一周去化不到20%，广钢新城收官之作前景几何？

就在上周，被誉为“荔湾广钢新城收官之作”的中海保利朗阅入市了。

5月14日，中海保利朗阅推出7#、8#、10#和11#，户型面积段涵盖98㎡-182㎡三房至四房，首开整体均价为6.7万/㎡-7.3万/㎡。

或受当前市场大环境低迷、购房者信心下滑的影响，易居企业集团广东区域统计到，中海保利朗阅上周推新360套，但在去化方面，这个“热盘”周度去化率不及20%。

然而，据广州市住房和城乡建设局公布的数据看，中海保利朗阅此次供应量巨大。

项目1、7-11号楼新获预售证，户型约97-182㎡三房和29-92㎡商业，层高31层，共获批房源868套，商业获批房源25套。

信息来源：广州市住房和城乡建设局

根据规划，中海保利朗阅总量约1600套，货量较多。但值得一提的是，广钢新城板块目前在售新盘存量不多，多盘已经售罄，结构性缺货明显，因此尽管当前去化情况较为不理想，但在稀缺性明显的背景下，项目货量的推售，可成为板块在售新盘的有效补充。

此外，该板块近年来随着多家实力房企进驻开发，当前配套渐趋完善，居住氛围大幅提升，这将给人口流入提供了动力，也给项目去化提升带来了预期。

配建35万㎡广钢中央公园

中海保利朗阅位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南地段，北侧与葛洲坝广州紫郡府相对，东侧紧接中海学仕里。

项目前身为广钢新城AF040234地块，在去年第二轮集中供地中，地块被中海以楼面价28833.09元/㎡（扣除配建道路）拿下。

根据规划，地块总用地面积为5.91万㎡，计算建筑容积率面积为21万㎡。项目拟规划11栋31层住宅，共计1616户，绿地率≥35%，建筑密度≤25%。其中，户型设计涵盖大平层、刚改产品及刚需小户型。

图片来源：广州市规划和自然资源局

值得注意的是，出让要求明确，中海需要在该地块配建多种公共配套，如配建一所36班的初中、一所36班的高中，还要在广钢配建行政办公用地、文化设施用地。此外，项目需配建广钢中央公园，保证在2023年12月30日前，全面完成广钢公园的建设。

其中，广钢中央公园规划建设约35万㎡面积，拟打造成为广州的”曼哈顿“。根据此前规划，广钢中央公园自全面运营之日起 6 年内，须被评定为国家 4A 级景区，建设博物馆、美术馆等场馆。

在诸多配建条件下，项目自然关注度不低。

不过，有意思的是，整个公园在设计上与传统的绿色娱乐导向的公园有所不同，其将结合过去广钢工业发展历史，呈现“工业遗址风”的设计。

根据广东电视台珠江频道的实地拍摄，目前广钢中央公园还有着3.7万㎡的工业遗存，当中包含高炉、传送带、铲煤机械及烟囱等，这些都将成为广钢中央公园的“工业记忆”。

截图来源：广东电视台珠江频道

截图来源：广东电视台珠江频道

原本预计今年4月广钢中央公园便迎来首期开放，但目前市场暂未公布相关消息，时间上需再等待。

配套优缺点明显，容积率较高

中海保利朗阅虽然地处广钢新城，周边交通线路布局众多，但仅以项目角度思考的话，便利程度有待提升。

截图来源：高德地图

目前，距离项目较近的地铁线路站点为广佛线的鹤洞站、1号线的西塱站，但需步行1.6-1.8公里左右，相对来说步行有一定压力。

除此之外，项目周边还布局了两条在建地铁线路，分别为11号线及10号线。

其中，11号线为串联中心城区的大环线，目前土建工程累计完78%，预计2023年底开通。项目距离11号线较近的站点为鹤洞东站，然而步行至站点距离约2.2公里。

从距离来说，10号线距离项目更近，项目与广钢新城的站点相距1.3公里，线路主要串联广钢新城、海珠南部及天河重点发展区域等，目前土建工程累计完成42%。预计10号线开通后，项目出行便利程度有所提升。

教育方面，除了项目配建的教育配套外，隔壁226地块保利配建的36班小学也已建成。目前，广钢新城板块涵盖广东实验中学荔湾学校、华师附小、省实小学、省实二小等学校资源。据统计，板块内规划的学校数量将达32所，教育资源较为丰富。

而地处住中心城区，项目所能够享受的商业配套资源及可触达的医疗资源众多，居住配套相对完善。

不过，值得一提的是，项目容积率为4.33，居住密度明显较高。

目前，荔湾广钢新城板块周边在售新盘不多，存量较少，且价格相对不低。

中海保利朗阅旁边的葛洲坝紫郡府、中海学仕里均已售罄，目前在售产品有保利东郡及二期，均价5.7-6万/㎡左右。

截图来源：贝壳找房

中海保利朗阅目前整体均价为6.7万/㎡-7.3万/㎡，从价格的角度看，中海保利朗阅相对略高，但在双央企的背景及广钢中央公园的光环加持下，项目售价稍高也实属正常。

片区由2.8万/㎡涨至6万+/㎡

自2013年6月广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》以来，广钢新城板块的热度在市场上不断攀升，随之而来的还有房价的上涨。

2015年下半年，中海花湾壹号作为广钢新城首盘推出市场，其首次推出的600套单位成交火热，彼时均价2.8-3.2万/㎡。

时间来到2022年，板块内在售房源均价涨至6万+/㎡，短短7年时间，涨幅巨大。

目前，广钢新城板块已经高楼林立，颇有成熟居住大城模样，根据规划，板块规划人口达20万。

在人口流入的动力上，产业配套是最为关键的一环。

广钢新城板块得以蜕变，除拥有中心城区的优质地段外，也与荔湾近年来重点升级打造的白鹅潭商务区有关联。

作为荔湾核心打造的区域，白鹅潭商务区将打造总部经济、医药健康和新兴服务业三大重点产业。按照规划，白鹅潭将与东部珠江新城、琶洲和国际金融城黄金三角区一起形成广州东西两翼齐飞的发展格局。广钢、广船板块也由工业用地蜕变，成为白鹅潭沿江经济带。

可以预计的是，随着白鹅潭商务区的建设加速，产业逐步完善，广钢新城的区域发展潜力也将会进一步提升。

不过，板块内新盘均价当前已达6万+/㎡，对于刚需人群来说，资金压力也会相应放大。

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