万科转让深圳总部湾地块，地产围城之下的进退抉择

万科的资产处置动作又有了新进展。

5月8日早间，据深圳公共资源交易服务平台披露，万科拟以挂牌方式公开转让T208-0053宗地的使用权、地上建筑物、附着物，交易标的价格22.35亿元。

标的文件显示，该项目总规定建筑面积不超过167000平方米，本宗地建设项目现状停工。宗地按现状转让。

万科方面回应称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。

在不久前的万科股东大会上，万科董事会主席郁亮刚刚对外详解了万科瘦身健体一揽子方案。

郁亮表示，一揽子方案主要包括两个阶段。

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。

万科方面称，该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。

同时，万科还表示，公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。

“深圳总部湾”的地产围城

深圳总部湾的发展，在短短数年之间就变了模样，有人离开，又有人进来。

从民企到央企。

2017年年末，正值房地产重回巅峰，两大头部房企都决定将总部搬迁至深圳湾超级总部基地。

当年年末，位于深圳南山区的深圳湾超级总部基地地块出让，两宗地挂牌价86.89亿元，最终分别由中国恒大、万科收入囊中。

万科底价摘得T208-0053地块，资料显示，地块为商业服务业与道路地，土地面积19227.53平方米(其中建设用地面积17775.65平方米，道路地面积1451.88平方米)。总建筑面积16.7万平方米，挂牌起始价31.37亿元，土地使用年限30年，为商业服务业与道路用地。

另一宗编号为T208-0054的地块由恒大摘得，土地面积10376.82平方米，总建筑面积28.92万平方米，挂牌起始价55.52亿元，土地使用年限30年，为商业服务业用地。建成后，其中8.68万㎡的办公面积部分可按规定销售，物业用房全体业主共有。

这两宗土地在对竟买人的要求中提到，竟买人需符合以下三个条件:

1、应为在深圳注册的企业法人：2、必须是根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》(深府〔2012〕104号)认定的总部企业：3、应当为经市政府按相关规定遴选的企业。

但仅仅过去数年，恒大就先一步转手旗下深圳总部湾资产。

2022年11月28日晚间，中国恒大公告称，其转让位于深圳湾超级总部基地的原恒大总部地块，由深圳市安和一号房地产开发有限公司竞得，交易对价为75.4亿元。

其最终由深圳安兴一号持股99%，深圳安兴二号持股1%。安兴一号、安兴二号的最终持股人包括兴业信托、深圳安居建业以及深圳前海基础设施投资基金管理有限公司（下称“前海基础设施投资基金”），其中兴业信托占股比例最大。

有人选择黯然离场，也就自然还有人想进来。

2023年6月，深圳第二批次集中供地，推出了深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地。

经过上百次的举牌，最终中海地产从华润、保利、建发等国央企的围剿中杀出重围，以总价125.32亿元、自持租赁住房建筑面积58500平方米竞得该地块。

据媒体报道，该地块创下深圳最高限价，毛坯限售均价13.33万元，并成为深圳最近5年的总价地王、深圳土地出让史上第8块百亿地王。

深圳总部湾的前世今生

据媒体报道，深圳市规划局从2001年开始委托中国城市规划设计研究院深圳分院设计《华侨城南填海区详细蓝图》，其中“华侨城南填海区”指的就是这片区域。

但在2013年公示的详细规划中，这片区域的名字改为“深圳湾超级总部基地”，建设规模总量为450万～550万平方米，规划就业人口为18～22万人，配套生活以商务公寓及周边生活住区为主，片区内部无常住居住人口。

深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地。

深超总用地面积约117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，是深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点建设片区之一。将成为集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅为一体的未来城市典范。

此前，碳云控股、恒立投资、神州数码、中兴通讯和中国电子都已成功斩获总部地块，加上招商银行、中信金融、天音通讯以及已建设中的地铁集团等项目，深圳湾超级总部基地10余宗地基本已“名花有主”。

但这片填海区并不是一问世就自带光环，二十多年间，随着经济、社会形势的变化，它从最初的填海荒地变为如今我们看到的“超级总部基地”，也留下了属于这座城市的历史传奇。

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