“房二代”陈嫣妮掌舵卧龙地产的六年沉浮路

　　原标题：“房二代”陈嫣妮掌舵卧龙地产的六年沉浮路 来源：中国经营报

　　本报记者 方超 张家振 上海报道

　　在“房二代”陈嫣妮掌舵的六年间，起家于浙江省绍兴市的卧龙地产集团股份有限公司（600173.SH，以下简称“卧龙地产”）的业绩，也随着投资版图的变换和扩张而起伏不定。

　　近日，卧龙地产对外发布的2021年半年报数据显示，公司实现营业收入19.75亿元，同比增长306.47%；归母净利润3.48亿元，同比增长165.12%，而去年同期营收同比下降38%，归母净利润更是同比下滑41.76%。

　　在今年上半年录得业绩增长背后，卧龙地产难掩发展困境。相关信息显示，卧龙地产为卧龙控股集团有限公司（以下简称“卧龙控股”）旗下地产上市公司。2015年，陈嫣妮从其父亲陈建成手中接班掌舵卧龙地产，但在尝试“游戏+地产”双主业战略遇挫后，公司开始重新聚焦地产主业，不过在自2019年至今的两年多时间里，仅购入了2宗地块，今年上半年更是在土地市场“颗粒无收”。

　　对于转型计划等相关问题，卧龙地产相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示：“在‘房住不炒、因城施策’的政策大环境下，公司深耕现有房地产区域市场，密切关注土地价格及政策变化，积极寻找优质地块的同时也审慎评估拿地风险。公司将继续寻找优质土地，适时增加土地储备。”

　　土地市场“颗粒无收”

　　在竞争激烈的土拍市场中，卧龙地产今年上半年显得颇为低调，最终交出了“零拿地”的白卷。

　　卧龙地产半年报显示，公司在今年上半年“无新增土地面积”。而中指研究院发布的《2021年上半年拿地与销售走势总结》显示，2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%。

　　对比之下，卧龙地产在土地市场的表现显得颇为“佛系”。除了今年上半年在土地市场“颗粒无收”外，卧龙地产在此前几年中拿地拓储的积极性也并不高。

　　记者梳理发现，在2019年~2020年的3年时间里，卧龙地产以每年摘地1宗的节奏共计新增了3宗土地，其中2宗位于绍兴市上虞区，1宗位于武汉市东西湖区。

　　不过，卧龙控股创始人、董事长陈建成对卧龙地产的发展状态颇为满意。2020年1月初，陈建成在接受《浙江日报》记者采访时曾表示：“卧龙房地产做得也挺好，但我一直在控制规模、控制风险，你可能不知道，卧龙房地产板块是没有贷款的，还有几十亿元的银行存款。”

　　“对于房企来说，土储是很重要的生产资料，卧龙地产基本上要被边缘化了。”一位房地产行业分析师对此表示，对于此类拿地节奏过于缓慢的房企来说，可能出现“很多地方的项目公司要被砍掉”的情况，“因为连土地都拿不到，就没有存在的意义了。”

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为：“卧龙地产此举是在行业形势严峻、企业实力不足的情况下，为保证公司流动性而减少了资本性开支，拿地动作趋于保守。”

　　而联合信用评级有限公司此前出具的信用评级报告亦显示，卧龙地产土地储备规模较小，房地产业务后续发展面临一定不确定性。与国内大型地产企业相比，公司规模和资本实力仍属一般，在房地产行业兼并重组、强者恒强的大趋势中，公司面临的冲击和竞争压力将加大。

　　“游戏+地产”双主业遇挫

　　相比在土储市场的“佛系”表现，卧龙地产的跨界投资更为外界瞩目。

　　相关信息显示，卧龙地产成立于1994年，是一家老牌浙江上市房企，公司主要项目集中于大本营绍兴和武汉等地。2015年，卧龙地产实控人陈建成的女儿陈嫣妮开始掌舵这家区域性房企，而从2016年开始，公司一改往日风格，频频跨界投资网络游戏公司。

　　将时间拉回到2016年。彼时，卧龙地产拟收购网页游戏运营平台深圳墨麟科技股份有限公司，但最终以失败告终。除此之外，卧龙地产收购天津卡乐互动科技有限公司100%股份的愿望也未实现。2017年，公司最终收购了广州君海网络科技有限公司（以下简称“君海网络”）51%股权。

　　作为一家区域性房地产开发企业，卧龙地产频繁跨界并购网络游戏业务的目的也备受外界关注。据媒体报道，陈嫣妮曾在2017年表示，因为近几年来房地产行业受经济周期的波动影响比较明显，带来了一定的业绩波动，而网络行业业绩的周期性相对较好，现金流也很好，“公司认为两类业务叠加后将降低上市公司业绩的波动幅度，提升上市公司业绩的稳定性。”

　　如陈嫣妮所述，卧龙地产在2017年年报中也表示，公司转型升级已取得进展。卧龙地产同时还认为，公司已初步形成房地产业务与游戏业务双主业的发展模式。

　　但这一被卧龙地产给予厚望的“游戏+地产”双主业发展模式，并未延续太久。卧龙地产分别于2018年11月和2021年1月，对外出售了君海网络2%和3%的股权。截至目前，公司对君海网络持股比例已下降至46%。

　　“为了促使君海网络管理团队陈金海等进一步做大业务，提升持续盈利能力，故于2018年末起不再将君海网络纳入合并报表范围。”卧龙地产方面同时表示，“自此网络游戏不再作为公司产业发展方向。”

　　相关数据显示，君海网络2020年营业收入同比下降 53.54%，归母净利润同比下降 173.01%。与之形成鲜明对比的是，根据易观数据，2020年，中国网络游戏市场规模增长率创下近三年新高，营收规模达到3241.7亿元人民币，增长20.2%。

　　不仅如此，卧龙地产业绩近年来也呈现波动起伏之势。自陈嫣妮2015年开始掌舵以来，2015~2020年，公司营收增长幅度分别为-21.27%、-8.30%、11.07%、81.62%、-32.13%和18.77%，归母净利润也在2019~2020年期间出现负增长。

　　记者梳理发现，早在2019年年报中，卧龙地产方面就已重新强调房地产为主营业务，并强调“紧抓房地产主业不放松”。而在2020年年报中，卧龙地产进一步表示将聚焦房地产主业。

　　“房地产与网络游戏嫁接并没那么容易，卧龙地产转型不成功也是意料之中的事情。”上述房地产行业分析师表示，房企还是应该以房地产相关业务为主，否则跨度太大很容易出现水土不服等问题。

　　对此，卧龙地产方面在回复本报记者采访时表示：“目前，公司集中精力与资源做精、做强现有主营业务，适时增加土地储备，提升公司持续的长期发展能力，并将继续做好公司的转型升级工作。”

　　二股东频繁增持上位

　　尽管在房地产行业内“不显山露水”，但卧龙地产正因为被一家浙系上市公司频繁增持，而一度引发市场关注。

　　今年7月20日，卧龙地产对外发布公告称，浙江龙盛集团股份有限公司（以下简称“浙江龙盛”）在2020年7月18日至2021年7月17日期间，通过上交所交易系统以集中竞价交易的方式对其进行了增持，本次增持计划实施完成后，浙江龙盛持有其股份9759.5278万股，占卧龙地产总股本的13.92%。

　　相关信息显示，浙江龙盛是一家以染料化工为主业的大型企业，而其总部同样位于绍兴市上虞区。

　　据了解，早在2019年，浙江龙盛就曾斥资举牌卧龙地产。公开信息显示，该年8月19日至9月16日，浙江龙盛通过集中竞价交易累计买入卧龙地产约3505.6万股股票，购买价格区间为3.94元至4.74元/股，测算投入资金约1.5亿元。

　　值得关注的是，浙江龙盛旗下同样布局有房地产业务，其房地产项目目前主要包括上海市华兴新城项目和大统路地块项目等。

　　在此情况下，浙江龙盛的举牌意图曾引发外界广泛关注。据《上海证券报》彼时报道，浙江龙盛相关人士曾解释称：“卧龙地产是本地企业，知根知底，公司目前股价估值较低，本次收购纯属财务投资，暂时没有其他考虑。”

　　但自2019年9月至今，浙江龙盛对卧龙地产的持股比例已一路上升至13.92%。卧龙地产2021年半年报显示，浙江龙盛为公司第二大股东，持股比例仅次于浙江卧龙置业投资有限公司的44.81%。

　　记者就此致电浙江龙盛证券部，公司相关工作人员表示，公司增持卧龙地产系财务投资行为，“相对来讲，卧龙地产盘子比较小，运用的资金也不是很多。”

　　浙江龙盛2020年报显示，其投资性房地产达30.96亿元，在总资产中占比为5.50%。

　　不过，在柏文喜看来，浙江龙盛不断增持卧龙地产，一方面可能是为了赚取股票买卖差价，另一方面也是为了获得旗下地产业务与卧龙地产的协同效应乃至适时实现两者的整合，“因此龙盛对于卧龙地产的投资不仅仅是财务上的投资。”

　　对于是否存在谋求卧龙地产控制权的可能性，浙江龙盛证券部相关工作人员强调：“增持卧龙地产股份确系财务投资，是基于对卧龙地产未来发展前景及投资价值的认可。”卧龙地产方面也回复称：“增持属于股东行为。公司目前未收到相关信息，会严格按照信息披露要求进行披露。”

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责任编辑：刘万里 SF014