净利润连续下滑，经营性现金流为负，大悦城仍踩一条红线

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图片来源：图虫创意

　　记者|牛钰

　　在一众延迟发布年报的房企中，大悦城率先发布了经审核业绩。

　　4月11晚间，大悦城（000031.SZ）发布了2021年年度报告，报告期内，大悦城实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元，同比增长10.84%。归属股东净利润为1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。

　　与行业利润率下滑趋势一致，2021年大悦城毛利率为27.44%，同比下降4个百分点。在新房销售放缓及价格下行压力下，大悦城计提存货跌价准备19.56亿元，这使得净利润同比下降31.65%，为7.67亿元，这是大悦城净利润连续下滑，2020年的净利润为11.23亿元，也同比下降66.7%。

　　利润下滑的同时，大悦城经营活动产生的现金流明显下滑，截至2021年底，其经营活动产生的现金流净额为负84.6亿，2020年末则为98.1亿，下滑幅度近两倍。

　　究其原因，则是大悦城未按下暂停键的扩张行动，大悦城解释称，本期新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距。

　　2021年，大悦城共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9，659元/平方米，平均溢价率为16%，截至期末，大悦城土地储备可售货值超2000亿。

　　从布局来看，延续近几年在华南地区的投资热情，其新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。

　　从财务状况上，大悦城仍踩一道红线。截至期末，货币资金余额248.86亿元；现金短债比1.44；净负债率90.06%；扣除预收账款后的资产负债率70.31%。

　　作为中粮集团旗下唯一的地产业务平台，大悦城的主要收入来源为销售型业务、投资物业（商场及写字楼）、酒店与长租公寓和物业管理服务四大板块，分别占营业收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均较2020年出现营收增长。

　　从销售方面来看，2021年，大悦城完成签约金额727亿元，同比增长5%；签约面积287万平方米，同比下降8%。

　　2021年，大悦城的购物中心版图继续扩大，实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里 4个项目开业，武汉大悦城也将于2022年初开业。

　　同时，新获取商业项目6个，包括重资产的南京大悦城和位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市的5个轻资产运营项目。

　　截至2021年底，大悦城共开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积 137.8万平方米，平均出租率94.3%。

　　大悦城的“轻重并举”的拓展模式不仅用在购物中心上，也用在写字楼投资的扩张上，去年3月，大悦城控股北京大区落地实践了第一个轻资产项目，为汇京双子座大厦。

　　2021年国内零售及酒店业务逐步复苏，大悦城持有型业务及酒店运营收入稳步提升，投资物业及相关服务实现营业收入50.48亿元，同比增长13.74%。酒店经营取得营业收入7.66亿元，同比增长28.10%。

　　同时，大悦城也加入了布局长租公寓的“国家队”阵营，其长租公寓业务完成了大悦乐邑、大悦乐邑fresh两条产品线产品标准升级，深圳区域大力推进政企合作模式，所有门店均实现人才安居房源覆盖。

　　在诸多房企对今年目标避而不谈的时候，大悦城表示，2022年将新开工项目19个，新开工面积303万平方米，力争实现销售金额800亿元。并且，轻资产商业项目拓展数量不低于2021年（7个）。

　　提出完成比去年更多的销售额目标，对经营活动现金流为负的大悦城来说，将会放缓投资，加大轻资产拓展的比例。

　　从资金管理来看，2021年大悦城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悦城有息负债余额717.98亿元；平均融资成本降至4.91%，较年初下降0.19个百分点，处于行业较低水平。

　　实际上，大悦城的融资渠道还算畅通，去年曾发行多笔ABS、中期票据，今年1月，再次成功发行一笔15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。

　　今年2月14日，大悦城还与招商银行签订战略合作协议，招商银行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。

　　这意味着在在行业调整的背景下，大悦城也能在并购市场上寻求一些机会。

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责任编辑：马婕