来源：苗头
10月份，深圳楼市呈现出强烈的“止跌回稳”态势，成交空前活跃，市场情绪高涨。
（图源：网络）进入11月，一二手房成交热度继续攀升，截止11月12日，深圳11月一手房网签3360套，二手房网签3483套，分别同比暴增8倍和2倍（据深圳市住建局数据平台），超预期实现“929新政”目标，已经“板上钉钉”。
（图源：网络）深圳公积金中心最近更发布两份文件的征求意见稿，拟提高公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度。意见稿提出，满足多种上浮情形的，最高额度可以上浮100%，即职工个人申请最高可贷120万元，家庭共同申请最高可贷220万元（据深圳特区报）。
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
（图源：网络）在各种力度空前的鼓励买房的政策叠加效应下，深圳楼市史上最佳买房时机，就在眼前。
楼市企稳
部分楼盘涨价，深铁持续注入信心
11月14日上午，深圳市2024年第三批新开工项目集中启动，其中，深铁机场东车辆段综合开发项目同步举行了开工仪式，这意味着深圳又将崛起一座TOD超级生态综合体。这也是继11月上旬深铁懿府三期最高单价突破15万元/平方米、半小时全部售罄的亮眼“成绩单”后，深铁再次为深圳楼市注入的一剂强心针。
（图源：深圳新闻网）目前，深铁置业承担着32个TOD综合项目开发，还有15个代建项目，开发规模达1819万平方米，连续3年蝉联深圳市房企综合实力榜首，依附轨道交通不断呈现的全能TOD式生活，正成为深圳人居主流。
（图源：网络）可以看到，一个多月来，深圳房地产市场成交活跃、表现优越、堪称主流的楼盘，都是交通便利、配套完善的核心板块的好项目。现在，深铁又有一个这样的项目很快要取证入市，它就是位于光明凤凰城的深铁瑞城三期。
光明凤凰城板块，是深圳楼市成交最活跃的区域之一，不仅在过往多年盛产“日光盘”，这一轮行情反转，也由其打头阵。作为光明的行政、经济、文化中心，这里的房价一度最高可以卖到7万多，可见其强大的市场号召力（据深圳房地产信息网）。
（图源：网络）得益于限购放开，外地人组团抢购现象在光明凤凰城表现也很明显。截至目前，板块内的优质好盘要么已经“清盘”要么只剩少量“尾货”，是新政后最火区域之一，如果选择在这里买房，务必要趁早。
光明凤凰城的“火”，与政府对这里的投入与“偏爱”有关。这个托举了深圳科创未来，对深圳建设世界一流科创中心任务举足轻重的地方，一直在散发着独特的吸引力。
今年9月，深圳一家知名的国际学校在光明开出新校区，这件事情引起了教育界一阵轰动。国际学校的牌照审批难度之大，超乎常人想象。据说，深圳之所以要在光明引进知名的国际学校，是为了保障光明科学城的国际教育资源供给，以此吸引更多国际一流科研人才。
6站到南山，配套成熟
深中旁TOD大盘热度攀升
一直有品质楼盘在给光明凤凰城片区添柴加油。11月初，深铁瑞城三期开放了样板房，人气持续爆棚。
深铁瑞城临近深圳地铁6号线长圳站。6号线是一条贯穿深圳南北的“加速线”，可以速抵南山科技园和后海总部基地。在建的地铁13号线纵贯光明、宝安、南山三区，串联光明科学城、留仙洞总部基地、后海总部基地、深圳湾超级总部基地等深圳知名的“搬砖区”，堪称“科技产业专线”，深铁瑞城的业主可以借由长圳站，6站到南山。
（深铁瑞城交通示意图。图源：网络。）正如地铁11号线的规划与建设加快了宝安房地产市场发展，与深铁瑞城一站之遥的13号线，也赋予了项目新的价值想象。
近日，苗头驱车来到深铁瑞城，发现这个项目离深圳中学光明科学城学校非常近，周边配套也非常成熟，对于“老深圳”、“老南山”来讲，这里的生活便利程度和居住品质，并不输给深圳那些房价动辄10万+的片区，除了项目“自带”的约6万平方米的集中商业，东面有约7万平方米的光明商业地标N次方公园购物中心，不远处还有光明蓝鲸世界、万达广场、勤诚达K+广场，满足多样化购物休闲需要。
（深铁瑞城商业示意图。具体以项目实际交付为准）大社区带来的好处显而易见，它保证了项目建筑形态的多样性与多元生活的活力。据了解，深铁瑞城规划了约4.7万平方米的绿化面积，配建了约2万平方米的社区公园，同时配备儿童天地、亲子互动空间、全龄活动场地和游泳池，对深圳人来讲，大型低密度社区的美好身影似乎踪迹难觅，而这个深铁瑞城项目，堪称喜欢多年龄段人群和谐生活的深圳人理想“桃花源”。
想让娃读好学校
得趁早规划与安排
深圳基础教育领域的优质学校深圳中学，早已在这里“开枝散叶”。这个学校紧邻深铁瑞城，是由光明区委区政府强力打造的一所九年一贯制公办学校，最大的特点是由深中本部直管，完全按照总校的教育理念办学，目前已全面投入使用。
它设计138班，目前已开设109个教学班，学校师资力量相当雄厚，完全对标“母校”本部，目前在校学生规模4910人，教职工373人，其中，专任教师336人，硕士研究生193人（数据来源于光明区政府在线）。
（深圳中学光明科学城学校。图源：网络）对许多家庭而言，这个学校的诱惑力实在是太大了。为了孩子，他们可以放弃在南山或福田等“限购区”买房居住的机会，而选择在这个学校覆盖的范围内置业。
苗头在现场看到，深铁瑞城三期已全部封顶，预计2026年交付（以实际交付时间为准）。对准备在这里买房，给孩子提供优质基础教育的深圳家庭而言，深铁瑞城三期称得上是“别无分店”之选。
从深圳中学光明科学城学校的招生范围地图可以看出，深铁瑞城位于这个学校的招生范围内（小学+初中）。
（图源：网络。学区划分及入学政策以当地教育部门当年公布为准，开发商不做任何承诺。数据来源于《光明区公办义务教育和幼儿园学位建设实施方案〈2020-2025年〉》、光明区政府在线）
需要提醒的是，在招生范围内不等于一定能入学，因为在光明等行政区，能否入学，要看积分。
苗头了解到，光明的学校入学积分为8类基础分，另有入户时长加分、居住加分、社保加分、居住证加分等规则。比如光明户籍+学区内合法产权房，基础积分90分，入户时长，每月加0.1分，单项加分不超过 1.2 分/年。
从2024年的入学积分情况看，深圳中学光明科学城学校（二部）小一积分是第一类94.25分（满足条件：学区内拥有住房+光明户籍+入深户43个月），初一是第七类41.55分（满足条件：深户+学区内租房/有房）。
（注：以上数据来源于《光明区公办义务教育和幼儿园学位建设实施方案〈2020-2025年〉》、光明区政府在线）
由此看来，提早在学校招生范围内买房，仅仅是其中一步，把积分规则和招生政策搞熟，早做规划与安排，以拿到尽可能高的积分，才能如愿以偿。
从这个角度，深铁瑞城三期开盘，将是深圳不少家庭要做出抉择的重要时刻。
国企深铁精工品质
光明交标“标杆盘”
筑巢引凤之“筑巢”，不只是提供土地、设施、配套、税收等方面的优惠与便利，还必须包括提供高品质的居住和生活环境，让到这里来投资、创业、就业的人们安居乐业，没有后顾之忧。深铁对瑞城项目品质上的倾情投入，背后也是这个逻辑。
深铁瑞城三期由6栋超高层住宅组成，南北纵向一字排开，西向是一二期小高层，视野开阔。其中，商品房位于25栋的4、5、6座，3梯6户设计，约756套房源，规划了96平方米、100平方米2个面积段的4种户型，这次推售的是25栋4座，仅有264套房源。
（上面2张图片均为深铁瑞城三期展示空间实景图。具体以项目实际交付为准）
苗头实探发现，深铁的户型设计特点在三期身上也体现得较为明显，即客厅、厨房、卧室、双阳台设计的空间尺度感强烈，是对人性化居住生活的高度尊重与充分展现。
已经交付的一二期大门恢弘大气，内部的园林、泳池、儿童游乐设施等一应俱全。引人注目的是外立面的材质竟然使用了深圳湾高品质项目常用的铝板保温一体板，还搭配了LOW-E中空玻璃。由此可见，深铁瑞城的“现象级热销”背后，是实实在在的投入，这样的投入，对于这个片区而言可以说是“领先级”了。
你能想象吗？这个大型社区呈现出了十足的现代风、轻奢感，与市场惯常理解的大社区“画风”可谓大相径庭——别处只是在“大”字上做文章，细节和品质大多经不起细细推敲，深铁瑞城却一反常态，体现了深铁“站城一体化”开发过程当中，坚决执行的“光是大还不够，还得做出经得起时间检验的品质”理念。
（深铁瑞城三期立面示意图。具体以项目实际交付为准）深铁瑞城三期的外立面，品质感拉满。据业内探盘人士了解，它的架空层采用的是干挂仿石砖，香槟金或深灰色的铝板，局部采用真石漆；塔楼外立面则使用米白色装饰保温一体板及局部铝板，收边线条采用香槟金和深灰色铝板，局部外墙面采用真石漆。
苗头向做工程的朋友了解到，这种材质的造价，是市场上普通住宅立面材质的3倍，深圳很多高品质楼盘如华润城润府三期、恒裕后海金融中心等，也是采用这种同档次的材质。显而易见，铝板材质使外墙线条更明朗，轮廓更有层次，色彩搭配更协调，也更节能环保，有利于后期保养，而且历久弥新。
深铁好房，下周取证
入手准“日光盘”机不可失
深铁的品牌口碑来自于实践。它提出以精工细作“好房子”为使命，全力推动好设计、好材料、好建造、好智能、好运维、好服务的“六好”建设，以设计人性化、材料绿色化、建造工业化、家居智能化、运维数智化、服务专业化为特点，匠心构建"好房子“企业标准体系。
（深铁好房子企业标准体系示意）
深铁瑞城三期采用了装配式工艺——这是一种提质提效、健康环保的装修方案，其好处主要体现在：
第一是厨卫的铝蜂窝大板装配式天花，其安装精度更高，具有防潮、防霉的超高性能，更便于日常打理和维护。
第二是装配式的装饰墙板系统，其材料不仅可以实现更美观的装饰效果，而且有更好的隔音、防潮效果和环保品质，大大提升了居家环境的健康。
（深铁瑞城三期交标图片。具体以项目实际交付为准）
讲几个细节。
厨房、卫生间采用了铝蜂窝天花，这是由铝基材喷涂饰面+铝蜂窝芯材+铝基材浮雕背涂处理复合而成的，安装工艺简单高效，施工质量精细可控，具有防火、环保、抗油污、防腐及快速安装等优点，对比传统轻钢龙骨防水乳胶漆吊顶，有效地解决了装修工艺复杂、易受潮开裂脱落、安装效率低及不易维护的痛点；对比市场上其他装配式吊顶，也有效地解决了产品造型单一、安装精度不可控等问题。
客餐厅、过道、卧室墙面采用的是竹木纤维板。这是一种新型的以竹纤维、木纤维、轻质碳酸钙、高分子树脂等材料复合而成的墙面装修材料。其中，竹纤维是从自然生长的竹子中提取出的纤维素纤维，具有良好的透气性、耐磨性，还具有天然抗菌、防虫、防潮和抗紫外线功能。木纤维也是新型节能环保原料，具有耐水、耐腐蚀的特性。轻质碳酸钙即石灰，具有良好的防虫效果，并能增强板材的硬度。高分子树脂主要用于板材表面覆盖膜，经过PUR高温烫压，与板材紧密粘合，这样的材料不容易黄化和脱落，在材料配方上采用全新料，不含重金属。
卫生间墙面薄贴岩板，升级为通顶岩板，一板到顶的配置，可最大程度地突显仿大理石的装饰效果，更为美观，防污渍、抗霉菌效果更强，日常维护打理更为轻松便捷。
（上面2张图片为深铁瑞城三期交标实景图。具体以项目实际交付为准）
（深铁瑞城三期展示空间厨房实景图。具体以项目实际交付为准）
除此之外，深铁瑞城三期交标清单当中，中央空调、厨房三件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机）、洁具、橱柜、门窗，都是国内外知名品牌。比如连体马桶、双控花洒，用的是TOTO，玄关柜、橱柜用的是高端定制品牌威法。
划重点，下周，深铁瑞城三期将拿证，预计价格 3.5万-4万/平方米，这个价格可以买到这么好的深中品质盘，真是诚意满满，买到就是赚到，妥妥的“王炸”，加上首批仅推售25栋的4座，264套房源，“日光”的可能性极大，想买深铁瑞城三期的朋友们得抓紧了。
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