项目推介:大悦城北京项目_新浪财经

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　　9月6日，世界贸易网点联盟、集群智库、中国产业发展促进会楼宇经济和产业园区分会共同主办的中国国际服务贸易交易会‧2023中国楼宇经济北京论坛在北京开幕，来自全国主要城市中心城区的代表和行业知名企业的200多位嘉宾出席论坛。本次论坛致力推动商务楼宇和产业园区由“房”向“产”，回归“产业基础设施”本质，呼吁相关部委和社会各界对商务楼宇和产业园区给予关注和政策引导；聚焦新周期楼宇经济面临的新挑战、新课题，共商共创楼宇经济支撑现代化产业体系建设的创新模式。

　　大悦城控股北京大区公司产业与写字楼管理部招商研策部总监秦宇带来中粮集团大悦城控股北京大区城市更新经验分享，实录如下：

　　首先非常感谢楼宇经济北京论坛的邀请能够给我们这次机会。

　　这次我们带来了大悦城控股北京大区做过的城市更新项目分享。有一个比较好的主题，叫“走向新城市，预见新未来”。

　　分四部分：1、中粮集团大悦城控股简介。2、北京城市更新的趋势和背景。3、城市更新案例分享，也是我们现在下辖管理的这些项目。4、结语。

　　中粮集团是与新中国同龄的中央大型国有企业，也是粮食行业的领军者。大悦城控股是中粮集团下属唯一的地产板块，也是16家央企明确以房地产为主业的企业。整个业务版图从商业到写字楼，包括住宅等等，还是秉持着城市运营商与美好生活的服务商的理念。另外，整个产业的业态布局，包括所有的业务覆盖了商业、住宅、写字楼，包括产业地产、酒店、长租公寓、物业管理，还是非常全面的业态。

　　我们的产业愿景是助力城市的新发展、缔造产业新的引擎。两个方向，一是助力产业升级，同时能够服务城市的发展。

　　城更这方面，中粮还是比较早的践行者。在2014年，中粮广场就已经提出了这样的动意，2017年完成了改造。在整个城更的概念和口号喊的比较响之前，中粮已经响应了这样的趋势。

　　现在超一线的城市，除了深圳以外，北京、上海和广州都已经进入了城市更新的活跃期。前期的城市建设，在前四十年的城市建设当中，有一些片区已经到了需要更新的程度。我们也参与了北京市引导下的城市更新项目。

　　今天我们重点带来了四个项目的案例分享，其中三个相对来讲已经是城市更新的明星案例，还有一个今年入市，也是今年能够闪亮登场的新星。北京大区产写下辖管理的9个项目同时处于不同的生命周期，处在整个改造和建设区亟待入市的新项目有三个。汇京双子座已经完成改造，但是还在初期阶段，所以我们今年还是没有把它放在初期运营阶段。海淀的大悦信息科技园是今年年底会入市的大的项目，差不多有15万平在海淀。另外，今年上半年刚刚完成轻资产管理运营的天津津投城市广场，因为北京大区下辖北京和天津、河北的业务板块。

　　我们运营初期阶段分为三个：中糖大厦、智慧谷和中粮健康科技园。中糖大厦是第一个轻资产项目。还有产业部分，海淀的智慧谷以及房山的中粮健康科技园。成熟运营阶段有三个核心区的写字楼，比如中粮广场。还有最近市场上非常火的中粮置地广场，包括西单大悦城。

　　我们整个板块的目标也是在转型，我们现在想做有产业又有能力的资产管理公司。盘点未来的一个发展布局有两个大的优势：第一，比较强大的核心资源的背书。第二，从现在我们管理的项目来看，也非常具备卓越的运营能力。

　　资源方面讲的非常直观，是中粮集团旗下，包括全国性的地产公司。所以从政府端到产业链以及品牌，以及我们内部的客户，包括本身具备科研的（能力），像中粮的营养健康研究院等等，这些都是总结下来的资源。

　　我们核心的运营赋能。中粮在产写方面一直讲3C运营服务体系，有时候觉得这个概念比较抽象，我们自己叫COFCO Life悦享，主要针对楼内的C端客户做全方位的赋能和服务。COFCO Fantasy是通过满足楼内B端企业客户的需求进行升级服务。COFFICE是一个线上的APP，智能的服务平台，能够把这两方面的服务需求整合到一起。比如To C端的COFCO Life悦享，我们提供核心的员工舒适的服务。包括衍生的生活配套、商务通行，还有内部的共享空间，都是能够提供一定的增值。Fantasy分三个层次，基础服务、专业服务和发展服务。从发展服务来讲，我们的融资、投资，包括相对有些重要资源的导入，这是我们能够去做的。专业服务，从现在的应用来讲更多是在产业方向。基础服务是在各个项目空间资源上都有一些基础的应用。

　　值得一提的是COFFICE，它是大悦城控股先行探索做了一个线上的APP。它把线上线下进行了有机的连接，同时，整个楼宇的运营管理会有一个大数据的沉淀。目前这个系统也是应用在了除了大悦城控股，也就是中粮地产项目之外，也有很多项目进行了应用，包括深圳这边的项目，还有一些合作单位，它也是购买了这项服务。整体结合起来看还是非常高效与便捷，也得到了客户的一致好评。

　　下面我简单分享四个项目，前三个简单讲一讲，主要看一下今年入市的汇京双子座大厦。

　　四个城市更新领域的明星产品，第一是中粮广场，中粮广场在长安街边，也是大家认知中粮的第一个项目，整个改造历史沿革也是有很长的动因。2008年，“世界家具花园”这个定位立住以后，慢慢在写字楼商业尤其是中小型商业各方面的指标是逐渐下降的。2014年的时候，写字楼的业务包括租金表现更加耀眼和攀升，所以我们也是有了这样的动因和方向。2017年，广场历经了227天的改造，它是一个“钥匙亮相”的情况。同时，我们也沉淀出了改造的“十步法”，从筹措阶段到实施阶段，从技术可复制到思维可创新，也是总结了一套比较成型的打法。针对成功的楼宇，包括边运营边改造的项目，我们有比较深刻的认知。

　　改造完成以后，我们的广场也是有了比较大的价值跃升，在2019年以后估值提升到了60亿元。同时，租户的营收提升了28亿，税收贡献也是有了将近50%的增长。

　　第二个项目是置地广场。最近这个项目比较火，在市场上有各种文章、各种评论，非常受到关注。置地广场在2018年完成整个项目新的城更和入市。在2013年时，中粮集团就已经从安定门的“大悦城商改写”定位成自建的“国际甲级写字楼”。同时也是我们的匠心经营之作，将老的三利百货打造成安定门区域地标的国际甲级写字楼，得到的收益和效益也是非常好的。

　　中粮置地广场3C的重度运营能够有一个比较具象的呈现，很多的软性，包括社区的服务和周边社群居民的关系也做得非常充分。在重度运营领域，这是我们又一次的实践。

　　另外，整体的产业升级包括对于区域经济的拉动，也得到了很好的证明。租金提升了275%，人均纳税提升了将近300%，所以从整个东城区来讲，对于低质空间的态换、腾笼换鸟的举动也是非常欢迎。

　　我们获得了很多的行业奖项和认可，从建筑到运营，到国际上的ULI——ULI是比较注重社区交互性的奖项，得到了很多肯定。

　　中糖大厦是我们第一个中字产的改造，原本是我们集团下辖的中国糖业的资产。中糖是“快打”的方式，2019年6月份，这个项目启动；2020年1月份，项目已经正式完成了获取，时间是非常迅速的。同时7月份完成了交接，取得了施工证，并且开始施工。中糖改造完成也是把我们内部的存量资产进行盘活，同时也为西城区京科新区注入新的活力。

　　双子座大厦是我们今年完成改造的重点项目，位于永安里地铁上盖的项目。双子座项目是大悦城第一个轻资产项目，同时又是很重要的甲级写字楼。我们在2020年签订了管理协议，2020年5月份整体进场。我们在2020年7月开始正式施工，同时也是到了疫情比较攻坚的阶段。经过疫情两年半时间的挫磨，我们在2023年7月31日完成了整个项目的亮相。整体的呈现包括整个品牌定位的升级呈现也获得了很好的效果，从无到有、悦然成双，自双塔见精彩万方，这是浓缩了整个两年多的改造历程的总结。

　　从更新改造到现在赋能的艺术氛围，我们现在获得LEED-EB既有建筑铂金的认证，包括WELD也是一个双铂金认证的楼。这些都是通过改造把它赋能实现的。

　　改造前和改造后整体视角的呈现，空间变得更加通透，楼内的艺术和中庭艺术品的结合，这个艺术品叫“成双”，也欢迎大家去双子座看看，非常震撼。中庭大堂的艺术特色，同时也把楼宇改造的空间打造得非常有调性。新设计的加入更加符合现在甲级写字楼客户的审美和需求，今年也取得了比较不错的成绩。我们在内区做的双子会客厅，以及今年做了很多对政府、对渠道、对兄弟单位的接待活动，取得了不错的效果。双子座通过这个改造，今年在市场上也是取得了不错的成绩，今年上半年在CBD区域的签约得到了很好的印证。

　　大悦城控股产写，尤其是在北京城市更新的丰富经验，我们可以和很多在座的朋友、政府能够进行更多更深入的合作。同时践行央企的责任，在获取收益的同时，致力于提升区域经济的发展和价值的提升，能够满足更好的人民群众生活。我们在写字楼和产业地产方面能够有很强的背书能力，也是希望创造更多其它的机会和条件，有更好的合作前景。

　　谢谢！

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