转自：中国经营报
本报记者陈婷赵毅深圳报道
在盘活长租公寓存量资产的路上，万科寻觅到新的路径。
日前，万科公告称，其与中国建设银行将共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”（以下简称“建万住房租赁基金”），规模为100亿元，用于投资收购房企存量长租公寓资产。
《中国经营报》记者获悉，建万住房租赁基金是中国建设银行首次与房企成立合作住房租赁基金，其中，万科认缴出资约20亿元，后续或开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集。
万科董事会主席郁亮表示，“租购并举”、发展租赁住房对社会及企业而言具有重要意义。租赁住房独有的经营管理特点，决定了该领域的深入推进需要各个市场主体的通力合作。
值得注意的是，自党的二十大报告再次强调“租购并举”以来，多方积极响应，住房租赁建设提速。2023年1月10日，中国人民银行、银保监会召开的2023年首场主要银行信贷工作座谈会提到，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
首批投资6个项目
合作规模约24亿元，涉及北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目。
公告显示，建万住房租赁基金坚持投资于住房租赁基本定位，主要投资于万科及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的存量资产，用于租赁住房。
从股权结构上看，建万住房租赁基金无控股股东和实际控制人，万科认缴出资额占比为20%，中国建设银行方面出资80亿元，占比为80%。万科董事、监事、高级管理人员目前未在建万住房租赁基金中任职。
值得注意的是，2022年11月，中国建设银行设立全国首个住房租赁基金“建信住房租赁基金”并签署了首批项目收购协议，募集资金规模为300亿元。彼时，其与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议及首批十余个项目收购协议。
如此看来，建万住房租赁基金与“建信住房租赁基金”的运作模式相似，只不过，这一次中国建设银行将优先收购万科的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购。
万科表示，参与投资建万住房租赁基金是公司践行“城市建设服务商”的战略定位，落实国家“租购并举”政策的重要举措。此次投资，有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。
据万科方面透露，目前，万科与中国建设银行的首批合作项目已经确定，合作规模约24亿元，涉及北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，后续将快速启动第二批项目的合作。
2021年报显示，2021年，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”运营净收入（NOI）约5.3亿元，同比增长193%；2022年三季报显示，2022年1～9月，万科租赁住宅业务收入23.1亿元，同比增长11.5%。截至2022年9月30日，“泊寓”共运营管理长租公寓约21.5万间，出租率约95%，根据克而瑞数据统计，2022年，万科“泊寓”以约17万间的开业规模在30家住房租赁企业中排名第一，龙湖“冠寓”次之，其开业规模约11.82万间。从整体情况上看，排名前30的住房租赁企业累计开业规模为92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.6%。
回溯万科长租公寓业务的发展历程，从2007年广州万汇楼（廉租房项目）的面世，到2014年正式进入住房租赁领域，再到2016年创建“泊寓”品牌，万科落地实践“租购并举”已有10余年。但从本质上而言，长租公寓更是一门生意，最终能否实现盈利考验企业的融资、运营等能力。
事实上，住房租赁业务的可持续商业模式，一直是困扰业界已久的难题。根据已公开的信息披露，截至目前，招商蛇口、龙湖的长租公寓业务已实现盈利，万科“泊寓”则计划在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
2022年2月，旭辉“瓴寓”实现住房租赁市场首例资产退出，完成“投融建管退”全周期跑通，为行业带来另一盈利信号；2022年8月，北京保障房、深圳人才安居、厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs（资产证券化）成功上市；2022年11月，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金获得证监会发行批文，这是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，华润置地同时拿下该类型REITs的房企首单。
值得注意的是，保障性租赁住房是当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。万科长租公寓事业部相关负责人此前告诉记者，万科“泊寓”从2021年开始积极参与保障性租赁住房的筹集、建设和运营。2022年三季报显示，截至2022年9月30日，万科“泊寓”在北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、天津、佛山等14个城市的4.28万间房源已正式纳入保障性租赁住房体系，“纳保”比例占到约20%。
助力群众“住有所居”
住房租赁市场已成为房地产市场的重要部分，住房租赁解决住房问题的重要性日益凸显。
对于万科与中国建设银行联手成立百亿级市场化基金，郁亮表示，此次合作承担着探索、验证新旧发展模式过渡道路的重任，需要形成经得起历史检验、可供复制的经验。万科将与中国建设银行一道，共同探索打通资产证券化、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。
此外，中国建设银行董事长田国立表示，该行与万科开展基金合作，将聚焦两个方面重点发力，包括着力引导居民住房消费新理念，以及积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。
金融支持对于发展住房租赁的重要性非同一般。2023年1月10日召开的主要银行信贷工作座谈会亦强调，加大住房租赁金融支持，同时保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。
记者获悉，建万住房租赁基金将投向经济发展好、人口净流入、租赁需求及支付能力较高的一二线城市。此外，基金将统一委托万科“泊寓”进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出方式，实现投资收益。
事实上，各个市场主体通力合作，深入推进住房租赁发展背后，住房租赁市场已成为房地产市场的重要部分，住房租赁解决住房问题的重要性日益凸显。
田国立也指出，“十四五”时期将有1亿新市民进城，通过增加市场租赁住房供给，满足不同群体差异化需求，让广大的城市建设者、科研工作者、创业者以及新市民等找到温暖的家，共同推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。
党的二十大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去五年，在“租购并举”方面，中国总体上处于制度、模式探索的阶段，如培育长租的消费习惯、培育租赁供应的模式及主体，包括引导市场化企业参与住房租赁建设，鼓励国企和地方平台公司发挥带头作用，规范住房租赁企业等。未来五年，“租购并举”住房制度的建设将全面提速。
根据住建部披露的数据，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，约可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021～2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房。
中信证券发布的研报指出，预计到2030年，我国住宅总租金规模将超过4万亿元，其中，机构化租赁房源的市场容量将超过8000亿元。保障性租赁住房成为改革重点，其以让渡土地红利，引入存量房转为其他用途机制的方式，切实改变了住房租赁租金回报率极低的现状，开创只租不售、回报率符合市场要求的底层资产。
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