每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
“之前以为会流拍，没想到还挺火热的，很快就有人参拍了。”
一直以来，深圳的政策性房源备受市场追捧。《每日经济新闻》记者查询深圳市住房和建设局官网获悉，截至1月18日，深圳安居房累计轮候排位已到193590户。
近期被曝出的平安银行一则债权拍卖信息，则更将这种价格悄然上涨的房源热度推向了新高度。
众所周知，深圳这类能低至5折的安居房，只有在官方轮候库内的深圳人才能参与选购。
日前，平安银行相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，这是他们银行第一次上安居房类型的债权拍卖，因为是债权参拍人，不需要购房名额。
相比之下，乐有家研究中心数据显示，2021-2023年，深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头，再到6字头，不断下调。2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%。
四年来房价稳步增值
据阿里资产信息，一套以龙华丰盛懿园安居房为抵押物的债权拍卖中，68.30平方米房源的评估值是163.9万元，折合2.4万元/平方米。
根据公告，由于“借款人还款能力弱、还款意愿较低、负债较多”，平安银行就把截至2023年10月31日的安居房房贷和利息，约91.8万元债权摆上了阿里资产平台。
该笔债权的保证人是深圳市丰盛投资集团有限公司，为项目开发商。
记者查询深圳市住建局官网信息获悉，丰盛懿园位于深圳市龙华区福城街道福水路旁，首次开发申购时间为2019年11月，安居型商品房总房源为1706套，其中两房1536套，户型建筑面积约65平方米；三房170套，户型建筑面积约87平方米。项目按建筑面积计算，毛坯房价格配售均价为2.1万元/平方米。
按照深圳市住建局官网开盘时均价计算，这套房源总价约145.5万元。也就是说，四年的时间，这套安居房并没有受市场影响，而是走出独立行情，稳步增值了约18.4万元，增幅约12.6%。
“安居房作为定向人才保障住房，具有独特优势。”李宇嘉指出，其售价通常低于市场价格的六至七成，为购房者提供实实在在的优惠。然而，这一政策也设定了严格限制，购房者在10年内不得上市交易，只能由政府回购。
李宇嘉还强调，按照安居房管理办法，购房者在10年内若想转售，只能卖给政府，再由政府重新分配给符合条件的人群，这一规定确保了政策的公平性和可持续性。
当谈到这一政策可能带来的债权债务问题时，李宇嘉提醒，由于商品房的特性，产权人如遇到问题，房子可能会面临被拍卖的风险。此时，政府将按照约定提前回购，但价格仅限于购房时的原价。这意味着，购房者可能无法享受到拍卖时的溢价收益。
“因为比较火热，再上拍就需要报备了”
但与此同时，关于前述债权的拍卖争议也逐渐浮出水面。
有一位自称是业主邻居的网友在社交平台发布消息称，“断供3个月，平安并未通知房主就搞了拍卖债权，现房主还款意识强烈，平安这播操作导致她无法正常还款……他们家已开启各部门投诉之路。”
记者尝试多渠道联系该名知情人士和业主，但截至发稿暂未得到回复。
一位接近平安银行的人士对此回应称，银行中途不会转给小贷公司的，可能是催收外包。
“目前的操作流程是，银行不良资产超过一定时间，会通过拍卖资产包的形式放到拍卖平台。”
平安银行相关负责人告诉记者，目前他们已经收到了该笔欠款，这是他们银行第一次上安居房类型的债权拍卖，因为是债权参拍人，不需要购房名额。“之前以为会流拍，没有想到还挺火热的，很快就有人参拍了。”
“最近没有安居房类型债权拍卖了。”
该名工作人员提示称，因为比较火热，以后再上拍就需要报备了，至于参拍的风险，竞得人需要自己衡量，比如政府回购方面的风险、债务人配合等，实在收不回债务，也可能会走到诉讼的地步，拖的时间就不可控了。
“最好了解政策并且有律师团队协助。”该名人士表示。
据华商律师事务所周争锋律师介绍，依据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，安居房涉及强制执行时，需要购房人主动提出安居房回购申请。但在实际的司法实践当中，针对安居房涉及强制执行，深圳市中级人民法院执行局与市住建局于2013年7月18日联合发布《关于安居房、保障性住房司法强制执行的会议纪要》，并于2020年12月进行了优化。
“两份文件都强调，针对不具备取得全部产权条件的安居房，或虽具备取得全部产权条件但存在违规情形应当收回的，执行法院应通知住房主管部门回购。优化后的2020版本中还提到，住房主管部门应当在收到回购通知后二十个工作日内函复同意回购，并附回购价格。”周争锋表示。
从过往来看，被政府回购的一般原因，一种是欠债没钱了被法院查封拍卖；另一种是被人举报，弄虚造假，不符合申请条件，最终错误申请上了。
“早些年福利房回购更多，主要是因为一人申请多套福利房，当时没有联网、没有数字化办公，申请基本上是手写的，有些人可能同时在两个单位申请了保障房。”周争锋表示，还有人是因为借名买房，打官司时被发现了，法院给住房保障处发了司法建议函，收回房产。
封面图片来源：每经记者 甄素静 摄
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