华东房企半年考：争当减债降负、红线转绿“优等生”

　　原标题：华东房企半年考：争当减债降负、红线转绿“优等生” 来源：中国经营报

　　本报记者 刘颂辉 上海报道

　　长三角地区多家房企正在经历“降速换挡”的关键时期。

　　截至9月9日，国内房地产百强企业已全部完成2021年半年报的披露工作。从华东地区房企来看，大多数企业在营业收入涨幅走低、净利润下滑、土储增速放缓的同时，减债降负、红线转绿等工作取得实质性进展。

　　与此同时，在披露的数据指标中，“毛利率下降”成为房企正在面对的共同问题。在销售额排名前20强的华东房企中，毛利率同比均呈现负增长态势。在业绩会上，有房企高管坦言，下半年将采取谨慎投资的态度，销售目标“不敢打包票”。

　　以中梁控股（02772.HK）为例，该公司今年上半年的资产负债率达79.3%。“预计到2023年，公司‘三道红线’的指标将全部回归‘绿档’。”9月9日，中梁控股一位负责人在接受《中国经营报》记者采访时表达了公司对降杠杆和进绿档的渴望。

　　对于房地产行业毛利率下降的原因，旭辉控股（00884.HK）CEO林峰认为，核心原因在于房企2017年~2018年获取的项目原本没有限价，之后突然出现限价等调控政策，让毛利率下降成为行业的大趋势。而随着“限地价+限房价”等政策的落地，未来房地产行业的毛利率可能还会进一步下降。

　　组团加速去杠杆

　　在融资监管趋严的大背景下，多家房企上半年正加速降杠杆、降负债，力求在“三道红线”安全值范围内实现“软着陆”。

　　近日，在弘阳地产（01996.HK）召开的中期业绩会上，公司执行董事、总裁袁春表示：“过去房地产行业的暴利状态不可持续，未来要恢复真正的经营本质，企业就必须从内部来提高经营能力。”

　　弘阳集团由曾焕沙创立于江苏南京，目前旗下拥有弘阳地产和弘阳服务集团（01971.HK）两家上市公司，2019年在上海设立新总部。上市初期，弘阳地产因总贷款高企，债务水平也持续攀升。财报数据显示，2015年~2017年末，弘阳地产的资本负债比率分别为119.4%、136%和137.5%。

　　2021年上半年业绩报告显示，弘阳地产财务指标优化明显。截至今年上半年末，弘阳地产剔除预收款后的资产负债率为69.4%，净负债率53.9%，现金短债比为1.7倍，归为“绿档”房企。在资金安全方面，报告期内公司现金余额也达到175.8亿元。

　　与弘阳地产类似的华东房企不在少数。比如绿地控股（600606.SH）已由“红档”降至“橙档”，祥生控股（02599.HK）从“橙档”降至“黄档”。尚未步入绿档的房企多为剔除预收账款的资产负债率不达标，例如旭辉控股、新力控股集团（02103.HK）和中梁控股等，但公司均表示预计2021年或2022年转为“绿档”。

　　按照“三道红线”要求，中梁控股目前仍处于“黄档”行列。财报数据显示，今年上半年，公司实现合约销售金额950亿元，同比增长40.3%；营业收入约329.1亿元，同比增长38.5%。受益于现金快速回笼，公司净负债率为56.1%，较2020年末下降9.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为79.3%；非限制现金与即期借贷比率约为1.2。

　　中梁控股相关负责人告诉记者，公司接下来将继续紧跟“三线四档”要求，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本，预计到2023年公司“三道红线”将全部转绿，回归“绿档”行列。

　　上海师范大学房地产经济研究中心主任、教授崔光灿表示，房地产行业延续了去年底以来的行情，房企在今年上半年总体来说销售回款的形势表现都不错，如果前期的负债率不是特别高，都有进一步降低负债率的条件。而且，“三道红线”的指标一定程度上决定着房企能不能顺利融资，因此公司也会想方设法、采取不同的手段去积极降杠杆。

　　毛利率普遍走低

　　和去年都在比拼销售规模相比，今年以来，房企则更加倾向于优先保障营业利润，不断修炼自身内功，强调运营管理水平。

　　这与房企面临的内外部环境密切相关。记者近期从多家华东房企业绩会上了解到，不管是千亿房企、百亿房企还是中小房企，商品住宅销售的毛利率普遍有所下降。

　　同花顺iFinD数据显示，今年上半年，128家A股房企营业收入总额为12698.61亿元，同比增长29.93%。毛利率方面，有76家房企出现了毛利率下滑的情况，且有13家房企毛利率下滑幅度超过20%。

　　其中，房企的毛利率水平表现较高的有佳源国际（02768.HK）、世茂集团 （00813.HK）、港龙中国地产（06968.HK）和滨江集团（002244.SZ）等，毛利率分别达到31.97%、28.6%、23.44%和22.59%。

　　今年上半年拿地表现凶猛的闽系房企建发国际（01908.HK），在招拍挂市场新增货值近600亿元。据中期报告，截至今年上半年末，公司共实现合同销售金额约917.09亿元，销售楼款现金回笼约为796.74亿元；实现总收入约为83.96亿元，同比增长约240.93%。但是，公司净利率仅录得3.92%，毛利率为12.5%，居于房地产行业末位水平。

　　对此，建发国际方面在接受记者采访时解释称，公司土地获取途径主要来自于公开招拍挂，没有旧改项目，但是公司对净利率水平控制比较好，营销费用和财务成本方面管控不错。

　　“今年上半年，南京和太仓的几个项目毛利率低影响了整体毛利率水平。这与各地对住宅价格的调控比较严格有关，随着下半年更多项目进入结转，会改善毛利率水平。”建发国际方面表示。

　　亿翰智库研究总监于小雨分析指出，从项目结转周期的角度来看，由于滞后型的结转机制，结转至今年上半年报表的项目大多来自于2018年和2019年期间获得的土地，当时房地产市场行情好，房企抢地意愿高，土地价格也维持高位。但在地价房价联动的调控机制下，政策放松和房价上涨的预期基础都已不存在，房价上涨空间受限，利润空间被无限压缩，进而拉低了整体的利润率水平。

　　记者注意到，上海本地国企上实发展（600748.SH）发布的业绩报告显示，公司综合毛利率达到40.9%，较上年同期增加了8.2%。然而，该公司营业收入和净利润均出现了下滑，分别为约40.3亿元和3.4亿元，分别同比下降了10.4%和19.8%。同时，公司今年上半年的经营活动净现金流为-39.7亿元，同比下降1489.1%，货币资金也明显缩水。

　　上实发展方面表示，业绩下滑主要是因为今年上半年公司没有新增结转的房地产项目，现金流吃紧的原因是今年上半年支付上海北外滩地块的土地款。

　　投资扩张更趋谨慎

　　当前，毛利率下滑已是悬在各家房企头上的“达摩克利斯之剑”。

　　不仅如此，参与第二轮集中供地的22座城市日前更新了土地出让规则，对房企的资质和资金等也提出了更高的要求。而在一些城市，试图通过降价促销来加快项目回款速度也将行不通，以江苏省江阴市为例，该市出台了“限跌令”，要求房企不得降价倾销。

　　“土拍政策越来越趋向于房地价联动，未来的房价在招投标环节就已经基本明确。因此，房企在拿地之初就得理性投资，不要期望房价还有过快上涨的机会，而是在投拓环节就要谨慎起来。”崔光灿指出。

　　“说实话，房企今年土拍预判得都不是太准。在第一轮集中供地时，大家认为溢价率会平缓下来，而在实际操作层面还是很高，甚至比之前更高。”建发国际方面表示。

　　在近日举办的中期业绩报告会上，绿地集团旗下港股上市房地产平台绿地香港（00337.HK）董事局主席兼行政总裁陈军表示，回顾今年上半年，房地产调控持续加码，金融政策持续收紧，房地产市场发生了深刻变化，企业的投资逻辑产生了根本性转变。

　　“市场变化的速度远远超出自己的计划，对比之前制定的目标，在每个季度甚至是每个月份都碰到诸多不确定的因素。”陈军坦言，从一连串的调控政策来讲，今年下半年拿地一定要审慎再审慎。

　　而当被问及公司能否完成在年初制定的600亿元销售目标时，陈军的态度并不坚决，只表示：“今年下半年整体投资不为完成计划而完成，所以还要根据市场的调整状况，适时选择合适的投资机会。”

　　对于下半年房企的应对策略，于小雨预测，从结转货值的结构来看，房企可能会采用降价促销的方式消化库存，其中可能也包括其他诸如车库和社区商业等业态，“当下的重心就是要努力减负，价格让渡幅度更高。”

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