【首批上市REITs周年回眸】红土盐田港REIT：长远布局公募REITs领域持续释放优质仓储物流资产增长潜力|资产_新浪财经

编者按：2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市。经过一年的运行，这批先行者发生了怎样的故事，有了哪些新的感悟？新华财经特别策划“首批上市REITs周年回眸”系列报道，二度赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研，听听他们如何看待这一年的成绩，了解他们对未来的计划。

新华财经深圳6月29日电（记者卫韦华）自2021年6月21日首批公募REITs产品问世以来，公募REITs运行已满一周年。目前看来，首批9只REITs均完成2021年度分红，二级市场回报良好。同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，扩募规则正式落地，REITs市场有望加速扩容。

作为国内9只首批发行的公募REITs产品之一，红土盐田港REIT发行规模为18.4亿元，发行价2.3元/份，基金份额共8亿份。红土盐田港REIT上市以来表现如何？解禁潮对市场流动性有多大影响？未来是否有扩募计划？带着这些问题，新华财经记者专访了红土盐田港REIT原始权益人深圳市盐田港集团有限公司董事、财务总监向东。

底层资产优质业绩稳中向好

红土盐田港REIT的底层资产为位于深圳的港口仓储物流基础设施——盐田港现代物流中心。调研中记者了解到，盐田港集团在深圳拥有盐田港、大铲湾港和小漠港这三大港区。其中，盐田港是世界最大的单体集装箱港区，自1994年开港至今，承担了深圳一半的集装箱吞吐量、广东省超1/3的外贸进出口，巩固了深圳作为亚太地区重要物流枢纽的地位。现代物流中心项目作为盐田港重要的配套设施，主要服务于进出口贸易的物流市场。因此，红土盐田港REIT底层资产不仅需求稳定可观，同时也因位于一线城市中，高标仓供应最为紧张的深圳市，成为仓储物流行业中的稀缺资源。

向东表示，自上市以来，红土盐田港REIT的底层资产在基金管理人和资产管理机构的管理下稳定运营。截至2022年3月31日，项目出租率为99%。

“尽管深圳在今年3月份发生疫情，但整体而言对于底层资产的影响有限，保税仓储物流租赁市场呈现租金稳定增长、空置率低位运行的市场态势。”向东介绍，过去一年内，红土盐田港REIT走势持续保持良好，价格涨幅较大，产品价值获得了市场投资人的认可。截至6月28日，红土盐田港REIT二级市场价格为3.316元/份，相较发行价上涨44%。同时，红土盐田港REIT于2022年4月完成一次年度派息，派息金额为0.575元/10份基金份额。

“作为盐田港区的基础设施代表性项目，盐田港现代物流中心项目为盐田港提供了良好的仓储物流服务，亦从中取得持续、稳定的现金流，投资回报良好。”向东说。

公募REITs为企业行稳致远提供金融助力

据记者了解，物流地产项目运营通常以收取租金的方式获得收益，回本时间较长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题，无法通过类似房产销售的方式实现资金的快速回笼，加之目前国内高标仓的建设水平相对落后，倒逼企业快速扩展抢占市场资源，而REITs这一金融工具的推出为物流企业长期稳健发展提供了最佳的金融助力。

向东表示，发行公募REITs对于盐田港集团的发展可谓意义深远。一方面，通过本次公募REITs运作的积极探索，盐田港集团打造了仓储物流基础设施资产的退出路径，构建了“投、建、管、退”的发展模式，成功助力盐田港集团进一步扩展资产的管理规模。

另一方面，作为深圳市属国企中基础设施投资运营方面的代表性企业，盐田港集团以重资产运营为主，固定资产占比较大，通过尝试公募REITs运作将存量资产上市，能有效解决港口基础设施资产投资回收期较长的问题，为企业探索出一套轻重资产分离的领先运营模式，促进轻资产运营与市场接轨。

此外，公募REITs资产上市平台还为盐田港集团未来的港口及仓储物流基础设施业务带来“活水”，吸引社会资本参与基建项目，有利于加速企业“十四五”期间重大基础设施项目的建设，助力企业长远发展。

“公募REITs已成为盘活存量资产扩大有效投资的重要抓手之一，也是落实国家重大产业战略的必要手段之一。”向东表示，未来，红土盐田港REIT将继续保持健康稳定的运行，持续释放其作为优质仓储物流资产的增长潜力，从而让投资者分享到深圳基础设施行业发展的市场红利。

解禁后投资者结构或更多元化

过去一年，公募REITs二级市场份额一直呈现“僧多粥少”的局面，价格长时间以来也一直处于溢价交易状态。近日，首批公募REITs的9只产品限售份额已相继首次解禁，意味着9只基金中的部分战略配售份额将同已流通份额一样可以进入二级市场自由流通，产品战略配售投资者也可以卖出获得收益。

业内人士表示，公募REITs在二级市场整体涨幅较大，既有首批产品本身底层资产优质的因素，也反映出市场对公募REITs的了解正逐步加深。随着解禁期到来，首批公募REITs的可流通份额有望扩大一倍左右。

对此，向东透露，红土盐田港REIT的战略配售投资者占比为60%，目前基金管理人正持续跟进战略配售投资者解禁后的交易安排，协助撮合大宗交易，做好二级市场监控工作，尽量降低解禁对二级市场价格的影响。

向东表示，盐田港集团拥有丰富的公募REITs储备资产，并已在公募REITs领域进行了长远布局，后续盐田港集团将从资产储备中甄选符合监管要求的优质资产，陆续注入，滚动发展，做大做强红土盐田港REIT。

对于市场扩容和投资者的大量关注，业内人士认为，随着试点工作的推进和市场规模的扩大，公募REITs将逐步成为投资者的常规配置工具，投资者也将从更多维度去评判公募REITs，不同类型项目的价值判断和估值逻辑等方面的差异将逐步显现，投资者对不同项目的认购热情和投资预期也会有所不同，最终可能导致市场表现进一步分化。

编辑：史可