边际改善市场持续修复|LPR_新浪财经

　　元旦假期22城新房成交面积同比增超2成

　　今年元旦期间，重点22城新建商品住宅成交面积较去年同期增长超两成，市场活跃度回升，但多数三四线城市购房情绪仍在低位。

　　融创160亿元境内债展期成功

　　1月4日，融创总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，并拟以35.8亿元出售深圳融华置地51%股权与债权，所得款项将主要用于偿还为获取目标项目而获得的融资，从而减少集团债务压力。

　　万科拟定增募资不超150亿元

　　2月12日，万科公布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。并表示拟通过本次非公开发行优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力。

　　阳光城宣布退市

　　6月13日，阳光城发布公告称，公司股票连续20个交易收盘价均低于1元，触及股票终止上市情形，被深交所拟决定终止公司股票上市交易。

　　79亿“双触顶”成交越秀地产摇号摘得海淀一地块

　　6月14日，北京出让3宗地块，总成交金额109.94亿元。其中，海淀双新村003地块以无配建纯住宅属性吸引30家房企参拍,越秀地产以79.35亿元、地上超低能耗建面4.5万平方米“双触顶”成交，幸运地摘得该地块。

　　上半年百强房企销售总额35682.3亿元，增幅收窄

　　7月初，房企陆续披露上半年销售情况，百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。上半年销售额超千亿房企仅7家，较去年同期减少2家，保利、万科、中海位列前三。

　　龙湖年内多次“提前还债”

　　8月，龙湖将17亿人民币拨入“18龙湖04”债券兑付专户。12月，龙湖再次提前偿还20亿港元银团贷款，本次偿还后，该笔贷款将在年内全部提前还清。

　　8月LPR实现非对称下调多地房贷利率同步跟进

　　8月22日，LPR迎来“双降”。1年期LPR下降5个基点至3.65%，5年期以上LPR下降15个基点至4.3%，这是5年期以上LPR年内第三次下调，降幅达35个基点。

　　万达商管6亿美元债调整还款计划方案获99.3%投资者通过

　　11月30日，万达商管此前公布的6亿美元债调整还款计划方案已获得通过所需的同意票数以及满足法定人数要求，参与投票的投资者中支持比率达99.3%。

　　碧桂园完成9笔境内公司债券展期

　　在12月8日的月度管理会上，碧桂园相关负责人表示，自今年8月起，集团已先后完成了9笔境内公司债券展期，涉及本金共计约147亿元。展期方案通过后，境内债到期时间将整体延展3年。

　　百城新房价格微涨

　　核心城市现房销售表现好于期房

　　在经历了一季度短暂的“冲高”和二季度的“滑坡”后，三季度起，随着热点核心城市政策推进，市场迎来边际改善，热度逐渐回升。

　　中指研究院统计数据显示，今年1-11月，受政策及部分优质改善楼盘入市等因素影响，百城新建商品住宅价格出现结构性上涨，而二手房价格跌幅却相较去年同期扩大2.45个百分点。

　　分析人士指出，年初，在降首付、降利率等利好政策的带动下，积压的购房需求得到积极释放，市场信心短暂修复。但年中新房市场活跃度出现下滑，价格也重新进入下行通道。随后，在“金九银十”节点的影响下，部分优质改善项目入市，百城新房价格环比出现小幅上涨态势。

　　二手房方面，截至今年11月底，百城二手房价格累计下跌3.00%。中指研究院相关负责人表示，百城二手房价格下跌主要源于二季度起市场下行压力加大，且随着改善需求的涌现，重点城市的二手房挂牌量也随之走高。

　　成交规模方面，今年，核心城市的新房成交量虽出现了阶段性升温，但全年总体仍维持下行态势。据国家统计局数据显示，今年前十月我国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%；销售额9.7万亿元，同比下降4.9%，现房销售表现明显好于期房。

　　中指研究院则指出，从不同梯队城市来看，代表城市中除一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长外，二线、三四线城市同比均下降。

　　值得一提的是，今年在北上广深及诸如成都、武汉、南京等二线城市相继落地“认房不认贷”后，购房者的购买意愿出现阶段性回暖。以北京为例，据麦田房产数据统计，新政后的首个周末，北京调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%。不过，随着业主预期逐步回归理性，市场再现冲高回落。

　　央国企仍是拿地主力

　　年底多地取消地价上限

　　土地市场方面，据不完全统计数据显示，今年1-11月，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，一线城市降幅相对较小，三四线城市推出面积降幅明显。且受新房销售端修复缓慢影响，房企全年拿地力度及策略并未转变，土拍整体低迷态势仍然保持。

　　在房企投资仍趋审慎等因素的影响下，今年前11个月，各线城市的成交面积同比下降均近三成，土地出让金亦呈不同程度下降。在拿地企业方面，据不完全统计，截至今年11月底，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比50%，较去年全年提升13个百分点；地方国资占比23%，较去年全年下降19个百分点；民企则较去年提升6个百分点。

　　据了解，为了提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨8.8%。业内人士表示，在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，若今年成交的优质地块明年逐渐入市，将有望对部分城市新房销售提供一定支撑。

　　此外，从供给角度看，今年重点城市的房企供货能力及供货意愿均有不足，供给端整体表现偏弱。然而，在需求结构层面，今年以来，改善型住房需求仍为新房市场的关键支撑。业内分析人士认为，伴随各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，改善市场将持续表现出一定韧性。

　　债务压力仍旧突出

　　监管机构起草房企融资白名单

　　今年以来，监管层多次强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产正常循环，但从整体来看，2023年全年房企的融资情况不算乐观。

　　虽然去年底政策已有放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

　　据克而瑞数据显示，今年1-10月，80家典型房企的融资总额5127.58亿元，同比下降23.48%，其中第三季度融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。从融资结构来看，今年前三季度融资占比最高的仍为境内债融资，境外融资持续冰封。

　　“新钱”难进，旧债难偿，房企违约、展期也似乎成为常态。今年，诸如碧桂园、世茂股份、建业地产等多家企业首次出现债务违约或展期。克而瑞数据显示，上半年房企债券到期总规模为3953亿元，而发行规模仅为1686亿元。且从企业发债情况来看，今年前三季度TOP10房企发债总量为746亿元，同比下降41%，降幅相对其他梯队较大。

　　当然，今年房企在融资层面也并非毫无暖意，首次开闸的消费基础设施REITs为旗下有商业不动产的企业提供了新的融资方式。10月20日，证监会宣布将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，不到40天，首批3只消费基础设施公募REITs便获证监会准予注册的批复，分属金茂、华润、印力三家央企、混合所有制企业。

　　不仅如此，为进一步改善对房地产行业的融资支持，11月下旬监管机构起草了房企融资白名单，多家银行也相继作出进一步动作。此外，年底的中央经济工作会议中也强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近日，中国人民银行行长潘功胜也公开表示：“针对房地产市场的调整措施逐渐起到了效果，目前已经能够看到一些积极发展的迹象，中国的房地产业正在寻求新的平衡。”文/张鑫宇