中海大手笔兜底石景山多次流拍地块恐陷去化困局_新浪财经

5月22号，北京迎来本月首场土拍。

根据出让安排，5月北京仅出让今日一宗地块，地块配建较多，体量较大。这宗地块为石景山首钢园1612-830、831及763地块，总建筑规模超过20万平方米，中海以底价57.5亿元竞得，成交楼面价为27999元/平方米，销售指导价7.68万元/平方米。

易居研究院研究总监严跃进表示，如今房企拿地还是偏谨慎的，石景山地块总价比较高，配建较多，很多企业不会盲目竞拍，另外，中海深耕石景山多年，既有实力也比较有经验，所以中海再次落子石景山，有助于其控制投资成本。

PART ONE

一波三折的石景山地块

2024年，石景山拟供应五宗地块，在业内人士看来，今日参拍的石景山区首钢东南区1612-763、830、831地块是其中最受关注的地块。

据悉，石景山地块用地规模68004.705平方米，地上建筑规模2053645平方米。其中763地块用地性质为F2公建混合住宅用地，占地面积约3.7万平方米，总建面约12万平方米，控高80米，需要竞得人建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施一处、地上建筑规模约1000平方米社区文化设施一处、地上建筑规模约70平方米公共厕所一处。

830、831地块用地性质为R2二类居住用地，占地面积约3万平方米，总建面约8.6万平方米，控高均为60米，容积率2.8。830地块内需建设地上建筑规模约1080平方米社区文化设施一处、地上建筑规模约350平方米社区管理服务用房一处，831地块内需建设地上建筑规模约1000平方米室内体育设施一处、地上建筑规模约200平方米社区助残服务中心一处，均无偿移交相关主管部门。

从位置上来看，石景山这宗地所包含的三块地都位于西五环外，位于石景山中南部，属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，项目南临莲石路，西临新首钢高端产业综合服务区南区，北临长安街西延线(石景山路)。业内人士表示，这宗地块是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。

此外，地块距离地铁较近，交通便利。830和831地块位于莲石路北侧，距离即将建成的地铁1号线支线体育场南街站大约800米。763地块距离地铁1号线古城站约500米。

值得关注的是，石景山首钢园830、831地块并非第一次被摆上土拍货架，这两块地曾两度流拍。2021年8月30日第一次挂牌，同年10月11日宣布挂牌延期，最终于2021年11月19日被宣布因故暂停出让挂牌交易。2022年2月，该宗地再次遭遇流拍。

经过前几次的波折，石景山对这块地出让环节重新做出调整，比如取消了7090政策和保障房，又把古城南一个混合用地打包出售，指导价也从之前的7.48万元/平方米涨到7.68万元/平方米。

业内人士表示，此前，830、831地块有保障性租赁住房建设要求，地块性质比较复杂，此次竞拍经过调整后，这块地还是很有吸引力的，所以中海的“兜底”在意料之中。

不过，石景山这块地所在区域是近几年土地供应比较集中的板块，学校、医院、交通等相关配套还在完善中，且地块南侧公路交通线路多且复杂，区域内还有多条铁路线，预计会有噪音影响。

PART TWO

中海重仓石景山

不仅如此，4月30日，北京的住房限购政策迎来了13年来的首次调整，2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。近日，公积金和首付比例也将迎来落地细则。

业内人士表示，石景山是中海的重要“粮仓”，在诸多重磅利好之下，中海再次落子石景山就不难理解了。

公开资料显示，2023年中海拿了6块住宅用地，其中丰台区3个，石景山区2个，以及昌平区1个，累计斥资255亿元。

截至目前，中海在北京海淀区有2个在建项目，分别是富华里富园和富华里汇园，对应建面分别是近12万平方米和15.15万平方米。此外，中海在石景山还有中海·长安誉，在丰台在售项目有中海和瑞叁号院，顺义，昌平也有在售项目。

事实上，从2007年开始，中海逐渐成为了石景山市场占有率最高的开发企业，从早期的中海金石公馆、中海金玺公馆，到前些年大热的中海寰宇天下、长安云锦，从石景山的北辛安到首钢东南区，遍布中海足迹。

尤其2020年开始，中海加速重仓石景山的步伐，似有“造城”之意，一年间，共耗资125亿元先后落子石景山古城南街不限价地块、北辛安地块等。

业内人士介绍，今天中海拍下的石景山首钢地块北侧是新盘长安润璟，西侧是中海云庭，这两个盘销售指导价都是7.48万/平方米，网签均价约为7.1万/平方米。新地块指导价相当于涨了2000万/平方米，目测开盘价要有些优惠去化才会可观。

在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，中海作为石景山板块的收割“常客”，本次又成为该宗地块的竞得人似乎也不意外。从地块的配套方面来看，整体还算不错，距离地铁较近。不过结合周边项目如华润的长安润璟、中海寰宇天下天镜的去化情况来看，去化速度存在一定难度，但对于具备成熟地产经验、深耕北京多年的中海来说，自然也会有积极的应对。此外，从地块底价成交以及并无激烈竞争来看，当前房企投资谨慎性依然较强。