【惠誉评论】中国房地产市场显现企稳迹象，但受益房企将有限|房企_新浪财经

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2023年以来，中国房地产市场已显现企稳迹象。惠誉评级预期，受益于经济的持续复苏、政府的支持举措以及去年同期的低基数，楼市温和回暖势头将在第二季度得以延续。

惠誉预期，若复苏势头持续，国有房企和少数未出险的民营房企将成为主要受益者，因为这些企业财务实力更为雄厚，能够启动新项目并为市场补充待售房源。

然而，我们预计房地产销售趋稳不会拉动出险房企显著复苏，特别是正在经历债务重整的房企。由于“保交楼”仍是中国政府的优先事项，许多此类房企将不得不调动其大部分资源确保烂尾项目在未来几年顺利竣工并完成交付。购房者对此类房企的信心下滑，且恢复尚需时日，这亦可能提高其项目的营运资金要求。

融资环境亦将维持分化态势，因为大多数受困房企的合同销售额在中短期内趋稳的可能性较低。对国有房企及财力较强的民营房企而言，其流动性及融资状况的持续改善也将继续取决于新建商品住宅销售更为普遍的回升。

2022年第四季度以来，中央政府出台了一系列支持措施，令优质房企的境内融资（特别是银行借款）渠道显著改善。这些未出险房企的境内外债券价格亦大幅反弹。不过，民营房企的境内发债规模（尤其是未获得政府增信支持的债券）仍有限，而国有房企和民营房企的外债发行依旧低迷。

惠誉的基准假设预测，继2022年下降28%后，今年全国新建商品住宅销售额将下滑0%-5%，房价将大致持稳。若近期高线城市楼市持续回暖并形成趋势，进而提振民营房企的销售表现及现金流生成，则惠誉或调升此前的基准情形预期。

2023年以来，房地产市场部分指标已有所改善，部分原因在于此前的低基数效应。根据中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）发布的数据，2023年第一季度中国百强房企的销售额同比增长3.1%，其中3月同比增速为29.2%，表现尤为强劲。国家统计局的数据显示，继2022年下滑28%后，今年前两个月新建商品住宅销售额同比增长3.5%。

我们认为，2023年第二季度数据表现将继续自去年同期的低基数小幅改善。2022年第二季度，许多城市（特别是上海和深圳）实施了大规模疫情封控限制措施，严重拖累房地产销售。

楼市销售日渐回暖或有望在2023年稳定房价。国家统计局基于70个大中城市的住宅销售价格指数显示，今年2月房价自2021年8月以来首次环比上涨。值得注意的是，新建商品住宅销售价格在一线至三线城市均有所上涨，而二手房房价在一线和二线城市也实现微升，这可能预示着房价有希望呈现更为普遍的复苏势头。

表现通常逊于大城市的低线城市的复苏可能是因为受益于近期地方楼市政策的松动。但长期来看，这些中小城市的楼市将可能受到行业结构性放缓影响。此外，2023年第一季度的调查数据显示，预计房价将于下季度上涨的消费者比例有所上升。

本文作者：金泰伦, 沈家超, 许伟熙, 王岚

(惠誉评级)

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