，首批公募REITs成功于沪深交易所上市。三年来，规则体系逐步完善，参与各方都在快速地学习和进化，与市场一起共同成长。截至2024年6月20日，上市公募REITs已近40只，合计发行规模超千亿元。
“过去三年，我们初步建立了中国实体资产的估值体系并丰富了上市品种；建立了二级市场管理的有效经验与措施；进行了投资者教育的普及，参与投资的机构愈发丰富多元。总体来说，为未来的高质量发展奠定了扎实的基础。”中金公司研究部REITs执行小组负责人孙元祺回顾道。在不少参与机构看来，2024年亦是REITs市场回归理性，再次出发的一年。新发展形势下，市场各方正抱有更多期待。
经营业绩稳健
高频分红稳定投资者收益
综合来看，首批九单公募基础设施REITs项目自上市以来整体保持稳健运营。各家基金还通过持续高频率分红，为投资人提供稳定收益。
如博时蛇口产园REIT紧密围绕粤港澳大湾区产业升级和城市更新需求，聚焦产业园区资产，重点布局蛇口、光明等大湾区科技创新发展热土。目前该基金持有3个产业园项目，总可出租面积逾20万平方米，未来还将持续扩募。截至2024年5月末，上述3个园区出租率均在93%以上，整体出租率为94%，与一季度末持平。持续稳定分红，该基金自2021年6月21日上市至2023年12月31日，共计分红6次，实际分红金额约为2.55亿元。
作为首批公募REITs项目，中航首钢绿能REIT也通过专业运营管理不断提升项目经营业绩。数据显示，2021年至2023年，中航首钢绿能REIT分别实现收入2.36亿元、4.30亿元、4.28亿元，均完成全年预测；分别实现可供分配金额1.73亿元、1.37亿元、1.07亿元，上市各年均超额完成发行预测。上市至今，该基金已累计6次分红超4.12亿元，超额完成了发行时预测目标，有效保障了投资者的现金收益。
尽管面对经济和行业的波动，红土创新盐田港REIT持有的两个基础设施项目公司亦运营情况良好，经营业绩整体好于预测情况。2021年至2023年，该基金分别实现收入6674万元、11766万元、13138万元，分别实现可供分配金额4731万元、8695万元、9718万元，可供分配金额较可比预测情况达成率分别为107%、107%、106%。同时，底层资产出租率保持高位稳定，截至2024年一季度，首发资产出租率维持在91.16%，扩募资产出租率保持在100%。上市以来该基金累计分红金额达2.28亿元。
市场认知回归理性
公募REITs权益属性日渐明晰
今年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。业内人士表示，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。
“从二级市场走势看，过去三年，公募REITs历经了2021年市场的火热，在2022年春节前后达到一个小高峰，而后2023年进入到一个相对承压的阶段。到2024年初，市场又有所修复，进入一个相对平稳的阶段。”孙元祺表示，“这一表现的背后，从资本市场视角来看，最重要的一点就是：经过三年的打磨，中国投资人对REITs的认知更加成熟，REITs在大类资产中的位置逐渐摆得更正了，这也是将来市场可持续健康发展的一个必要基础。”
“首批项目上市至今，参与其中的机构，应该都经历了起起伏伏。经历了三年的市场走势之后，参与者的变化是多方面的。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟也表示。
从资产方来看，朱元伟进一步指出，对于REITs这一比较创新的金融工具每一家企业大概都经历从陌生到熟悉，从激动到淡定的情绪变化。对每一个成功发行REITs的企业而言，申报过程都是难忘回忆，但如何理解和应用，也有很大差别。有的企业是把它当作一次性的创新融资的试水，发行之后更多处于观望状态；有的企业是把它当作资本平台，在谋划如何以REITs为牵引，把私募基金Pre-REITs、上市公司轻重资产平台等都统筹用好，发挥最大价值；有的企业则把它当成企业转型和管理提升的契机。诸如普洛斯、东久新宜、越秀交通等都把REITs提升到了企业战略的层面，而不仅仅作为融资工具。
此前，公募基金对于不动产和基础设施资产投资与资产管理的参与相对有限。三年来，各家基金管理人对REITs的认识在逐渐加深，与原始权益人的配合愈发成熟稳定，REITs业务也在其公司内部的优先级和重视程度亦有显著提升。同时，行业内部趋于分化，如华夏、中金、中航、嘉实等一批优秀基金管理人逐渐形成。
对于投资方来说，三年来市场的一系列变化给他们带来了丰富的体验。“一开始有些投资机构是看到了打新的赚钱效应，或者认为REITs就是固定收益产品，所以跟风涌入。但实际上，他们对于市场基本面和发展趋势并没有经过系统的研究和判断，对REITs产品与自身资金属性的匹配度也缺乏理解。在经历了市场的阵痛之后，越来越多的机构开始回归理性，开始更加注重对于行业基本面的研究，也更加注重把REITs放在大类资产配置组合里面的考量。”朱元伟告诉记者，在这个过程中，一批投资者积累了比较丰富的经验和投研体系。同时，有更多的机构开始关注REITs市场，启动研究覆盖并准备择机进场。
首批公募REITs上市满三年之际，多只产品在近日公告原始权益人持有的份额将于6月21日解除限售。与此同时，多只基金公告，原始权益人短时间内将“不减持”。如中航基金公告称，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展，首钢基金承诺将继续持有本次解除限售的份额，自本次解除限售之日起36个月内不减持；招商基金也公告，招商蛇口工业区控股股份有限公司将继续持有即将解除限售的基金份额，暂无卖出计划。
二级市场有所回暖
市场期待引入多元长期资金
“今年春节之后，应该说二级市场已经有所企稳和回升。其中，资产基本面的改善、会计记账4号文和一系列利好政策都起到了支撑作用，投资者对于市场后续发展的预期有显著改善。随着后续提质扩容和常态化等一系列利好政策的推出，预计市场情绪会进一步改善。”朱元伟表示，当然，目前REITs市场的规模还相对有限，流动性也有待提高。
为了进一步增强市场的流动性，朱元伟建议，应采取多种措施鼓励资产扩容，只有市场的广度和深度上去了，才可以更好地吸引投资人参与其中，市场的流动性才会得到有效改善。
同时，积极吸引增量投资人。一方面引入养老金、保险资金更多的机构投资者，这类配置型资金有利于提高市场的稳定性；另一方面，也需要引入一些交易性资金，有助于增加市场的流动性，让投资者结构更加多元化。另外，还可以吸引外资投资人以及一些合格的散户投资者进场，避免机构行为的同质化倾向，提高市场的流动性。此前，财政部就联合人力资源和社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。
“要加强REITs的投资者教育，引导投资人正确认识REITs的投资价值和风险，只有投资者对于市场的理解加深了，才会更愿意把投研资源配置到REITs市场。”朱元伟同时强调。记者了解到，各家基金管理人与原始权益人也正积极推进投资者教育工作。如博时基金方面介绍，团队通过线上直播、现场尽调、投资机构沟通群、公众号等多种渠道积极沟通市场，在信息披露范围内积极回应投资人关注的基础设施资产的运营情况、市场情况、竞品情况及运营策略等问题。博时蛇口产园REIT在2023年也组织线上业绩发布会及现场交流会5次、带领投资机构现场尽调逾10次、公众号发文近30篇。
“经过近三年的实践，各基金管理人高度重视投资者需求，通过各种形式集约化地开展相关工作，举办多种形式的投资者关系活动，增强与投资者互动的深度和广度。相较首发阶段，投资者较为关注扩募资产的盈利模式、发展前景、对产品整体收益的影响，扩募方式对新老份额持有人利益的影响等；对于已经上市的REIT产品，投资者多关注存续期底层资产运营情况，尤为关注信披口径的统一性、业绩归因等。”中航基金方面介绍。
另外，朱元伟建议采取多种措施优化做市商制度，希望尽快推出相关指数和ETF产品，为市场参与机构提供风险对冲的工具，也会有助于吸引更多的机构参与市场，提升流动性。
同时，需要监管部门持续加强监管，规范市场行为，防止出现过度投机和操纵等不良行为。
“公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动应相对较小。未来，随着公募REITs市场不断发展壮大以及配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，影响市场发展的短期因素将有望得到改善。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄指出，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。
“首发+扩募”双轮驱动
产品类型多元迸发
“公募REITs市场首发加扩募‘两条腿走路’才能更快、更稳健地发展。”刘玄认为。迈入2024年，常态化发行稳步推进。项目扩募进度持续更新，更丰富的资产类型也进入投资人视野。有市场人士预计，今年REITs发行上市项目数量或达50单至60单。
据统计，年内已有6单公募REITs成功上市，其中涉及4单商业消费类REITs。6月17日，又有底层资产为高标准物流仓储项目的华夏深国际REIT正式发售并将登陆深交所。新的资产类别中，水利基础设施公募REITs也正在“候场中”，目前已获深交所受理。
“据我们了解，供热供暖、文旅景区、数据中心和智能算力中心、农贸市场、奥特莱斯、停车场、特高压等此前政策文件中已经列明的类别，都有对应的REITs在申报发行的不同阶段，会陆续落地并与投资人见面。”朱元伟表示。据悉，监管部门也在对REITs相关的政策文件进行修订更新，有望进一步放宽准入的资产类别，并出台一些更有利于市场建设的举措。
建信基金此前介绍，公司在已发行产业园类资产、申报新能源和保租房类资产的基础上，将进一步拓展消费、港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他资产类型，并密切关注政策动向及时布局新类型资产。刘玄也指出，根据现行政策分类，目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房等类别，七大类资产的细分行业资产也有待进一步挖掘。
扩募进展方面，华夏基金近期公告拟扩募购入的资产项目涉及北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园等；中航京能光伏REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目并已于4月初获上交所受理；国泰君安东久新经济REIT、红土深圳安居REIT也发布了拟扩募公告。业内人士表示，考虑到目前大部分已上市产品运营较稳健、业绩达预期，通过扩募实现分散投资和稳定分红水平，预计将是更多公募REITs的选择。
“中国REITs市场还处于起步阶段，当前最核心的任务还是规模拓展。我们预计今年发行上市项目数量或有比较明显的增长，相比过去几年，整体发行节奏可能变快。”孙元祺认为。来自中金公司研究部一项统计显示，截至6月7日，全市场当前约有220个储备项目，其中产权类和经营权类项目均较为丰富。
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