华润万象生活杨贤钊：走专业化路线，深耕写字楼管理服务_新浪财经

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　　9月6日，世界贸易网点联盟、集群智库、中国产业发展促进会楼宇经济和产业园区分会共同主办的中国国际服务贸易交易会‧2023中国楼宇经济北京论坛在北京开幕，来自全国主要城市中心城区的代表和行业知名企业的200多位嘉宾出席论坛。本次论坛致力推动商务楼宇和产业园区由“房”向“产”，回归“产业基础设施”本质，呼吁相关部委和社会各界对商务楼宇和产业园区给予关注和政策引导；聚焦新周期楼宇经济面临的新挑战、新课题，共商共创楼宇经济支撑现代化产业体系建设的创新模式。

　　在圆桌对话环节，华润万象生活总部写字楼管理部总监杨贤钊应邀作为对话嘉宾参与圆桌对话，实录如下：

　　匡洪广：下一个问题请问华润万象生活的杨总，和平区就有一个万象城，而且销售额原来达到100亿，万象城在行业里的口碑和影响力都很大，写字楼板块相对低调。请您谈一谈目前行业发展的大背景下，华润的写字楼是怎么定位的？有什么样的发展思路？谢谢。

　　杨贤钊：我来自华润万象生活公司，现在负责公司全国写字楼招商运营业务，华润的写字楼相比万象城系列的购物中心来讲，肯定在市场跟行业的知名度弱了很多，大家不太了解，所以今天很高兴有这个机会跟大家作一个楼宇经济的分享。

　　简单介绍一下华润写字楼的发展。华润本身是驻港央企，如果溯源来讲，最早一栋楼是在香港湾仔的华润大厦，在1983年，当时湾仔还没有起来。当时我们有一个说法是香港的“三里屯”。当时建成的时候是香港最高楼，建成以后才会有新鸿基中心、鹰君中心。在2020年也翻新了一下。这是起源。

　　后面随着华润整个业务的战略回归国内，开始加大实业的投资，在国内的写字楼业务才逐步发展起来。主要分三个阶段：

　　第一个阶段，1997年到2004年。相当于开始试水，因为整个房地产业务还没有开展起来。只有两栋楼，一是1997年在上海陆家嘴的华润时代广场，二是1999年底的北京华润大厦。当时思路还是想要把香港的成熟开发和运营经验复制过来，建成以后也是城市一流的硬件软件服务楼宇。我相信大多数行业同行对我们的印象从那个时候开始形成。

　　第二阶段，从2004年到2020年。中间有一个很重要的节点，2004年，第一个万象城综合体建成落成，在深圳罗湖区。商业综合体这个事在当时比较新鲜，华润想做这个事的时候要有很大的准备，也要有很大的动力和勇气，当时也是希望按照国际的标准去开发建设，所以做了很多国际对标。国际的成熟综合体有几个特点：一是多元业态，二是整体运营，三是轨道交通，四是有引领的城市级的商业。这四个合到一起，它自己就能够成为一个微生态、微城市。当时已经开始要考虑到后期的运营等一系列细节，要做必须做成，所以2004年开业到后面一段时间算是有一个成功的试点之后，我们开始陆续进入到各个城市，包括沈阳和平区和杭州的上城区，我们也陆续进入到其他城市。

　　华润也开始把综合体当成自己的战略，所有的公司资源除了住宅开发以外还是投入到综合体，写字楼作为综合体很重要的构成，随着综合体的开发，我们进到全国各个城市。截止目前，我们进入到26个城市的36个华润综合体，所以有华润综合体的地方基本上可以看到华润的写字楼。这是第二阶段。

　　到2020年发生了一个转变，华润决定要走经营不动产专业化的路线，把商管和物管合并，成立公司，在香港上市，就是华润万象生活走专业化的路线。一方面在华润置地成立资管部，在万象生活做经营业务，希望走专业路线。发生了两个大的变化：第一，把原先全国各自分开管理的资源和能力整合在一起变成独立的条线；第二，开始服务华润以外的业主，除了华润以外的业主，我们还服务城投公司、各种大的科技公司等等。截止目前，发展还是走上了快车道，目前我们已经进入到44个城市，服务一千多万方写字楼的面积。这是我们发展的大概情况和现状。

　　对于如何政企联动为区域发展赋能，我介绍一下我们在沈阳和平的项目。很荣幸我们刚好是沈阳第一个楼促会的会长单位，也是我们履职的部分。第一，产业集聚非常重要，整个区里有90多栋楼，每栋楼可以有差异化定位，企业有大有小，有内资，有外资，有不同行业，可以做一个产业地图，把不同楼做一个定位，才能更好地因楼施策，所以第一是产业地图，我们做好产业集聚。第二，现在我们要服务好所有的企业，现在它最痛的是什么？大家都在降本提质增效，在这种情况下，我们能够做的还是希望推动运营商能不能做更多的增值服务，能够解决非核心业务的需求，这是本身华润这栋楼要做的课题。如果再往下能够形成一些体系的话，有机会区域里也可以一起往前推，能够帮到企业本身。不一定只谈租金和物业费了。第三，现在我们区里的政企联合做的已经很实，已经下沉到一线，我们跟楼宇办、金融局都很熟，已经有定期的企业走访机制。专项的企业都是“一企一策”。再往深了做，在招商引资方面，接下来已经是“十四五”中期了。产业招商的过程中，我们可以更加强联系，我们大概知道往后三年、往后五年这些产业的导向，我们可以从对企业了解的动态反馈一些信息，这是一个正向反馈。区里通过我们企业的引荐能够往前走一步，得到一些企业信息之后，我们制定政策和制定战略的时候会更加精准。谢谢。

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