银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化_新浪财经

股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入]

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　银泰集团副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并演讲。

　　以下为演讲实录：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣幸，受主办方的邀请，在此与各位同仁一起交流，进行思想的碰撞。

　　我是来自中国银泰集团的田媛，来之前匡会长给了一个命题，说要讨论一下与城共生的价值，站在中国银泰集团作为专业的商业地产运营商的角度，理解如何与城共生，以及在与城共生过程中我们做的探索和思考。

　　进入这个主题之前，我想跟各位简单回顾一下中国目前面临的一个大的宏观环境，疫情的三年，大家知道俄乌冲突现在不明朗，美国的大选还没有落幕，美联储大规模的手段干预，我国的经济外部冲击非常大，从内部来看，原有的经济引擎也在失效，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏弱，对此咱们的政府也迅速在响应，采取了一系列的措施。

　　下面这张图也能够比较清晰的展现从2000年到现在，包括2026年2027年国家对每一个经济周期，包括外部内部环境下的经济形势，所采用的一些措施。

　　面对百年未有之大变局的情形，我们的政府行动很迅速，推出了中国经济未来增长的“6+1动力因子”，包括大基建、后工业、新能源、新“三农”、数字化、绿色化，以及中国作为“世界经济安全岛”这么一个因素的叠加，在这个之下大力推动一系列的经济改革，包括以下四个方面措施：

　　第一，从区域纵深到双循环。目前国内基本形成了以国内大循环为主，国际国内双循环相互促进的新发展格局。

　　第二，从城市化到城市深化。从改革开放以来，我国的城镇化率从17.9%到现在的65%，基本达到饱和，下一步，城市如何向深化发展，城市更新去发力，如何给城市赋予内涵，让城市更有灵魂，更有温度，现在是在这方面大力做文章。

　　第三，从工业化到数智经济。借用了物联网、人工智能等等新的技术手段，不断推进新型工业化的建设。

　　第四，从劳动力禀赋到中产消费。中国目前以新中产消费为主，美国布鲁金斯学会的研究报告预测到2027年，中国的中产预估将达到12亿人，也就是说未来中国新中产将成为我国的主要消费群体。

　　这一系列的措施展现出来的中国现在的格局：“从无序到有序，从修复到转轨。”从中长期来看，消费升级、产业创新、城市化等结构性趋势所能释放出的经济增长动能仍然非常巨大，借用白居易先生的一句诗“浅草才能没马蹄”恰恰可以用来预示未来草木丰盛、欣欣向荣的发展机遇。

　　今天在座的很多同仁都从事商业地产运营，从微观市场来看，过多的我不讲，大家都知道，这个行业已经进入到深度存量的时代，整个增速放缓，经营成压，大家面临的都是同样的问题，而且主力的消费群体已经变了，变到90后00后Z时代，他们的想法不一样，他们的消费行为、习惯以及模式都在发生变化，在这样的环境下，我们在座的这些同仁在积极的想办法，如何冲破这个迷雾，从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益得到最大化的体现。

　　我这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升；第三，生态化增值；第四，低碳化增效。昨天下午在闭门会上，中海在讲他们现在整个写字楼要开始尝试零碳化，对我们受益也很大，对在座的各位都是可以吸纳学习的点。

　　接下来我们回到今天的主题，与城共生。我认为与城共生，必须以城为擎。

　　什么叫城市？今天这个论坛大家都在提一个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是生活场景、生产场景和消费娱乐场景的聚合体，生活场景是什么？它是一个城市的温度，是老百姓衣食住行的生活舞台；生产场景更多的是城市的基石，是这个城市源源不断发展的动力。消费娱乐场景是什么？它就是一个调味品，因为有了这些消费娱乐场景不断的加入，不断的丰富，才能让我们的生活多姿多彩。与城共生就是在这个城市里，通过多元化的场景打造，最终实现人和人、人和空间、人和产业、人和自然以及人和精神融合共生的非常理想的状态。

　　银泰集团创立于1997年，是一家主要聚焦商业地产开发运营，专注商业零售领域精细化运营的现代企业集团。旗下分布了银泰商业、银泰基业、银泰置地等等二级集团。银泰基业相当于一个资产管理平台，是银泰集团旗下最大的业主方，主要负责银泰集团在全国旗下商业物业项目资产的运营以及物业服务。业态涉及顶级写字楼、高端购物中心、街区式商业体、奢华酒店公寓等，业务覆盖北京、上海、浙江、四川四大区域。

　　对于银泰这样一家专业从事商业地产运营的企业来讲，很长一段时间，我们一直在思考，如何实现与城共生，如何能够更好的打造沉浸式的交互式的体验式的空间，给我们的消费者带来一种归属感、仪式感、氛围感。我们在很长时间的摸索以后，创立了in品牌，它代表了最潮流的趋势，走进客户的内心，顺应消费者最新的需求，所以我们叫in，是最新的感觉。

　　比如北京CBD的in01，王府井in88，杭州湖滨in77，成都金融城的in 99，计划于今年底在合肥天鹅湖开业的in66，尤其是位于杭州西湖边的湖滨银泰in77，已经打造成了受年轻人青睐的商业和社交空间。我有朋友说到了杭州看西湖，到了西湖看in77。去年in77的销售额超过100亿，客流量突破9000万，已经是杭州年轻人聚会的首选地。

　　第三个话题，与城共生，为城赋能。

　　与城共生也是商业物业企业基本的职责，也是一个最终要达到的目标，如何通过与城共生，为城更好的赋能。

　　大家说城市为什么让大家愿意待下去，实际上最主要的是通过对城市内涵的注入，让这个城市外延展现出一种烟火气，烟火气是城市的精气神，我们通过精心雕琢高级的商业空间，精准回应人们对美好生活的向往和期待。

　　接下来从三个维度分享一下，银泰集团如何为城赋能，我们所做的几个点。

　　第一，以空间化构筑沉浸式体验新风尚。在银泰内部有一个定位，有银泰的地方就有繁荣的商业生态圈。为此我们打造了银泰中心系列产品，定位就是做城市的地标，只要一个项目到一个城市，一定要做成这个城市的地标。北京银泰中心，就是长安街沿线最高的楼，也是CBD标志性的建筑。成都银泰中心，在成都金融城的核心地段，在成都的中轴线上也是一个封面作品。

　　在这个过程中，通过地标建筑，通过空间的打造，本质是对人、空间、商业、城市关系的探索和思考，通过增加与日常生活的触点获取情感链接，打造一种消费信任的氛围。作为“地标”性项目满足人们商务、爱情、聚会、娱乐等各种活动需求，让每个消费者在每个空间场景下感受不一样的社交时光。

　　去年我们建立了一个新的品牌inPark，我们通过这个产品，大家也在思考，市场的消费一直有，就是你怎么定位准消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建一个松驰、让大家放松下来的场地。

　　第二，以特色化的运营注入“有趣”的灵魂。一直在强调我们的内容，我们一直在想大家怎么才能静的下来，我们想到最好的一个词“城市的栖息地”，不管在什么样的空间打造什么场景，最终达到的目的是让消费者愿意来，来到我这儿彻底放松下来，不是以消费为主要目的，让消费者静下来，愿意停留，先停留之后再消费。去年郑州的inPark开业当天，实际上客单价不高，但是那天人山人海。后来我们惊喜的发现，随着人流不断涌入，随着大家对这个空间认可以后，客单价自然而然就起来了。

　　还有新质生产力。银泰强调以在地资源的融合、多元体验的强化、主题空间的打造、数字互动的提升来催生商业新质生产力，为商业项目的运营注入灵魂，让消费者愿意沉浸其中。北京王府井银泰in88全面调改升级，定位为集人气、烟火气、记忆点为一体的年轻化购物中心，满足新客群的新需求，引进了包括华为全球旗舰店、波司登全球首家登峰概念旗舰店、乐高集团在北京唯一一家直营的旗舰店；杭州in 77号称“首店收割机”，引进具有特色的业态品牌，满足消费者差异化需求，长期霸榜杭州首店数量排行榜；成都银泰城是成都知名的商业街区，业态丰富，客流量一直遥遥领先，是倡导夜经济的典型代表，是7X24小时欢乐地。

　　最后一个，以多元化打造开放包容的生态系统。商业地产需要打造更加多元化的生态系统。

　　目前，银泰大会员体系集结了银泰集团旗下购物中心、高端酒店、超甲/特色写字楼三大业务板块，集合了银泰会员会籍直升服务、消费权益服务、商务保障服务三大场景服务，集齐了银泰特色购物中心权益、酒店专属权益、商务专享权益三大特权体验，进一步拓展了会员服务半径，打造无界的场景式消费新体验。

　　在商办写字楼领域，我们也凭借在资产运营领域累积二十余年的成功经验，形成了一套基于精细化运营的“银泰标准”——以“无感”服务提升“五感”体验，并成功将这套“银泰标准”复制和输出到全国各地。让写字楼的生态系统更加多元，更像一个温馨的社区。

　　最后，我想说

　　回头看，轻舟已过万重山，向前看，前路漫漫亦灿灿。

　　银泰集团作为城市综合运营的探索者、实践者、深耕者，将以此次论坛为契机，与全行业一道直面变革与挑战，与城市发展共享商业澎湃，构建城市价值的新巅峰！

　　祝大家中秋快乐，合家安康，谢谢！

新浪合作大平台期货开户安全快捷有保障