今年年初，万科董事会主席郁亮的内部讲话，精准预测了房地产行业的走势与地产老板的生存现状。
郁亮说，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。为此，郁亮提出要省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。为做表率，郁亮提出，今年不再坐头等舱。
房地产行业进入黑铁时代，地产老板的日子并不好过。
胡润富豪榜上，今年房地产行业打破了 “所在行业落榜者最多” “上榜人数占比下降最多”“财富下降数额最多者所在行业”等3项纪录。共有41位地产老板，“消失”在富豪榜上。房地产的造富神话，至此终结。
为救公司于危难之际，不少远离一线多年的房企创始人重出江湖。在谈判桌上，房企创始人的筹码远高于职业经理人，其能调度的资源也非后者所能比拟。
在明星职业经理人朱荣斌离职后，阳光城董事局主席林腾蛟重新接回权杖。时代周报记者获悉，为增加投资者信心，林腾蛟曾在洽谈债券兑付方案时，承诺为展期后的债券回售本息提供全额连带担保责任。房企创始人个人背书，或能最大程度地为公司获得喘息空间。
“甩手掌柜”重回一线，林腾蛟并不是孤例。今年以来，弘阳地产董事会主席曾焕沙和华夏幸福董事长王文学等房企创始人，均奔走于一线，为公司寻找以空间换时间的机会。
当然，房地产行业退潮时，不乏激流勇退者。据时代周报记者不完全统计，今年以来，已有近60名房企董事长离职。
今年6月，禹洲集团创始人林龙安辞任董事会主席，而接棒林龙安的不是别人，正是他的妻子郭英兰。10月底，龙湖集团创始人吴亚军宣布退休，40岁的“80后”职业经理人陈序平升任董事长。从此，龙湖开启“仕官生”当家的时代。此外，不少地产老板选择将权杖交给子女，守业责任得以传承。
这一年，地产老板的进退之间，房企内部的权力格局发生巨变。无论是选择回归的房企创始人，还是决定放权的地产老板，都是大时代之下积极求变的管理样本。
地产富豪跌落
人生一梦，白云苍狗。地产造富神话结束，富豪榜上的老板们，改了口音，换了面孔。
《2022胡润百富榜》显示，今年有293位企业家因为财富缩水落榜。其中，涉足房地产行业的最多，占比约14%，即有41名地产老板消失在富豪榜。
房地产行业第二次没有一位企业家进入前十。排名第四李嘉诚家族的长江实业和排名第七何享健家族的美的，主业并不是房地产，而是投资、家电制造。
上一次发生这样的情况，是2021年。在楼市火热的2017年，TOP 5富豪中，地产老板们就占据三席。
旧日的好光景一去不复返，上榜的地产老板人数占比持续下跌，从二十年前的50%减少到十年前20%、五年前15%、今年10%。过去，地产老板叱咤风云能顶“半边天”，现如今，叫得出名号的不过寥寥。
还停留在富豪榜的地产巨富们，表现欠佳，排名大幅下滑。
蝉联中国女首富的碧桂园杨惠妍，财富比去年下降1100亿元，是今年榜单上财富下降最多者。世茂许荣茂家族，财富则缩水700亿元。
经历又一轮大洗牌，除了杨惠妍家底殷实，排名下滑36位至第47名，许荣茂家族、融创孙宏斌等榜单常客，排名都已经跌出百名开外。
许荣茂家族财富规模约380亿元，排在富豪榜第129名，比去年下降89名。二十年前，许荣茂曾凭借65亿元身家，排在富豪榜第二名，距离首富之位仅一步之遥。
去年年底，受激进扩张及行业调整影响，世茂陷入流动性危机。Wind数据显示，许荣茂实际控制的三家上市公司世茂股份（600823.SH）、世茂服务（00873.HK）、世茂集团（00813.HK），今年至今的股价跌幅分别为25.3%、46.49%、13.33%，世茂集团仍处于停牌状态。
因此，这位盛极一时的“城市地标缔造者”不得不将一系列地标项目摆上货架，包括海拔负88米的上海深坑酒店、规划高度近700米的世茂深港国际中心等。
房地产行业出清之际，不少地产老板身价下降。龙光集团纪海鹏家族、荣盛发展耿建明夫妇、合景泰富孙健岷等，在胡润百富榜上排名均下滑超百位。
属于房企老板们的造富神话，正在谢幕。
房企老板归来
有人辞官归故里，有人星夜赶科场。权力更迭路上，人来人往，川流不息。
“长时间的纠结、博弈及挣扎，离职确是无奈……难忘过去几年，犹如一场大酒，豪情壮志，至酣至畅。醒来痛如刀绞，仍无怨无悔，无愧无惧。”今年年初，原阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在阳光城集团总部群里发表小作文，正式作别阳光城。
2017年6月，朱荣斌加入阳光城，“如果可以再造一家千亿企业，我还想追求更多的成就感。”2019年开始，行业大环境推动企业降杠杆的过程中，阳光城的规模与利润逐渐失衡。当时，朱荣斌在业绩会上坦言，自己感到如临深渊、如履薄冰，“像在钢丝绳上跳双人舞”。
2020年年末，市场就曾传出朱荣斌的离职消息。一年多后，朱荣斌还是做出了选择。
职业经理人退场，老板们重返战场。
阳光城遭遇股债双杀后，林腾蛟连夜从福州返回上海，亲自上阵，指挥经营工作。
回归之后，林腾蛟保持与投资人沟通，主动押上个人身家，承诺为展期后的回售本息提供全额连带担保责任，并且处置个人资产，抛售其持有的兴业银行股份回笼现金，缓解阳光城的现金流压力。
高薪挖来的明星经理人吴向东离职后，华夏幸福实控人王文学也回到一线，“勒紧腰带过苦日子”，“重走一遍艰苦创业路”。
2021年12月发布涉及“带、展、兑、抵、接”等内容的债务重组计划后，“愿赌服输”的王文学再出发。他提出，以产业新城业务重构为抓手，重塑企业发展战略。7月，华夏幸福宣布全面转型成为产业新城服务商。
重回一线掌权的地产老板，还有曾焕沙。
2020年，曾焕沙为冲击千亿规模费心引入的“明星经理人天团”，先后出走。今年6月，袁春宣告辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员，曾焕沙亲自接替出任行政总裁。由此，弘阳地产“明星经理人天团”时代宣告结束，正式回归家族管理。
令人唏嘘的是，当我们以为地产圈的运行逻辑逐渐走向更为成熟、更加商业化的职业经理人模式时，往往事与愿违。权利的交接之路充满不确定性，从创一代传递给经理人，最终还是回到了老板手上。
老板强势归来，地产圈还会有职业经理人的施展空间吗？
近60位房企董事长离职
“把自己做没了”，龙湖所推行的职业经理人制度，在吴亚军选择退休时行至顶峰。从成立至今，龙湖相当于地产界的“黄埔军校”，走出不少明星职业经理人。
今年10月底，吴亚军对外宣布，将正式退休，卸任董事会主席。此后，“80后”仕官生陈序平接任董事会主席。对于辞任的原因，吴亚军表示，过去3年，其一直在安排能够接班的人，直到今年才正式宣布。
与往年不同，今年房企管理层变动主要集中在董事会。这一年，也出现了罕见的董事长离职高峰。据时代周报记者梳理，从年初至今，已有近60名董事长离职，包括迪马股份、深振业A、信达地产、陆家嘴等企业。
职业经理人当家，成为龙湖和万科等头部企业的一致选择。而另一家龙头房企碧桂园，也选择在董事会中加重职业经理人的权重，实现“去家族化”。
12月20日，碧桂园公告称，杨志成、宋军因工作调动而提出辞任执行董事职务，相关职务由常务副总裁程光煜和副总裁及首席财务官伍碧君接任。时代周报记者获悉，杨志成是碧桂园创始人杨国强的侄子；而宋军则为杨国强的亲信，是公司的元老级人物。
对于此次变动，碧桂园方面表示，程光煜、伍碧君长期深度参与公司的日常运营，他们的加入，会为董事会带来新的活力，且能让公司核心管理层与集团目标更为一致，强化集团各项管理工作，提升公司应对当前复杂环境的能力，实现企业的均衡与可持续发展。
与碧桂园“去家族化”不同，禹洲集团选择将接力棒交给自家人。
6月24日，禹洲集团公告称，创始人林龙安因工作安排调整而辞任董事会主席。林龙安妻子、禹洲集团执行董事郭英兰“临危接棒”，获委任为公司主席。
“郭女士于房地产开发以及财务管理领域拥有逾24年的经验，曾任厦门市外商投资企业协会的常务理事。此次管理层的变动，对公司的日常运营管理没有任何重大不利影响。”禹洲集团品牌方人士对时代周报记者表示。
创始人交棒对象多为子女，创始人妻子接任在行业中属于个例。新城控股董事长王晓松、蓝光发展董事长兼总裁杨武、中南建设董事总经理陈昱含等均是接班案例。
而在房地产调控周期，子承父业并非易事。接班后，杨武在蓝光发展内部，给员工的荐书，正是余华的《活着》。
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