每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 何小桃
被称为深圳打新“天花板”的东角头项目，又有了新动静。
近日，位于深圳南山后海的中信城开东角头项目发布设计方案招标，招标价4800万元。
东角头项目此前为佳兆业在深圳的核心资产之一，2021年佳兆业出现流动性危机时，兑付方案中的处置项目就包含了该项目，后来被中信城开接手。据中信城开华南官微消息，目前有六大全球顶尖设计机构报名项目设计权。
该项目位于深圳湾-蛇口海岸线上，典型豪宅片区，片区内坐落着招商双玺、阳光滨海花园、半岛城邦、翡翠海岸等豪宅社区，官方二手房参考价在10万-13万元/平方米，但业主挂牌价远高于此，不少甚至在20万元/平方米以上。
700亿预期，300亿脱手
《每日经济新闻》记者7月初探访时，项目处于平整状态，内部已长满绿草，被绿网覆盖。
地块位置整体不错，从三个方向均能直看大海，并且项目距离深圳歌剧院和地铁13号线都不远，还可以直接看到半岛城邦、港湾花园等豪宅项目。
该项目一直未能开发，与其过往土地较为复杂的权益牵扯有很大关系。
上世纪80年代初，深圳航运总公司与香港达力集团合资成立深圳圳华港湾企业有限公司（下称深圳圳华），将东角头地块作经营码头之用，到了90年代，土地性质变更成了多功能港口及商业用途。
2013年，深圳航运改制，佳兆业以58亿元收购深圳航运主要股权，成功介入东角头项目。
2021年9月，佳兆业召集多位投资机构分析师来到项目地块，给予总货值700亿元以上的预期。
但2021年年底时，佳兆业出现流动性危机，在其欲出售的18个项目中，东角头项目赫然在列，之后中信系出手援驰，以300亿元接手。
今年5月，项目股权方之一的达力集团发布公告称，“与深圳航运已就深圳南山东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议，置换而来的两宗地将分别配予双方。”
其中，达力集团和深圳航运同意撤回对深圳圳华的强制清算，同时深圳航运和达力集团将对东角头项目两宗地“分家”。至此，东角头项目形成了深圳航运、达力集团和中信城开“三足鼎立”局面。
据企查查，截至8月7日，深圳圳华由深圳航运持有51%股权，达力持有49%股权，中信系则通过控股鸿利金融99%的方式持有深圳圳华35%股权。
权益厘清后，项目才开始有了新进展，也才有了开头招标的事情。按照正常开发节奏，项目从招标到项目竣工，周期通常在1-3年不等。
周边二手房业主报价17万-21万/平
据记者观察，目前南山的临海在建/待建豪宅盘，数量并不太多，包括中信城开东角头项目、深圳湾超总基地新宅地、半岛城邦5期、招商渔二村旧改项目和妈湾新增宅地。
这些地块也被各大开发商争夺。比较典型的如深圳湾超总基地新宅地，在今年6月31日时由中海以125.32亿元力压保利发展、招商+华发、中铁建、越秀等央国企开发商竞得。
从定价来看，目前深圳市场新房限价定价最高的是超总地块，达13.3万元/平方米。但与南山前海的临海豪宅二手盘相比，仍然存在着不小价差。
以东角头项目为例，目前周边的二手住宅，如翡翠海岸、半岛城邦花园三期、招商双玺等楼盘，业主报价普遍在17万元-21万元/平方米区间。
8月7日上午，在深圳湾片区从事高端豪宅成交的房产中介卢勇向《每日经济新闻》记者介绍到，“这边的高端楼盘之所以贵，最重要的一个原因就是房源少、挂牌少，比较容易形成锚定效应。比如一套房子6月成交是2200万元，6月之后同类型成交的房子，就会以2200万元为参考。”
卢勇向记者展示了其平台上业主挂牌的翡翠海岸房源，今年5月以来，就只有两套房源在售。其中，一套3室2厅89平方米房子，业主挂牌总价为2380万元，销售均价达26.8万元/平方米。另一套稍便宜，但总价也达到了2200万元，折合单价24.8万元/平方米。
8月8日上午，Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一告诉《每日经济新闻》记者，“全国豪宅市场主要有三类买家，高净值人士、外籍人士和高端资产投资者，第一种看中的是豪华配置，第二种看中的是实际需求，第三种看中的是价差和稀缺性。”
董南一提到，较少的挂牌量和稀缺的供应量是豪宅价格相对较高的重要原因，购房者在选择时也更愿意接受较高的价格。
记者|陈荣浩 编辑|陈梦妤 何小桃 盖源源
校对|段炼
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