上海地产集团“囤粮过冬”

　　原标题：上海地产集团“囤粮过冬” 来源：中国经营报

　　本报记者 刘颂辉 上海报道

　　房地产行业“丢卒保车”现象越来越多，房企也开启了“卖卖卖”模式。

　　近日，据上海联合产权交易所披露，上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）旗下的上海地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江公司”）挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司（以下简称“淞泽置业”）公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元，涉及资产包括浦东新区三林楔形绿地东片区的4宗商品住宅和商业地块。

　　作为上海国资委控股企业，上海地产集团被称为上海的“存量地主”。而仅今年6月份至今，该公司已陆续挂牌了吴江虹桥置业全部股权、上海弘安里80%股权、虹极置业和虹权置业全部股权。再加上此番最新挂牌的淞泽置业95%股权，上海地产集团拟挂牌出让的5家控股公司股权总转让金额已超过200亿元。

　　在此背后，是上海地产集团不得不面对的营收下滑、负债高企的现实。公司债券年报披露的数据显示，2020年度公司营业收入较上年减少5.88%至294.56亿元，而截至今年3月底，负债总额已升至2219.33亿元。

　　对于接连打包出售地产项目和未开发地块的原因等问题，《中国经营报》记者多次致电上海地产集团债券年报披露的联系方式，但截至发稿时未获得有效回复。该公司旗下某子集团一位品牌事务负责人表示，集团开发运营的业务较多，子公司各板块复杂，拥有的资产庞大，出于优化资产配置的考虑，出售一些项目也是正常的操作。

　　四宗地块摆上“货架”

　　9月22日，上海“浦东发布”官方媒体平台公示了一则规划设计方案：浦东新区三林滨江南片地区（东片区）03-02地块拟建7幢高层住宅、1栋社区配套、1栋商业综合楼和地下车库等。

　　该地块所在的三林楔形绿地片区是上海市城市总体规划确定的中心城八片楔形绿地之一，亦被列为全市35个“城中村”改造项目之一。相关拆迁工作早在2015年就已开始，并已进入土地平整阶段。

　　由于涉及变电站和高压线的缘故，三林滨江南片地区（东片区）以及周边区域在过去6年间的开发进展缓慢。如今，建设单位三林滨江公司终于抛出了03-02地块动迁房项目的规划设计方案。

　　与此同时，淞泽置业也被上海地产集团摆上了待售资产的“货架”，该公司资产主要包括4宗地块，土地面积合计约11.33万平方米，分别为三林镇8街坊75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块以及42/6丘地块，面积分别为2.58万平方米、2.77万平方米、2.99万平方米、2.99万平方米。

　　近日，记者实地走访浦东新区三林楔形绿地东片区发现，从济阳路旁下车即可看到“三林楔形绿地前期开发指挥部办公室”的招牌。在上浦西路东育路口的东片区6-01地块上，动迁房小区开发建设已进入收尾阶段，工人们正在调整楼栋外立面的颜色，原本淡黄色的楼体，正逐步向灰褐色渐变。

　　“竣工验收的时候，领导认为之前的颜色不好看，所以要重新喷一遍漆。”工地现场一名工人告诉记者。

　　记者在现场看到，整个三林楔形绿地东片区除了道路和动迁房已建成外，其他多宗住宅和商业地块还均处于“晒地皮”状态，有的空地上竖立着高压线塔。淞泽置业4宗地块杂草丛生，城中村拆迁留下的建筑垃圾还没来得及处理，废弃的足球场上空无一人。

　　在位于三林北港南侧的三林楔形绿地前期开发指挥部办公室，几位在此办公的工作人员均表示不了解上述4宗地块的转让情况。

　　据了解，三林滨江南片区也叫做三林楔形绿地，规划分为东区、中区和西区三个片区。其中，东区共规划有8193套住宅，除动迁房外有5158套可售住宅，西区则有3035套可售住宅。

　　在亿翰智库首席研究员张化东看来，该区域无论从住宅开发还是未来的商业价值方面都比较高。整个片区紧邻浦东新区前滩商务区，大量住宅供应能有效地缓解前滩板块“房荒”状况，甚至被称为“前滩二期”，而且前滩一手房参考价已达到10万元/平方米左右。

　　经营扩张拉升负债规模

　　资料显示，上海地产集团共有各级次控股企业230余家、参股企业100余家，其中包括上海建材集团、上海地产住房发展有限公司、上海地产住房保障有限公司和中华企业股份有限公司等，同时公司也是绿地控股（600606.SH）第二大股东，持有25.82%的股份。

　　记者注意到，三林滨江公司主要负责保障房开发业务，由上海地产集团与浦东新区国资委共同出资成立，其中上海地产集团持股比例为73.75%。而正在转让的淞泽置业只是上海地产集团自今年下半年以来挂牌的5家公司之一。

　　目前，上海弘安里80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权已顺利成交，被招商蛇口联合融信集团以42.23亿元的价格拿下。该公司的核心资产是位于上海市虹口区的弘安里项目，包含虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块，土地总面积5.8万平方米。

　　据了解，该项目由上海地产集团在今年2月以约111.35亿元的价格摘得。交易完成后，招商蛇口联合融信集团将与上海地产集团共同开发。

　　但除上海弘安里已成功转让之外，上海地产集团挂牌的其他4家公司尚未寻得接盘者。吴江虹桥置业在6月份曾挂牌，但由于已超过披露的时间，上海地产集团方面再次于9月15日将该公司100%股权摆上了“货架”，转让价格3650万元。

　　对于房企当前转让土地等资产的原因，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，可能主要有两方面的原因，一是根据公司经营战略调整进行土储调仓，另一个就是因为资金紧张和现金流承压，为了回笼现金和减少后续投资而卖掉项目。

　　“从上海地产集团这家国资地产企业连续出售项目公司和地块的举动来看，原因应该更多地属于后者。另外，对于国有企业而言，为了符合负债率考核红线要求而出售项目公司和地块，也是重要原因之一。”柏文喜表示。

　　“由于住宅物业的销售结转规模以及区域功能性开发业务的推进均存在一定周期性，近年来上海地产集团营业收入持续下滑。”上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪评级公司”）在评级报告中指出，2020年，公司经营规模扩张速度快，带动负债从年初的1955.73亿元增至2164.36亿元，资产负债率亦从年初的64.75%略升至65.44%，负债主要集中于刚性债务、长期应付款、应付账款、预收账款、合同负债及其他应付款等科目。

　　回归政府功能类业务

　　作为上海拥有大量存量土地的国资房企之一，上海地产集团参与了多个城中村改造、中心城区旧区改造、工业园区的置换升级和历史风貌区保护等工作。

　　据上海地产集团方面介绍，公司业务主要分为市场竞争类板块和政府功能类板块。其中，政府功能类板块包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理等。

　　数据显示，截至2020年末，该公司在建保障房项目计划总投资472.13亿元，累计投资243.20亿元。其中规模最大的曹路基地项目计划投资392亿元，累计已投资219.36亿元。同时，公司已完成11宗土地受让，总建筑面积合计111.72万平方米，计划建成10864套长租公寓。

　　在张化东看来，未来上海或有更多国企退出住宅或商办物业的开发，转向服务城市经济建设，因为通过房地产开发赚取利润和差价与国企现有政策和定位并不相符。

　　“当上海地产集团大量资金用于保障性住房和租赁住房业务时，公司也难以大举开发市场竞争类物业。”张化东表示。

　　据上海地产集团披露的债券报告，2018~2020年，公司营业收入分别为481.14亿元、312.96亿元和294.56亿元，净利润为83.54亿元、80.58亿元和52.02亿元。

　　此番拟出让股权的淞泽置业状况也并不乐观。2020年，公司全年录得净利润亏损394万元，负债总计111.42亿元。而截至今年8月底，该公司负债总计为111.94亿元，但其总资产只有112亿元。同时，公司到目前为止尚未缴纳名下4宗地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权出让金。

　　在营业收入和净利润连年下滑、负债总额和负债率走高的情况下，上海地产集团对下半年的资金管控也提出了更多要求。在2021年经营目标运行年中分析会上，公司党委副书记、总裁管韬萍表示：“进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”

　　新世纪评级公司在评级报告也指出，经过多年发展，上海地产集团颇具规模，但由于主业分散于众多下属企业，面临较大的内部管控压力，未来有一定的整合空间。

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责任编辑：王婷