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原标题:上海地产集团“囤粮过冬” 来源:中国经营报
本报记者 刘颂辉 上海报道
房地产行业“丢卒保车”现象越来越多,房企也开启了“卖卖卖”模式。
近日,据上海联合产权交易所披露,上海地产(集团)有限公司(以下简称“上海地产集团”)旗下的上海地产三林滨江生态建设有限公司(以下简称“三林滨江公司”)挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司(以下简称“淞泽置业”)公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权,转让价格为121.96亿元,涉及资产包括浦东新区三林楔形绿地东片区的4宗商品住宅和商业地块。
作为上海国资委控股企业,上海地产集团被称为上海的“存量地主”。而仅今年6月份至今,该公司已陆续挂牌了吴江虹桥置业全部股权、上海弘安里80%股权、虹极置业和虹权置业全部股权。再加上此番最新挂牌的淞泽置业95%股权,上海地产集团拟挂牌出让的5家控股公司股权总转让金额已超过200亿元。
在此背后,是上海地产集团不得不面对的营收下滑、负债高企的现实。公司债券年报披露的数据显示,2020年度公司营业收入较上年减少5.88%至294.56亿元,而截至今年3月底,负债总额已升至2219.33亿元。
对于接连打包出售地产项目和未开发地块的原因等问题,《中国经营报》记者多次致电上海地产集团债券年报披露的联系方式,但截至发稿时未获得有效回复。该公司旗下某子集团一位品牌事务负责人表示,集团开发运营的业务较多,子公司各板块复杂,拥有的资产庞大,出于优化资产配置的考虑,出售一些项目也是正常的操作。
四宗地块摆上“货架”
9月22日,上海“浦东发布”官方媒体平台公示了一则规划设计方案:浦东新区三林滨江南片地区(东片区)03-02地块拟建7幢高层住宅、1栋社区配套、1栋商业综合楼和地下车库等。
该地块所在的三林楔形绿地片区是上海市城市总体规划确定的中心城八片楔形绿地之一,亦被列为全市35个“城中村”改造项目之一。相关拆迁工作早在2015年就已开始,并已进入土地平整阶段。
由于涉及变电站和高压线的缘故,三林滨江南片地区(东片区)以及周边区域在过去6年间的开发进展缓慢。如今,建设单位三林滨江公司终于抛出了03-02地块动迁房项目的规划设计方案。
与此同时,淞泽置业也被上海地产集团摆上了待售资产的“货架”,该公司资产主要包括4宗地块,土地面积合计约11.33万平方米,分别为三林镇8街坊75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块以及42/6丘地块,面积分别为2.58万平方米、2.77万平方米、2.99万平方米、2.99万平方米。
近日,记者实地走访浦东新区三林楔形绿地东片区发现,从济阳路旁下车即可看到“三林楔形绿地前期开发指挥部办公室”的招牌。在上浦西路东育路口的东片区6-01地块上,动迁房小区开发建设已进入收尾阶段,工人们正在调整楼栋外立面的颜色,原本淡黄色的楼体,正逐步向灰褐色渐变。
“竣工验收的时候,领导认为之前的颜色不好看,所以要重新喷一遍漆。”工地现场一名工人告诉记者。
记者在现场看到,整个三林楔形绿地东片区除了道路和动迁房已建成外,其他多宗住宅和商业地块还均处于“晒地皮”状态,有的空地上竖立着高压线塔。淞泽置业4宗地块杂草丛生,城中村拆迁留下的建筑垃圾还没来得及处理,废弃的足球场上空无一人。
在位于三林北港南侧的三林楔形绿地前期开发指挥部办公室,几位在此办公的工作人员均表示不了解上述4宗地块的转让情况。
据了解,三林滨江南片区也叫做三林楔形绿地,规划分为东区、中区和西区三个片区。其中,东区共规划有8193套住宅,除动迁房外有5158套可售住宅,西区则有3035套可售住宅。
在亿翰智库首席研究员张化东看来,该区域无论从住宅开发还是未来的商业价值方面都比较高。整个片区紧邻浦东新区前滩商务区,大量住宅供应能有效地缓解前滩板块“房荒”状况,甚至被称为“前滩二期”,而且前滩一手房参考价已达到10万元/平方米左右。
经营扩张拉升负债规模
资料显示,上海地产集团共有各级次控股企业230余家、参股企业100余家,其中包括上海建材集团、上海地产住房发展有限公司、上海地产住房保障有限公司和中华企业(2.760, -0.01, -0.36%)股份有限公司等,同时公司也是绿地控股(1.910, 0.00, 0.00%)(600606.SH)第二大股东,持有25.82%的股份。
记者注意到,三林滨江公司主要负责保障房开发业务,由上海地产集团与浦东新区国资委共同出资成立,其中上海地产集团持股比例为73.75%。而正在转让的淞泽置业只是上海地产集团自今年下半年以来挂牌的5家公司之一。
目前,上海弘安里80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权已顺利成交,被招商蛇口(9.300, -0.06, -0.64%)联合融信集团以42.23亿元的价格拿下。该公司的核心资产是位于上海市虹口区的弘安里项目,包含虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块,土地总面积5.8万平方米。
据了解,该项目由上海地产集团在今年2月以约111.35亿元的价格摘得。交易完成后,招商蛇口联合融信集团将与上海地产集团共同开发。
但除上海弘安里已成功转让之外,上海地产集团挂牌的其他4家公司尚未寻得接盘者。吴江虹桥置业在6月份曾挂牌,但由于已超过披露的时间,上海地产集团方面再次于9月15日将该公司100%股权摆上了“货架”,转让价格3650万元。
对于房企当前转让土地等资产的原因,IPG中国首席经济学家柏文喜认为,可能主要有两方面的原因,一是根据公司经营战略调整进行土储调仓,另一个就是因为资金紧张和现金流承压,为了回笼现金和减少后续投资而卖掉项目。
“从上海地产集团这家国资地产企业连续出售项目公司和地块的举动来看,原因应该更多地属于后者。另外,对于国有企业而言,为了符合负债率考核红线要求而出售项目公司和地块,也是重要原因之一。”柏文喜表示。
“由于住宅物业的销售结转规模以及区域功能性开发业务的推进均存在一定周期性,近年来上海地产集团营业收入持续下滑。”上海新世纪资信评估投资服务有限公司(以下简称“新世纪评级公司”)在评级报告中指出,2020年,公司经营规模扩张速度快,带动负债从年初的1955.73亿元增至2164.36亿元,资产负债率亦从年初的64.75%略升至65.44%,负债主要集中于刚性债务、长期应付款、应付账款、预收账款、合同负债及其他应付款等科目。
回归政府功能类业务
作为上海拥有大量存量土地的国资房企之一,上海地产集团参与了多个城中村改造、中心城区旧区改造、工业园区的置换升级和历史风貌区保护等工作。
据上海地产集团方面介绍,公司业务主要分为市场竞争类板块和政府功能类板块。其中,政府功能类板块包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理等。
数据显示,截至2020年末,该公司在建保障房项目计划总投资472.13亿元,累计投资243.20亿元。其中规模最大的曹路基地项目计划投资392亿元,累计已投资219.36亿元。同时,公司已完成11宗土地受让,总建筑面积合计111.72万平方米,计划建成10864套长租公寓。
在张化东看来,未来上海或有更多国企退出住宅或商办物业的开发,转向服务城市经济建设,因为通过房地产开发赚取利润和差价与国企现有政策和定位并不相符。
“当上海地产集团大量资金用于保障性住房和租赁住房业务时,公司也难以大举开发市场竞争类物业。”张化东表示。
据上海地产集团披露的债券报告,2018~2020年,公司营业收入分别为481.14亿元、312.96亿元和294.56亿元,净利润为83.54亿元、80.58亿元和52.02亿元。
此番拟出让股权的淞泽置业状况也并不乐观。2020年,公司全年录得净利润亏损394万元,负债总计111.42亿元。而截至今年8月底,该公司负债总计为111.94亿元,但其总资产只有112亿元。同时,公司到目前为止尚未缴纳名下4宗地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权出让金。
在营业收入和净利润连年下滑、负债总额和负债率走高的情况下,上海地产集团对下半年的资金管控也提出了更多要求。在2021年经营目标运行年中分析会上,公司党委副书记、总裁管韬萍表示:“进一步增强资金集中管理意识,提高资金使用敏感度;加快资金回笼,确保集团长期健康发展。”
新世纪评级公司在评级报告也指出,经过多年发展,上海地产集团颇具规模,但由于主业分散于众多下属企业,面临较大的内部管控压力,未来有一定的整合空间。
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责任编辑:王婷
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美股大跌 中概股上涨 晚间三大消息昨天是非常激情的一天,大盘指数迎来了突破,个股更是上演了疯狂,导.火.索就是阿里财报超预期,激发了科技股的疯狂,美股有英伟达,A股有寒武纪(sh688256),现在又出了一个阿里,乱世出英雄,国内科技英雄层出不穷,这是好事!在这种情况下,如果今年A股和港股不能牛冠全球,那确实对不起投资者了,不过今年以来,港股已经是牛冠全球,现在就看A股了!前天我们发布文章提示,这两天会有一个急跌,但昨天市场出现了利好,市场选择了向上,但向上就没有急跌吗?我们认为这个概率不大,向上只是改变了方向,但一天的量能不能决定任何事情,下周如果大盘不能继续放量,想大盘连续大涨是不现实的,特别是昨晚美股出现了大跌,下周A股低开不可避免,这个低开回踩应该就是机会。一、证监会:加快培育耐心资本 吸引更多优秀民营企业借助资本市场发展壮大DeepSeek的成功激发了各方的信心,杭州“六小龙”之一群核科技也要到港股上市,但这些科技公司起步都是需要大量烧钱的,DeepSeek通过量化赚了很多钱,才有了现在的DeepSeek,但现在光靠量化显然是不现实的,所以,前期爆出了要融资,当然市场还有很多潜在的“DeepSeek”,这些公司都需要上市,证监会提出了要吸引更多的民营企业,其意思说明A股融资要加速了,对市场是利空。但,从另外一方面来说,正常的市场就应该是优胜劣汰,A股垃圾公司太多,才引发了现在的肥胖,港股近期之所以走势很强,就是因为港股有腾讯、阿里等很多优秀的公司,所以,A股放开IPO,只要是好公司,对市场不是坏事,重点是要加速淘汰垃圾公司。二、国资委部署深化中央企业“AI+”专项行动国资央企要抓住人工智能产业发展的战略窗口期,强化科技创新,聚焦关键领域加快掌握“根技术”,坚定攻关大模型,积极参与开放生态建设,推动产生更多“从0到1”的原始创新,加速推进成果转化和产业化发展。这次AI,民企先行,攻克了第一个堡垒,剩下就看国企了,国企不能拖后腿,难怪昨天中联通、中电信涨停,三大运营商作为AI的最前沿,这波科技贡献是不是太小了?所以,后期要加把劲了!三大运营商能稳定,科技板块就还有机会。不过,我们要提醒的是,2018年炒作的大消费;2020年炒作的新能源;去年炒作的ChatGPT,随后都回到了起点。科技股这波抱团比较猛,行情没有走完,但炒作完要注意撤离。 -
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