中交地产业绩持续亏损 会否成为中交集团“弃子”？

       5月14日，中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）将举行上市公司集体业绩说明会，中交地产作为中交集团所拥有的六家上市公司之一，也将参与到这次业绩会。

       去年６月，国资委召开中央企业提高上市公司质量暨并购重组工作专题会，提出继续督促指导中央企业以上市公司为平台开展并购重组，持续提高核心竞争力、增强核心功能。主要从事交通基础设施的投资建设运营、装备制造、城市综合开发等的中交集团，也在围绕上市公司平台进行并购重组。去年，中国交通建设集团有限公司设计板块与甘肃祁连山水泥集团股份有限公司重组上市项目成功完成，增强中国交建设计业务资本实力。

       这也引发了外界对中交地产和绿城中国两个上市公司平台未来发展猜想，毕竟两家公司的主业都是房地产开发，且并非中交集团的核心业务板块。选择更优质的资源进行整合，有很大可能会成为中交集团的方向。而业绩和竞争力处于下风的中交地产，会否因此放弃地产，转而注入中交集团的其他业务？

利润持续下降

       4月初，中交地产发布2023年年报，公司2023年实现营业收入约324.68亿元，同比下滑约15.59%；股东净利润净亏16.73亿元，同比下降约5029.65％。今年一季度，又亏损约2.188亿元，同比下降了约8.39％。

       从2020年开始，中交地产的归母净利润就持续下降，由2020年的约3.475亿元，降至2022年的约3394万元，至2023年，则由盈利转为亏损，而且从目前的情况看，公司的亏损情况在短时间内难以扭转。

       截至2023年年末，中交地产约932.56亿的存货里，有约326.03亿元的货值属于已经建成的库存现房。相比于2022年末，这个货值增长了约123%。对于这些已经建成的库存商品，中交地产在过去的时间里，不但没有加速去化，反而越积越多。

       以2022年10月交付的重庆翰粼天辰为例，剩下8893.45万元的货值，去年一年却仅去化了其中的1.47%。宁波的春风景里也是类似遭遇，仅售出了8.38%。2019年11月就交房的嘉兴中交四季美庐，更是零成交，并被计提了约975万元的存货跌价准备。

       截至2023年年末，中交地产已建成未去化的库存，已经达到所有在售货源的约35.3%。这些滞销的商品房大量占用了中交地产的资金。2023年，中交地产仅财务费用一项就高达约6.98亿元，比上一年同期增长了约131.71%，同年，中交地产仅新增两幅地块，权益总地价只有约27.7亿元。

       无论是在扣非归母净利润、每股收益等利润，还是在存货周转率、净资产收益率等效率指标，或是资产负债率、流动比率、速动比率等偿债能力指标，中交地产相比于绿城中国，都要逊色一些。而业绩的逊色，引发的连锁反应可能是中交集团在资源、权限等分配上的转变。

融资能力正在变弱？

       实际上，在盈利能力、负债指标、成长性都持续下滑之后，中交地产目前的融资能力也已经开始下降。

       4月29日，中交地产发布公告，宣布对2023年的定向融资方案进行调整，定向增发的融资金额从35亿元，下调至24.8亿元。其中一个原因就是原方案中募投项目“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目的盈利能力不及预期，为充分保障投资者利益，经慎重考虑， 因此拟取消“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目作为募投项目。

       年报显示，截至2023年末，惠州紫薇春晓累计计提了约1.08亿元的存货跌价准备，项目的累计回收的预收款总共才约1.19亿元。同为定向募资标的的郑州翠语紫宸在2023年已经交付，计提了约1483万元的存货跌价准备。

       惠州紫薇春晓和郑州翠语紫宸的盈利情况，一定程度反映了公司未来的盈利趋势。同花顺客户端中对中交地产盈利和成长性的预判是弱于行业平均水平。

       在这样的背景下，公司的定向增发，能否得到足额认购成为疑问。根据中交定向增发的募集金额和发行股票计算，每股定增价格约为11.8元/股，而目截至５月８日，中交地产过去30个交易日的平均价格只有约9.85元/股。

       据此，在目前房地产公司的估值（PE市盈率只有约６到８倍），以近一两年中交地产的扣非归母净利润，公司的股价若能保持在９到10元/股，则已经是市场充分估计价值的结果了。

       这也使得市场总体并不看好中交地产的定向增发，在互动易平台上，有投资者发问中交地产的大股东——中交集团能否全额认购本次定向增发。去年４月，中交集团也对中交地产定向增发的认购规模进行了上调，由原来不多于定向增发的30％，扩张到不高于50％。

激励方式是否有效存疑问

       相比于中交地产下滑的业绩指标，中交地产的薪酬激励制度则是另一番景象。根据公司披露的公开信息，去年销售部门的员工总薪酬达到约4411万元，折合营销岗每个员工的平均薪酬达到了约78.77万元。另据年报披露，中交地产总裁汪剑平的公开税前薪酬，也就只有76.96万元，而包括徐爱国、孙卫东等高管几乎都没有超过70万元。销售岗的平均薪酬甚至超过了中交地产的高管们。

       实际上，过去几年，中交地产的营销人员平均薪酬一直比较高，2022年度甚至超过了人均100万元的水平。但人均百万年薪的团队，很显然没能帮助中交地产如愿去库存。

       可能是管理层已经发现了薪酬管理的不适配，去年下半年修订并印发《中交地产薪酬管理办法（试行）》、《中交地产高级管理人员职业经理人管理办法》、《中交地产所属企业职业经理人管理办法（试行）》、《中交地产房地产开发项目全生命周期奖金分配细则（试行）》、《中交地产股份有限公司年度绩效考核管理办法》等相关制度，开始强调项目全生命周期管理了。

       不过，即便这些改革能够奏效，也将伴有一定的滞后性。东方网地产频道曾向中交地产董事会秘书及证券事务代理发送邮件，以了解上述包括销售人员平均薪酬高于高管收入的原因，以及在业绩较差，且拥有两个地产上市公司平台的情况下，中交地产能否向过去那样得到大股东持续支持，但截至发稿未获得回应。

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